9月21日，穆迪已确认保利发展（600048.SH)“Baa2”的发行人评级，及其子公司恒利(香港)置业有限公司(简称“恒利香港”)“Baa3”的发行人评级，并将评级展望由稳定下调为负面。
同时，穆迪确认由Poly Real Estate Finance Ltd.发行、恒利香港担保的债券“Baa3”的高级无抵押债务评级。展望由稳定下调为负面。
穆迪副总裁/高级分析师Kelly Chen表示:“负面展望反映了保利发展在未来12-18个月内实现稳定经营业绩和恢复与其当前评级相称的信用指标的能力的不确定性，且中国房地产市场的复苏前景仍不确定，这也反映在穆迪对该行业的负面展望中。”
穆迪近期将其对中国房地产行业的展望从稳定下调至负面，原因是购房者对项目如期完工及交付感到担忧，尽管政府出台了支持措施，但前述因素抑制了房地产销售。
“评级的确认反映了穆迪认为保利发展将凭借其稳固的品牌、优质土地储备质量和国有背景，保持其强劲的市场地位，并跑赢更广泛的市场。”保利发展的首席分析师Chen补充道。
评级理据
保利发展“Baa2”的发行人评级反映了该公司：(1)以合约销售额计算是中国(A1/稳定)最大的住宅开发商之一，处于领先的市场地位;(2)主打普通住宅产品和快速周转的业务模式支持了强大的销售能力;(3)地域分布多元化;(4)国有企业的背景使其有优越的融资渠道。
但是，保利发展的评级受到房地产业的周期性和监管风险,以及其相对较高的债务杠杆和适度的财务指标所制约。
穆迪预计，保利发展2023年和2024年的合同销售额将适度增长至4600亿至4700亿元人民币，而2022年为4570亿元人民币。穆迪还预计，未来12-18个月，保利发展的EBIT/利息的比率将维持在4.0-4.3倍左右，而截至2023年6月的12个月为4.0倍。同样，未来12-18个月，其债务/资本的比率将保持在52%-54%，而截至2023年6月的12个月为54%。尽管如此，鉴于中国房地产行业的经营环境充满挑战，预期的财务表现受到不确定性的影响。
尽管其良好的土地质量和在一二线城市的强大市场地位将支持其销售业绩，但行业周期性和行业基本面疲弱将增加公司的运营波动性。
穆迪担忧，房地产行业的根本性转变(销售增长前景和盈利能力不断下降)，将给保利发展带来挑战，并破坏其已被削弱的信用指标的复苏。
保利发展的流动性良好。穆迪预计，保利发展的现金和运营现金流将足以应对未来 12-18 个月承诺土地款和再融资需求。
该公司持有大量现金、短期债务期限适中，以及良好的离岸和在岸融资渠道，支撑了其强劲的流动性。截至2023年6月30日，其非限制性现金/短期债务覆盖比率维持2.4倍的良好水平。该公司与中国保利集团有限公司(China Poly Group Corp，简称“保利集团”)的密切联系也将为其融资提供支持。截至2022年底，保利集团持有该公司40.5%的股份。2023年前8个月，保利发展发行了超过110亿元人民币的境内债务工具。
恒利香港“Baa3”的发行人评级反映其个体信用状况以及 3 个子级的评级提升，提升的依据是穆迪预计恒利香港在面临压力时将得到保利发展的支持。
支持评估考虑了恒利香港由保利发展全资所有以及向前者提供支持的纪录。支持评估还考虑了穆迪预计恒利香港仍将对保利发展具有战略重要性，便于后者通过长期境外融资实现融资渠道多元化。
恒利香港的个体信用状况反映了其较小的规模，以及与母公司保利发展的密切关联而获得的运营与财务助益，包括母公司的品牌、执行能力与管理专长、多元化的销售网络、保利发展的国企身份带来的顺畅融资渠道。
另一方面，恒利香港的个体信用状况受到业绩波动和负债杠杆较高的制约，前者是因为该公司与其他“Ba”评级的国内房地产同业相比规模较小且多样性有限。
“Baa3”的高级无抵押债券评级考虑了恒利香港提供的担保、保利发展和债券受托人之间的股权购买承诺协议，以及保利发展、恒利香港、Poly Real Estate Finance Ltd 和债券受托人之间的维好协议。
在环境、社会和治理(ESG)方面，保利发展“Baa2”的发行人评级考虑了该公司：(1)由中国保利集团有限公司持有多数股权，后者受到中央政府的监督管理;(2)根据上海证交所对上市公司的相关规定披露重大关联方交易;(3)董事会下设审计、薪酬与评估、任命和战略4个特别委员会，监督公司运营。
可引起评级上调或下调的因素
鉴于负面展望，评级上调的可能性不大。穆迪可能会将保利发展的展望调整为稳定，如果保利发展(1)实现稳定的合同销售并保持审慎的财务管理;(2)改善其信用指标;(3)保持低借贷成本的良好融资渠道。
可能令展望调整为稳定的信用指标包括，债务/资本比率低于50%，EBIT/利息覆盖率持续超过4.0-4.5倍。
另一方面，穆迪可能会下调其评级，如果保利发展(1)业务的恶化程度超过穆迪此前的预期;(2)流动性缓冲或融资渠道弱化;或者(3)信用指标恶化。
可能导致评级下调的信用指标包括，债务/资本持续超过55%-60%，或EBIT/利息覆盖率持续低于4.0-4.5倍。
鉴于负面展望，恒利香港评级上调的可能性不大。如果穆迪将保利发展的展望调整为稳定，穆迪可能将恒利香港的展望调整为稳定。
另一方面，若保利发展的评级被下调，则可能导致恒利香港评级下调。
此外，若有迹象表明恒利香港对保利发展的战略重要性大幅下降，或保利发展减持恒利香港或其支持力度下降，则恒利香港的评级可能会受到不利影响。
若恒利香港未能执行业务计划，导致其规模、销售额和运营现金流低于穆迪预期，或显著加快开发步伐，并采取大规模的购地计划，则恒利香港的评级也可能面临下行压力。
保利发展控股集团股份有限公司于1992年成立，按照合约销售额计算是中国最大的房地产开发商之一。截至2022年底，该公司在中国的土地储备建筑面积为1.65亿平方米。该公司于2006年在上海证券交易所上市。中国保利集团有限公司是保利发展最大的股东，截至 2022年底持股 40.5%，其中37.7%通过其全资子公司保利南方集团有限公司持有。保利集团由国务院国有资产监督管理委员会全资持股。
恒利(香港)置业有限公司于2006年在香港成立，是保利发展控股集团股份有限公司的全资子公司及其主要的境外投资与融资平台。