前几天，艳姐打开电脑，看到了保利发展多次挂牌转让资产的消息......
当然，转让资产的背后，可以从两个视角来进行解读：
一个是公司正常的资产操作，通过资产的转让，获得一定的收益，让公司资产运作更为健康；另一个情况，则是公司面临流动性危机，只能通过甩卖资产等手段，来回流资金。
对于今年1月业绩第1、去年全年业绩第2、要进3争1的保利发展来说，显然属于前者。对于正常运转的公司来说，转让资产都能用简单的一句话来概括：
这个资产我好像不是太需要了。
打个比方，如果一个人家境殷实，在某鱼上卖东西，说明这个东西的价值对他来说已经不大了。
01
保利发展批量卖资产？
在2月3日这天，全国产权行业信息化综合服务平台发布多个关于保利发展转让资产的公告，均为项目公司的股权转让：
保利江南实业有限公司，挂牌转让常州晟金房地产开发有限公司41%股权，转让底价为9.2亿。
保利湾区投资发展有限公司，拟挂牌转让珠海市碧弘碧桂园房地产开发有限公司51%股权、珠海和筑房地产开发有限公司51%股权、中山祥越实业投资有限公司51%股权，转让底价分别为3387.55万元、918.63万元、57105.45万元；
保利(三亚)房地产转让曲水天熠实业35%股权，底价2.29亿；
保利地产南通转让南通通州碧保置业50%股权，底价2.76亿；
保利（重庆）投资实业有限公司转让重庆保南房地产开发有限公司50%股权，底价1.02亿。
......
还有诸多项目公司被转让，在这里也就不一一细说了。
但这几家被转让的公司，大多数都有一个共同点：
经营状况都不太好。
比如底价为9.2亿元的常州晟金房地产开发有限公司，去年营业收入仅为12.93万元，而且多个利润指标为负数：
营业利润为-12.05万元，净利润为-6.9万元。
再比如重庆保南房地产开发有限公司，去年营业收入为13192.23万元，但利润指标仍然不乐观：
营业利润为-1959.85万元，净利润为-1497.45万元。
而且更值得关注的是，这些项目都是：
保利和碧桂园的合作项目...
双方均持有项目公司股份，此次保利转让股份后，将彻底退出这些公司运作。
事实上，这些地区公司大部分都曾在所属地打造项目，有的已经售罄，有的表现比较一般。
就拿此次转让底价最高的常州晟金房地产公司来说，其曾打造过碧桂园保利·滨湖云著，在2021年首开并在后续加推，市场表现比较一般。
常州市场也算是一个高难度市场，当地有很多中高端住宅，很多当地本土房企在产品打造上会比较花心思，挑高、跃层、智能科技等等，产品力都比较高，而保利和碧桂园就显得佛系了许多。
在这个时候转让部分股权，适当进行现金回流也算可以理解。
至于其他公司的情况在这里也不一一细说，至少从公开的利润数据来推断，保利转让的原因也大多是出于公司资产良性健康发展的需要，因为确实有些项目不能带来正向的收益了，还不如早点抛掉，这个逻辑正常人都懂。
或许是意识到市场上对于保利发展的风评，就在这几天，保利发展相关负责人针对此事宜接受了相关媒体采访时表示：本次合作项目退出是双方共同协商的结果，目的是确保项目公司经营平稳向好发展。
本次出让主要出于各自运营理念执行考量，撤出是经项目层面股东协商后，双方达成的一致意见。目前退出项目基本上都是尾盘阶段，股权退出符合正常的开发流程与节奏，为项目清算做准备。交易完成后，双方都可以更好地根据自身操盘理念及企业经营导向，高效管控项目开发节奏。
事实上，除了在房地产项目层面进行合作外，双方也曾在去年年末联手成立过新能源公司——保碧新能源，双方将充分利用社区屋顶资源，拓展光伏电站、充电桩等业务，目标成为未来中国最大的园区社区能源管理和服务商。
双方可谓是“看对眼”而强强联合。
保利发展和碧桂园也因为“看对眼”而在项目开发上互相合作，如今分道扬镳，在艳姐看来也算是一波正常操作。
毕竟保利发展是目前如日中天的央企，而碧桂园则依然是民企中的超级房企。此次“批量卖资产”对于双方整体的运作大体也不会产生什么大影响。
02
保利发展的“精明”
事实上，保利此前也有过批量转让资产的情况。
比如在去年10月左右，根据上海产权交易所对外披露，保利发展在同一日将7家附属公司100%股权及债权摆上货架，寻求其他公司的接盘。
这7家公司在均为轻资产公司，在盈利上均出现了亏损。
显而易见，保利发展通过转让资产来及时止损。
降低风险是任何一家企业在运作上都会去做的事，更何况是作为央企的保利发展。
还有一个典型案例也可以看到保利的精明：
在2021年12月，保利发展控股旗下的太仓锦雍置业挂牌增资，拟征集1个投资方，拟募集资金对应持股比例或股份数35%。
太仓锦雍置业这家公司比较有意思，在2021年6月成立，就在成立当天，保利发展还在太仓成立了太仓锦意置业等共4间公司。值得一提的是，这几家公司的法定代表人都是保利发展上海公司总经理傅小君。
当时很多人认为保利发展子所以批量成立公司，是因为当时正值上海首批集中供地的时点，保利将在首批集中供地中大举拿地。
之后正如大家所料，太仓锦雍置业在2021年6月上海首批次集中供地中，以总价105.13亿拿下静安区灵石社区地块，楼面价51707元/㎡，溢价率8.39%。
这样的一个高总价项目，即使对于头部房企来说，也是存在一定的运作压力，为了让项目的后续开发和运作更加平稳，于是就有了后续保利发展欲引入合作伙伴的公告。
最终在去年7月，中国金茂和保利发展达成了合作，强强联合也进一步降低了这块高总价地块的开发风险。
无论是批量卖资产又或是引入合作方，保利发展都在努力不让自己陷入被动局面。
而且保利发展本身就有央企光环加持，所以相对来说，保利发展的“减负”路要轻松很多，也会得到各方面的资源支持。
03
保利发展的B面
进击是保利发展近年来的关键词。
今年1月，保利发展销售额位居第一，虽然这说明不了什么问题，但确实给到众人一种保利又发力的感觉。
保利发展更有一种勇往直前的壮志，去年4月，在业绩发布会上，保利发展董事长刘平曾说过是要进三争一。
2022年榜单发布后，保利发展位居第二，和TOP1仅有一步之遥。
保利发展在拿地上也越发凶猛：
根据克而瑞《2022年新增货值TOP100》榜单，保利发展2022年新增土地货值为2514.8亿元，位居TOP1。
如果说销售规模、拿地土储货值是保利发展的阳面，那么保利发展的B面又是什么？
首先，就是和大多数房企一样，面临着利润下滑的窘境。
根据保利发展2022年度业绩快报公告，2022年其营业总收入约为2811.1亿，同比下降1.37%；而其归母净利润约为183.0亿，同比下降33.17%。
而在2021年的财报中，保利发展实现了营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%。
值得注意的是，近年来，保利发展的毛利率和净利率均出现持续下滑。2022年三季度保利发展归母净利润下滑幅度是历史峰值，很大一部分原因是由于项目低毛利项目拉低了相关利润数据，此外也和保利发展部分项目权益比例下降有关。
当然，更多的利润数据还有待保利发展披露2022年的年报。
其次，保利发展已有超万亿债务，或存隐形债务的问题。
虽然保利发展三道红线全绿，但保利发展近年来的债务总额却在持续上扬，2021年其总负债已突破万亿大关。截至到去年三季度，其负债总额约为1.13万亿，仅次于第一名的万科和第二名的绿地。
此前保利发展财务总监王一夫也回应称，公司总负债中，大部分为经营负债，公司经营稳健，债务风险低。
另外，此前业界也有传闻称，保利发展存在一定数量的隐形债务。
在2021年11月30日，保利发展发布公告称，拟以资产支持证券化产品融资不超过100亿元，超大的融资金额，在当时也引发了巨大关注。
要知道，资产支持证券化产品就是俗称的ABS，由于不涉及到出表问题，也比较容易产生隐形债务。
保利发展可谓融资能力非常了得，根据克而瑞资产数据显示：
去年前三季度资产证券化融资规模前三位的房企分别为保利发展、万科地产、华发股份。其中保利发展以超250亿的额度，位居第一的位置。
ABS只是保利发展债务压力的冰山一角。
因去年监管层出台新政：房企的收并购贷款不再计入三道红线，保利发展因并购产生的借款规模，外界也很难得知。
另外保利和其他企业联合成立的联合营公司，保利负债多少也无法在年报中得以体现，就如同幽灵存在一般。
值得注意的是，2020年-2021年年末，保利发展剔除预收款后的资产负债率为69.87％和69.19％，踩线也仅有一步之遥，是否存在保利发展的“精明算计”，可能也只有保利自己清楚。
第三，保利发展近期的现金流情况也比较诡异。
截至2022年前三季度，保利发展经营活动产生的现金流净额为-298.6亿，同比大幅下滑59.3%，是保利发展经营活动现金流出的最高值。
另外，保利发展投资活动产生的现金流量金额和筹资活动产生的现金流量金额均为负数。
保利发展经营活动无法产生正向的造血能力，投资活动也存在一定的资金缺口，筹资活动表现出有一定的债务偿还，不能带来正向现金流入。总体来说，现金流健康程度并不算太好。
当然，如果一家企业的现金流连续几年为负数并且有递增趋势，那就是一个危险信号，保利发展的现金流情况还没有到那种程度，还有待后续持续观察。
保利相对于民企来说，最大的优势就是央企背景，也更可以通过各类融资手段来缓解一定的债务压力。包括上文提到了转让部分资产或引入合作方，来进行一定的减负。
基于以上隐形问题，保利也是在努力在资产运营方面做出调整，所以艳姐觉得保利还是会比较妥善来解决相关问题，还是看好这家企业。