就退地一事，宋都股份于8月10日进行公告，声称系祥生控股、宝龙地产相关公司突然违约，给公司短期内的资金安排带来巨大压力，这才退掉计划与祥生控股合作的地块。
但是，宝龙地产、祥生控股分别于10日晚、11日中午表达了不同的看法。宝龙地产认为，与宋都签署合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。祥生控股则称，并未与宋都签署过任何协议。受访律师也认为，由于祥生控股、宝龙地产均未与宋都股份签署正式的合作协议，很难认定它们存在违约行为，因此，宋都股份也较难追回退地损失。
祥生控股、宝龙地产的回应中，均未提及不与宋都股份合作开发相关地块的原因。但涉事地块均设置了最高销售价格，且该价格与地价的价差偏小，加上建安、销售、税费等成本，未来的盈利前景堪忧。
各执一词
宋都股份称，今年5月7日，公司拍得位于杭州市的杭政储出【2021】8号地块(下称8号地块)，随即与祥生控股(集团)有限公司浙北区域公司达成合作意向，双方通过微信语音通话沟通初步确定土地开发的基本合作模式，即50%：50%股权联合操盘开发。当晚，祥生相关人员至公司现场洽谈合作事宜，5月12日晚，双方通过微信明确祥生方已向其公司董事长汇报，合作协议无需修改并已经传到祥生集团公司签字盖章。但在5月13日，祥生方突然电话通知宋都股份相关人员，单方面表示不再参与本次合作。
此外，5月8日，宋都股份还拍得杭州市临政储出【2021】12号地块(下称12号地块)，取得土地使用权后，浙江宝龙锦城企业管理有限公司(下称浙江宝龙)主动接洽希望就该地块进行合作开发，双方签订了该地块的合作备忘录，其中约定“股权比例：宋都50%；宝龙50%”“如一方违反上述约定，违约方应支付守约方2000万违约金”。
然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收宋都股份寄出的工作联系函。2021年5月19日，在公司多次电话催促下，浙江宝龙工作人员明确表示了放弃合作。
宋都股份称，由于上述两家公司的行为违反诚实信用的原则，其单方面突然违约，导致公司在极短时间内无法达成其他商业合作机会，给公司短期内的资金安排带来巨大压力。为了保证公司整体现金流安全，决定放弃竞得的8号地块土地使用权。
针对8号地块的风波，祥生控股予以否认。11日午间，祥生控股公告称，在宋都股份竞得该地块后，公司及附属公司未与宋都及附属公司签署任何协议或文件。
10日晚，宝龙地产也进行了回应。宝龙地产对中新经纬客户端表示，宋都股份退出的8号地块与浙江宝龙并无任何关系，而浙江宝龙和宋都股份此前意向合作的12号地块已于1个月前动工开发。
宝龙地产称，在拿到12号地块后，浙江宝龙虽与宋都股份签订合作备忘录，但后期(5月17日之后)在正式沟通合同条款过程中，由于双方合作条件发生改变，导致最后未能达成一致。该合作备忘录仅是双方表达合作诚意的表现，实际细节需以合同签订为准。
谁的过错？
先约定合作，后又拒绝签署协议，祥生控股、宝龙地产是否需要承担相应的责任呢？
就宋都股份与祥生控股的纠纷，北京金诉律师事务所律师王佳红对中新经纬客户端表示，从双方沟通的过程来看，双方先是通过微信语音沟通确定了基本的合作模式，又通过现场沟通确定了合作协议的基本内容，但在合作协议签字、盖章时，祥生单方面取消合作，这说明双方确定的合作协议并未签字盖章，并未发生法律效力，双方还处于协商过程中。因此，祥生控股不构成违约。
“祥生控股的行为虽然对宋都股份寻求商业机会造成一定影响，但最终导致放弃8号地块使用权的，还是宋都股份基于整体现金流安全及商业风险的综合考虑所致，并不完全是由祥生导致的。”王佳红还称，在签署正式协议之前，任何一方都有权取消合作，这是正常的商业风险，宋都股份应该有所预见和防范。所以，祥生控股不需要承担责任，也不需要对其损失进行赔偿。
祥生控股与宝龙地产签署了合作备忘录，这是否能看做是已经达成协议呢？王佳红认为，由于合作备忘录的具体内容不同，会导致法律性质完全不同。有的备忘录仅仅是对事实的确认；有的则具有合同的特点，法律上属于双方签署的合同；有的是为了担保双方在未来的一定时间内达成某种合同的意向性文件。
她判断，宋都股份就12号地块与宝龙地产所签署的合作备忘录，是双方为了达成正式的合作协议而签署的临时性、过渡性、框架性的文件，是为了担保双方能够正式签署合作协议而签署的内容，所以，这份备忘录对双方来说是有法律效力的。
但是，这份备忘录应该只是对合作模式的一种框架式、概括式的约定，对于双方的合作细节、具体的合作分工、权利义务等并未进行细致的约定，还需要在合作协议中进行细化。
她认为，由于工作备忘录的内容比较笼统、宽泛，只是对股权比例进行了约定，如果在签署合作协议过程中，宝龙地产是对股权比例提出异议，那宝龙地产就面临违约，需要承担违约责任。但如果双方对股权比例没有异议，只是在合作细节上无法达成一致，那很难认定宝龙地产存在违约行为。
不过，宋都股份已经开始追究祥生控股、宝龙地产的相关责任。在10日的公告中，宋都股份称，近日已委托律师事务所向祥生方寄送律师函，要求祥生方承担缔约过失责任，并积极妥善处理赔偿事宜。
5月24日，宋都股份全资子公司杭州长慧委托律师事务所向浙江宝龙寄送律师函，希望与浙江宝龙协商妥善处理赔偿事宜，但浙江宝龙仍拒绝签收与协商。7月26日，杭州长慧在搜集了系列证据后，杭州长慧已经正式向法院提交了起诉状，其中包括了诉讼请求判决浙江宝龙支付违约金2000万元，并承担各项诉讼费用。截至目前，上述案件已被法院正式受理。
但祥生控股却称，在宋都股份作出上述公告后，公司的名誉受到影响，将就蒙受的任何损害保留向宋都股份启动法律程序的权利。宝龙地产则称，他们将会按照相关法律法规积极配合，应对处理。
高地价之痛
宋都股份此次退地之所以引发关注，原因在于它是22城集中土拍中第一例退地事件。在一些市场人士看来，集中土拍的目的之一就是稳定土地价格，稳定市场预期，但从实际效果看，土地价格并未明显降低，收效不太明显，而在个别城市的热门区域，甚至还出现高溢价率的情况。
就宋都股份竞得的8号地块而言，该地块位于杭州市拱墅区，地块东至新开河，南至蒋家桥街，西至皇蒋路，北至新开河，土地性质为住宅用地。根据出让规则，该地块商品住房的毛坯销售均价不高于26500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
在5月7日土拍中，宋都股份以29.90%溢价率加上21%的自持拿下8号地块，总价17.83亿元，成交楼面价20962元/平方米。最高限价与成交楼面价的价差约8200元/平方米，加上建安、销售、税费等支出，宋都股份想要在该地块盈利难度不小。此外，8号地块还有高达21%的自持项目，这也意味着，该地块1/5的项目不能出售。
计划与宝龙地产合作的12号地块，如今已经进入开发阶段。该地块也为住宅用地，毛坯销售均价不高于18200元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于20020元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
最终，宋都股份以29.90%溢价率加上19%自持拿下12号地块，总价约8.91亿元，楼面价11688.50元/平方米。最高售价与成交楼面价的价差约8300元/平方米，自持比例略低于8号地块，但大致相当。
中原地产首席分析师张大伟对中新经纬客户端分析称，一般情况下，核心城市住宅项目的平均售价高于与地价1-2万元/平方米，才有可能实现盈利，即使差一点的项目，价差也要在1万元/平方米。上述两个地块最高限价与地价的价差只有8000多元/平方米，还要自持约20%，亏损将在所难免。
不过，在近两日，集中土拍规则将要发生变化的消息，开始在网上流传。与此同时，22城市中的深圳、天津、青岛等城市相继中止或延期了第二批次土地出让。天津市8月10日的公告显示，原计划于8月20日进行的第二批集中供地出让活动延期，公告时间延长至8月31日，同时，计划出让的61宗地块，最高限价有不同程度的下调，最高溢价率也缩减至15%及以下。8月11日，青岛市也宣布第二批次集中出让的100宗地的拍卖活动因故终止。
张大伟称，第一轮集中土拍产生了一些高价地，进而导致个别城市购房者的心理预期发生变化，反而助长了市场的火热。从当前的迹象看，降低土地起拍价、控制溢价率、改自持为竞品质，已经在一些城市出现，这既能减轻房企的压力，也会更好地实现“房住不炒”，让利购房者。