走过土地红利、金融红利的时代，地产行业愈发重视产品力。
“2023年产品力在房地产行业中的地位得到了前所未有的提升，可谓已达到最高级别。”11月28日，克而瑞集团董事长丁祖昱在该机构举办的“产品向新韧性生长”——2023中国房地产产品力TOP100发布会”上表示。
丁祖昱克而瑞集团董事长
自2018年起，克而瑞已连续六年开展“中国房企产品力TOP100”系列测评研究。在今年房企产品力榜单中，绿城中国荣登榜首，而万科地产和保利发展则分别荣登第二名和第三名。
克而瑞通过测评，发现住宅需求正在逐渐向“居者有其屋”过渡，房企产品与服务品质的比拼已经开始深入到细节。通过产品领域的做深、做透，于细微处实现产品竞争力的提升。住房租赁行业同样如此，在结束了前期规模化的扩张之后，也开始聚焦产品力的提升。
“在压力大的时候，生存是首要问题；没有压力的时候，成本和利润是首要问题。现在，过了最困难的阶段后，我们回归了初心————为消费者和购房者创造最好的产品。”丁祖昱在会上表示。
他说，最近参观了多个项目，主要集中在改善型、高端产品，包括豪宅，发现“硬件”已经做到了极致，接下来产品力将在软件和服务上展现，物业公司也将参与到产品力的建设中。
克而瑞集团CEO张燕在会上表示，市场下行筑底，产品的关注度上升，以投资为驱动的客户退场，行业回到居住本质，自住需求提升，行业发展越来越卷。从城市分布来看，结合客户反馈与测评结果，好产品更多集中在杭州、成都、长沙，主要原因是好的产品需要城市政策引导与竞争环境的驱动。
企业方面，央企在拓展上有长足动力，好产品出现频率明显上升；其次是城投平台，2022年可追踪到城投拿地已开工195宗土地，其中22%的项目选择合作/代建模式，目前城投平台也在打造自己的产品线。中小企业通常通过细节来打动客户，典型的如靠产品出圈的金沙集团，平均的一手房销售价格是1.45万/㎡，价格较周边竞品高出近50%。
她指出，从户型的功能、精装设计和社区景观三个方面具体分析。在户型设计方面，今年体现出三个核心特点。第一，空间感的获得。高得房率对购房者吸引力大，部分城市基于一些规划可以实现高赠送面积，一线城市规划严格，但也可以通过局部架空层等方式缩小公摊面积。另外还有第四代住宅，基本可以做到得房率110%以上。
第二，户型设计增加尺度感。一方面，同等面积下，面宽尺度不断突破，比如锦江璞园项目，143㎡户型面宽最大做到15.6米。另一方面，精装房层高明显影响室内空间感，3米已成为所有产品的标准，改善及高端产品，大部分层高比标准更高。
对鸡肋空间的改造也是今年重要的户型设计特点。基于飘窗的改造、相邻两户共用墙Z字形设计等，都实现了对室内空间更高效的利用。
在精装设计方面，软装加载成为今年的重要趋势，栖霞建设的一站式产品服务率先落地，主要是因为栖霞建设进入早，已经实现上下游产业链资源的整合，其落地项目也是瞄准最有支付能力的高端客群，因而获得了客户的积极反馈。
在项目景观方面，交付体验前置是今年的最大特点，体验环节不局限于室内样板间，车库、核心景观、社区配套等都在销售阶段开始运营，客户的生活体验更直接。2023十大作品入围项目中，把景观、车库作为展示段的项目占比达八成。
张燕预计，未来两到三年，刚需客户被二手房和保障性住房体系分流，新房市场持续转向改善及高端住房需求；新房住宅强调所见即所得，无限接近现房；新房住宅产品由复制向定制转变，强调属地化和个性化。租赁住宅品质提升主要通过装修标准提升、更好的服务等方面体现。租赁产品也要多维度打造，强调与区域整体调性的融合。
张燕表示：“基于这些特点，我们从供求两个方面来看未来一年的趋势，供应层面，一系列的限制政策已经开始退出，好产品所打造的空间正在释放出来。需求侧，购房群体、租房群体对于产品的品质要求逐年提升，我们相信2024年能够看到更多的精彩产品涌现。”
保利发展控股产品研发中心总经理吴劲松在会上表示，在行业的变革期，保利发展在地产白皮书中首次提出了“品质时代”的概念，新时代的“品质”应该被更完整的定义，应该是基于大产品观下的产品服务品质，包括产品品质、服务品质，和依托居住空间、配套服务构建起的生活品质。基于对品质的理解，对产品品牌服务进行了全新升级。
保利发展关注品质时代新生代主力客群Z世代。Z 世代更加重视自我，也更加有自信。伴随着民族文化的复兴，从住有所居，变为对“好房子、好服务、好生活”的美好追求，我们面临着社区文化的重构与再出发。
保利发展认为未来理想社区是由空间性、社会性、情感性构成的共同体。一个好的社区应当充满人情味和烟火气，关注到人与人的链接；应当满足更高层次的情绪需求，满足群体归属感；应当为城市提供积极、有活力的空间与界面。未来的社区应当“以人为本，以文化为尺度，以空间为载体”。基于此保利发展给出了未来理想社区的答案：重塑充满人文情怀的“新时代人文社区”。
以“人”为核心的未来社区，保利发展的“新时代的人文社区”就是要通过新的产品和服务、重新建立人和社区的联系。重新定义了理想社区的六大场景内核：“意韵、礼序、私享、邻里、趣活、智造”。使社区成为人与文化、人与空间、人与自我、人与人、人与生命、人与未来进行联接的核心载体，达到“I ENJOY”的美好生活体验。
为了适配不同社群的需求，保利发展以庄子的“天地人和”为底蕴，建立了“天悦人和”的产品体系，实际上是提供一种符合中国人处世哲学的生活方式。天字系聚焦资源收藏型客户，打造极致传承的人居经典；悦字系则聚焦文化尊崇型客户，展现东方人文情怀；和字系聚焦潮流视野型客户，带来都市新烟火主义。
根据 3 大系列，定制出 12 款体现不同美学气质的子品牌，并搭配以“东方礼遇”、“四时雅集”、“亲情和院”3 大服务场景。为新时代的美好生活提供整套解决方案。每一个产品系里都充分呈现了人文社区的六大内核，构成其扎实的社区产品品质底盘。
同时保利发展认为好的社区，离不开优秀的服务软实力。在六大产品场景内核之上，保利发展构建了“I TRUST”物业场景体系，以“安全、便捷、专业、意趣、透明、和谐”引领行业服务的新标准，将“信赖”成为服务的底色，打造有人情味、艺术性、尺度感的人文社区服务，为客户提供有品质的生活体验。
在圆桌对话环节，中国电建地产集团副总经理于建勋表示，中国电建产品策略是以改善型作为主战场，是在不同的城市以改善型客群的需求为导向，进行精准的调研和精准的适配。产品力可通过三个层面来达到，一是打造好的房子，二是打造完善的配套，三是提供好的服务。
魔方生活服务集团副总裁钱智康表示，魔方生活服务集团定位始终是清晰的，作为长租公寓运营商和服务商，魔方一直在卷自己的各种服务标准，推陈出新，深入一线了解客户需求。魔方对产品进行细分，在白领赛道中分了青年社区、白领标准产品和白领Plus产品，并且魔方很早就涉及了金领的中高端品牌魔尔公寓。
金基集团董事长特别顾问丁芳表示，金基是深耕南京专注做高端和改善的本土企业，企业在做项目时，第一比较敬畏、专注，尊重每一块土地，每一个项目；第二做事精细化，精工细作；第三更有品位感，注重文化等，在卷的时代坚持产品品位；第四责任感，尊重土地、尊重城市，把对城市的情感连接到项目中，与用户共情，与用户建立发生长期的关系。同时尊重时间的有效性，除了用户的居住生命周期，还应关注企业经营和产品的关系，注重时效性。当下，尊重用户、尊重土地，认认真真做自己是更好的选择。
华润有巢产品管理部负责人兼北京业务部总经理孙雪鹏表示，华润有巢目前涉及到的产品线比较多，大社区、高端公寓、城中村等都有涉猎。主要有以下几点体会，1）多项目下尊重项目的基本逻辑，也就是项目究竟产生什么价值？其中，经营的可持续性，租金水平及区位就一定程度上就决定了其价值；2）要重视一线运营的反馈，保障运营的可持续性，才能给租户提供好的租住生活；3）满足好企业硬性要求，做标准化的产品，匹配市场同时针对产品做快速反应。另外，当前政策在安全等方面逐渐严格，要满足政策要求。最后，项目的颜值也是产品提升的方向。
附：2023年中国房地产企业产品力TOP100榜单
| 排名 |
房企简称 |
排名 |
房企简称 |
| 1 |
绿城中国 |
51 |
万华投资 |
| 2 |
万科地产 |
52 |
新世界中国 |
| 3 |
保利发展 |
53 |
大家房产 |
| 4 |
龙湖集团 |
54 |
合景泰富 |
| 5 |
华润置地 |
55 |
金科集团 |
| 6 |
中海地产 |
56 |
大华集团 |
| 7 |
招商蛇口 |
57 |
融信集团 |
| 8 |
金地集团 |
58 |
德信地产 |
| 9 |
滨江集团 |
59 |
联发集团 |
| 10 |
建发房产 |
60 |
时代中国 |
| 11 |
仁恒置地 |
61 |
富力地产 |
| 12 |
中国金茂 |
62 |
首创城发 |
| 13 |
越秀地产 |
63 |
颐居建设 |
| 14 |
华发股份 |
64 |
凯德置地 |
| 15 |
旭辉集团 |
65 |
佳兆业 |
| 16 |
融创中国 |
66 |
敏捷集团 |
| 17 |
星河湾 |
67 |
荣安地产 |
| 18 |
美的置业 |
68 |
星河地产 |
| 19 |
卓越集团 |
69 |
路劲集团 |
| 20 |
国贸地产 |
70 |
伟星房产 |
| 21 |
东原地产 |
71 |
信达地产 |
| 22 |
瑞安房地产 |
72 |
宝龙地产 |
| 23 |
电建地产 |
73 |
首开股份 |
| 24 |
新希望地产 |
74 |
中建信和 |
| 25 |
华侨城 |
75 |
祥生集团 |
| 26 |
新城控股 |
76 |
方圆地产 |
| 27 |
世茂集团 |
77 |
力高集团 |
| 28 |
香港置地 |
78 |
中建壹品 |
| 29 |
中国铁建 |
79 |
五矿地产控股 |
| 30 |
碧桂园 |
80 |
中奥地产 |
| 31 |
金基集团 |
81 |
嘉宏集团 |
| 32 |
绿地控股 |
82 |
泰禾集团 |
| 33 |
朗诗绿色地产 |
83 |
金融街 |
| 34 |
金辉集团 |
84 |
禹洲集团 |
| 35 |
珠江投资 |
85 |
新鸿基 |
| 36 |
雅居乐 |
86 |
海伦堡 |
| 37 |
远洋集团 |
87 |
中冶置业 |
| 38 |
阳光城 |
88 |
荣盛发展 |
| 39 |
中南置地 |
89 |
云星集团 |
| 40 |
中骏集团 |
90 |
中国中铁 |
| 41 |
中梁控股 |
91 |
保亿置业 |
| 42 |
大悦城控股 |
92 |
上海城建 |
| 43 |
龙光集团 |
93 |
中建智地 |
| 44 |
华宇集团 |
94 |
大唐地产 |
| 45 |
中建东孚 |
95 |
天健集团 |
| 46 |
中交房地产 |
96 |
弘阳地产 |
| 47 |
正荣集团 |
97 |
陆家嘴 |
| 48 |
保利置业 |
98 |
象屿地产 |
| 49 |
建业集团 |
99 |
嘉里建设 |
| 50 |
合生创展 |
100 |
深铁置业 |