来源 :观点地产网2023-10-17
10月17日，冠城大通股份有限公司回复上交所关于半年报的问询函，
据观点新媒体获悉，半年报显示，冠城大通存货期末账面价值为109.83亿元，占总资产比重为48.64%。其中，房地产项目存货账面价值102.69亿元，主要位于北京、南京、福州、常熟四个城市，存货跌价准备余额为4.45亿元，计提比例约4%，报告期内未计提存货跌价准备。
关于存货，冠城大通表示，公司在北京地区主要运营及在售项目为太阳星城D区项目、西北旺新村项目、冠城大通百旺府项目；南京地区主要开发项目为冠城大通华宸院、冠城大通蓝湖庭；福州地区主要开发项目为冠城大通华玺、冠城大通悦山郡A区；常熟地区主要开发项目为铂珺花园、冠城大通华熙阁。
冠城大通强调，上述项目本报告期无需补提存货跌价准备。
关于应收账款和其他应付款。半年报显示，冠城大通应收账款期末账面余额35.38亿元，其中因承建位于朝阳区的太阳宫D区0210-029号地块(以下简称太阳宫地块)土地，应收款项金额为23.90亿元，未计提坏账准备;其他应付款期末账面余额21.02亿元，其中第一大收款方为北京市朝阳区财政局，应付余额12.75亿。前期公告显示，公司2022年确认太阳地块土地一级开发收入27.09亿元。
对此，冠城大通表示，公司正积极向朝阳区土储和朝阳区财政申请尽快返还剩余的23.83亿土地开发建设补偿费，朝阳区财政将根据其实际资金情况陆续安排返还。具体节点和金额暂无法准确估计。
关于流动性。半年报显示，报告期末公司短期借款和一年内到期的非流动负债合计39.35亿元，长期借款11.52亿元;非受限货币资金6.83亿元，较年初下降39.53%，且明显低于短期带息负债规模。此外，公司期末受限资产合计93.75亿元，占总资产比重达41.52%。
关于债务结构的合理性，该公司表示，2023年6月30日，公司短期借款及一年内到期的非流动负债总额39.35亿元(其中，可循环续贷的借款金额为12.50亿元)，主要受西北旺新村A3项目北京银行开发贷款剩余10.1亿元在一年内到期，以及北京太阳宫D区地块二剩余大额土地建设补偿款尚未收回而使尚有东方资产14.24亿元借款未归还的影响。自2023年7月1日至目前，公司已通过A3商业项目近期回款资金归还4亿元北京银行开发贷款，并通过自身经营资金归还东方资产0.5亿元借款本金。此外，公司在此期间亦已通过开发项目去化回款全额归还了南京冠瑞将于一年内到期的开发贷款1.04亿元，公司有息负债进一步降低。
综合以上分析，公司债务规模和债务结构具有合理性，且随着公司后续房地产去化的持续实施，尤其是已售予北京澜鑫的A3商业部分及已收储交地的北京太阳宫D区地块二在未来的剩余回款回收后，公司有息负债和整体负债水平将明显下降，从而进一步改善流动性和整体资产负债结构。