日前，保利发展（以下简称保利）发布2022年财报并举办业绩会。去年全年保利销售额达到了4573.01亿元，排名重回行业第二。
保利上次取得行业第二还是十年前的2012年，彼时其前身保利地产全年销售额首次突破1000亿元。
尽管完成了2017年提出的“重回前三”的目标，盈利滑坡、毛利率下探的行业通病同样发生在保利身上。
营收净利双降
2022年保利实现营业收入2811亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183亿元，同比下降 33.0%。利润端降速明显高于收入端，这也是自2006年上市以来的首次出现营业收入和净利润双降。
从业务结构来看，地产开发业务仍是保利营收的主力。2022年上半年，保利房地产销售业务收入占比高达90.45%，物业、金融等其他业务占比不足10%。
销售表现来看，2022年保利实现签约销售金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售面积同比下滑17.55%至2747.95万平方米。其中重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8个百分点；珠三角、长三角的销售贡献度同比提升3个百分点至56%。
保利管理层表示，净利润下滑主要为前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降。财报显示，实现投资收益 42.01 亿元，同比下降 32.36%。
毛利率方面，去年公司毛利率为 22.01%，同比下降 4.79 个百分点，地产开发毛利率21.8%，同比下降5.3个百分点。具体来看，保利发展的华南片区收入占比达32.22%，华东片区的收入占比为23.92%，此外华北、中部、西部地区的收入占比超10%。不过东北片区、华北片区毛利率下滑明显，同比减少9.45个百分点、8.22个百分点。
除此之外，计提存货跌价、少数股东权益占比也侵占了一部分净利润。2022年保利计提存货等资产减值准备同比增加12.5亿元，计提了约11.6亿元损失。
值得注意的是，由于结转项目权益比例的下降，2022年保利的少数股东损益占净利润比重由2021年的26.4%提升至32.1%的历史高分位。
当低效益的合作项目拖累了盈利，以往抱团取暖的合作开发有了新的变化。今年3月，保利转让给碧桂园与之合资的12家公司，其中多数公司处于亏损状态，其持有资产主要集中在二三线城市。
不过尽管保利净利率下滑至9.61%，但仍强于业内水平。可对比公司如万科、招商，其净利率分别为7.45%、4.97%
继续拓土
保利在2022年拿地表现积极，全年新拓展项目91个，累计拿地建筑面积1054万㎡，总地价约1613亿元，拿地建筑面积/销售面积为38.4%，拿地强度领先行业平均水平。保利发展总经理周东利称，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。
从城市能级来看，2022年保利加速在上海、广州、北京、合肥等一二线城市拿地，建面占比达到75.3%，相较于2021年提高了24.7个百分点。
其中一线城市的新增土储建面占比达到了23.3%，是近年来的最高值。38.3%位于长三角区域，相较于2021年提高了20.3个百分点，珠三角区域占比约为36.3%。
正因如此，保利拿地成本大幅提高，达到近几年来最高值。其平均拿地成本约15000元/平米，而此前五年拿地平均成本均未超过7500元/平米。
年报信息显示，2023年，保利发展计划用于房地产及相关产业直接投资的额度为3510亿元，计划新开工面积2000万平方米，计划竣工面积4450万平方米。
不过保利董事长刘平在业绩会上表示，公司投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断，以及在手可售资源的综合平衡，也将结合市场环境及时进行动态调整。
以去年为保利贡献了近三百亿销售额的上海为例，今年年初上海公布的第一批新盘中，保利共有保利联发光合臻园、保利中企和颂、越秀保利嘉悦云三个项目取证，累计可售房源数超过900套，预计将为保利贡献超60亿元全口径销售额。
针对华东、华南的两大粮仓区域，今年年初，保利还进行了新一轮人事及组织调整，地产平台公司董事长任命数量增加至22位，其中一半人员在两区域就职，并安排总部3位副总经理直接担任华东、华南区域内的子公司董事长。
谈到今年的销售目标，周东利称，具体经营预算指标需结合市场变化、经营活动进行落实，后续将根据实际情况进行披露。