受行业下行影响，多数规模房企盈利先后遭受毛利率下行和计提减值准备影响，保利发展也未能幸免；虽然新增项目均价较高，但保利发展对项目盈利抱有较强信心。
1月底，保利发展（600048.SH）发布业绩快报，虽然净利润下降了三成以上，但盈利额仍超过120亿元。在行业仍处低谷时，保利发展选择增持回购和主动提高分红来凸显发展的信心。
2023年保利发展收入增速并不错，全年营收增长接近25%，增收不增利的原因是毛利率的下滑和计提资产减值准备。在行业不确定面前，房企选择以价换量来增强流动性，特别是在去库存压力下，计提存货减值已成为常态。
从签约销售看，2023年保利发展已经以超过4200亿元的销售规模跃居行业第一，公司拿地也更加聚焦一二线城市，2023年上半年“新增项目税前成本利润率平均超过15%”。不仅如此，保利发展还通过回购和增持以及提高分红率来稳定市场的信心。
保利发展的增持被看做“股神”的又一次出手。因为公司每一次增持后，股价都会迎来一波显著性的上涨。自2023年12月中旬宣布增持以来至2024年1月底，保利发展增持金额已达到增持计划下限的80%以上，“神奇一幕”会重演吗？
业绩底来了？
保利发展日前公布的业绩快报显示，2023年公司实现营收3471.47亿元，同比增长23.49%；实现归属于上市公司股东的净利润120.37亿元，同比下降34.42%。
根据前三季度的业绩可知，2023年四季度，保利发展实现营收1545.92亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-12.56亿元。季度营收刷新历史纪录，净利润却创下2006年上市以来首次亏损。
对于业绩下降原因，保利发展表示，主要源于项目结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提资产减值准备。
首先就毛利率来看，2021年和2022年，保利发展全年毛利率较第三季度时的毛利率分别下降了3个百分点和2.49个百分点，在集中结算的四季度毛利率下降已经不可避免。在此之前的多年时间里，保利发展的毛利率并没有这样的“惯例”。
这并不奇怪，由于地产销售还未见回暖，房企毛利率下滑已成为普遍现象。2023年前三季度，保利发展的毛利率已经降至19.37%。从整个行业看，2023年前三季度，A股上市的主要规模房企毛利率没有一家超过20%，保利发展的毛利率甚至要领先主要同行。
计提减值损失或许是影响业绩更为关键的一个变量，2022年表现的尤为明显，规模房企中计提减值超过百亿的就达到了5家，还有5家房企的计提规模超过了50亿元。这其中不仅包括了出险的融创中国、龙光地产等，也包括华侨城A、招商蛇口等央企。而早在2021年万科就计提了逾35亿元的资产减值损失，招商蛇口计提资产减值与之相仿，其他出险房企如华夏幸福、阳光城等更是大幅计提减值损失。
在港上市的房企情况大同小异。2022年中国海外发展的应占净利润下降超过40%，中国金茂的降幅接近60%。其中，中国金茂对存货计提减值43.6亿元，对应收关联方款项计提减值15.9亿元。
也就是说，行业告别高增长逐渐进入下行区间后，在市场压力下，规模房企纷纷给资产“挤水分”，以图后续能够轻装上阵。
这样的例子并不少见。2021年由于毛利率和计提减值等原因，万科业绩下滑逾45%，2022年公司盈利就基本企稳。荣盛发展预计2023年实现归属净利润4亿-6亿元，2022年由于大额计提减值损失等原因，荣盛发展亏损163.11亿元。
在日前召开的考核分配工作会议上，国资委明确表示，2024年将全面推开上市公司市值管理考核，对央企全面实施“一企一策”考核，量化评价中央企业控股上市公司市场表现。
发布业绩快报的同时，保利发展调整分红规划。公司公告，未来3年即2023-2025年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于40%。一年多之前，公司分红规划是2023年分红占比不低于25%，2024-2025年分红占比不低于20%。
2022年，保利发展实际股利支付率为29%，分红比例提高可以在一定程度上减少利润下滑对股东现金回报的影响。不仅如此，保利发展还提出增持和回购方案稳定市场信心。保利发展提前出台的多举措维护股价措施与国资委的考核不谋而合。
2023年12月12日，保利发展发布公告，大股东保利集团计划未来12个月内以不超过15.19元/股增持2.5亿-5亿元，截至2024年1月22日已经增持了2.01亿元，达到增持下限的80.25%。
保利发展的增持公告之所以受到市场的广为关注，是因为历次增持时点基本位于公司股价的阶段性底部区间，这或许充分显示了大股东对公司长期发展的信心。
保利集团最近一次增持发生在2021年8月。根据公司2021年8月5日公告，保利集团增持保利发展股份共计50万股。发布增持公告前一天，保利发展股价收于8.23元/股，公告后公司股价一口气上涨至2022年4月的接近19元/股。
向前追溯可以知道，2008年9月8日、2014年2月25日和2015年8月27日，保利集团先后3次宣布增持公司股份。这3次增持公告后，保利发展股价的阶段涨幅都超过了一倍。正是因为历次增持的精准表现，保利发展增持传递的信号才令市场给予特别关注。
与以往增持不同的是，此次保利发展还选择一并回购。在宣布增持的同一时间，公司公告，计划以不超过15.19元/股回购10亿-20亿元，回购规模要数倍于增持金额。
股份回购与实控人增持双管齐下，这显示了各方对公司的信心。前4次增持计划发布后均形成公司股价的阶段底部，这一次会有意外吗？
去库存考验毛利率
由于还没有详细的年报公告，市场还不知晓保利发展计提了多少减值。国泰君安表示，假设公司四季度延续三季度的利润率，那么保利发展大概计提了近120亿元的减值损失。华创证券则表示，如果保利发展2023全年结算毛利率约17.8%，略低于前三季度毛利率，则计提减值约在60亿元左右，后续可能仍有一定的资产减值压力。
对保利发展土地储备，国泰君安称由于利润率下滑和周转率较低，保利发展需要加快换仓速度，即需要加快在手项目去化。华创证券也表示，2022-2023年保利发展拿地均价提升明显，这反映了公司2022年以来调整拿地策略，聚焦高能级城市投资，不断置换高质量土储。
保利发展降库存已经开始了。2020-2022年年末，保利发展存货中的开发产品分别为674.43亿元、1009.46亿元和1673.21亿元。2020年，保利发展全年签约金额为5028.48亿元，2022年降至4573.01亿元。
虽然出售项目中不排除现房销售，但由于行业特点决定，房企主要以预售为主，而房企存货中的“开发产品”一般是指已完工的项目，如果开发产品规模庞大或者不断快速增长，这意味着项目销售不理想。
疫情初始的2020年，保利发展的开发产品尚不足700亿元，且较上一年并没有大幅增长。2022年年末，公司开发产品已经增长至近1700亿元，较2020年增加了近千亿。与此同时，保利发展的签约销售不增反降，公司去库存的压力可想而知。
因此，在2023年保利发展就开始选择去库存。2023年上半年公司存货中的开发产品为1241.04亿元，较年初减少了432.17亿元，这是疫情以来保利发展开发产品首次呈现大规模的明显下降趋势。
去库存将对毛利率持续形成压力，新签项目能否抵消一部分影响呢？如前所述，2022年后保利发展新增土地储备均价有了明显提升，2022-2023年公司新增项目楼面价分别约为15304元和15187元。在此之前2017-2021年，公司新增土地楼面价基本在6000-7000元上下。
2020年保利发展签约均价为14750元，2021年增长至16049元。需要说明的是，此时保利发展新增项目的拿地均价还未明显增长。2022年和2023年，保利发展签约均价约为16642元和17696元，较2021年有了一定增长。