编辑导语：保利发展的逆势扩张的野心，是确定的。
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“铁娘子”宋广菊退休一年之后的今天，保利发展多年来求之不得的“重返前三”，早已在行业凛冬之下“被动”达成。
而在今年年初的2022年度工作会议上，保利发展提出“进三争一”的新目标。
为了尽早实现这一目标，今年以来，保利发展拿地热情高涨。毕竟身为第一大央企开发商，保利发展拥有众多民企所不具备的融资优势。
不过，在逆势扩张的背后，是保利发展持续承压的盈利表现。
即使是老牌央企，在行业周期的轮动中，也不得不面临有得有失的取舍。
盈利能力持续承压
近日，保利发展三季度报告出炉。
数据显示，今年前三季度，保利发展实现营业总收入1564.37亿元，同比增长12.97%；归母净利润130.94亿元，同比下降3.61%，而在今年上半年该数据还是同比增长5.11%。
保利发展表示，归母净利润下滑主要还是受地产项目利润率下降影响。这与当下的行业背景有着直接的关系。
近年来，受房地产行业周期性调整影响，曾经日进斗金的房企，盈利能力承受巨大压力。而作为第一大央企开发商，保利发展也无法独善其身。
数据显示，2021年保利发展实现营业收入2850.48亿元，同比增长17.2%；实现归母净利润275.77亿元，同比下降4.74%。
要知道，这是保利发展近15年来首次面临归母净利润下滑的尴尬。
另外，2021年保利发展的毛利率下降5.78个百分点至26.78%。
进入2022年以后，保利发展的上半年实现营业收入1107.63亿元，同比增长23.10%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.11%。
虽然营收、归母净利润均实现正增长，但保利发展的盈利能力仍在持续下降。其毛利率为25.52%，与2021半年报相比，下滑了6.93个百分点。
而进入三季度，保利发展的业绩表现再度出现波动，不仅其归母净利润再度出现负增长，其毛利率也继续承压。
数据显示，今年前三季度保利发展的毛利率为24.51%，较2021年同期下降 5.32个百分点。
保利发展曾在今年的中期报告中表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。
真是一语成谶。
强如保利发展这样的第一大央企开发商，在行业周期性调整的背景之下，也不得不面临盈利能力持续下滑的尴尬。
行业凛冬“进三争一”
盈利能力承压的同时，保利发展前三季度销售也难以避免的出现了下滑的情况。
数据显示，2022年前三季度，保利发展累计实现签约金额3201亿元，签约面积1920.51万平方米，分别同比下降21.97%、24.50%。
不过，保利发展如此销售表现，仍明显好于平均水平。
根据克而瑞数据，百强房企1-9月累计销售金额46697.9亿元，同比降幅保持在45.4%的水平。
值得一提的是，截至今年三季度，保利发展凭借3201亿元的销售额，成功超越万科，成为销售规模仅次于碧桂园的房企。
事实上，今年6月，保利发展就已经超越万科，晋升为行业销售第二。
今年3月，融创中国的资金压力凸显，销售状况受到影响，保利发展成功从去年的第四名上升为了第三名。
谁能想到，在“铁娘子”宋广菊退休之后的不到一年时间，保利发展便在同行的“陪衬”下，不仅实现了“重返前三”的夙愿，更是上升到行业第二。
回顾历史，保利发展在2012年之前，曾长期盘踞在行业前三的高位，甚至多次摘下销量第一的桂冠。
然而在2012年之后，随着一众民企借助高周转模式迅猛发展，强如保利发展这样的央企，也只得避其锋芒，从行业前三的位置上，跌落了下来。
至此，保利发展的销售排名基本保持在行业第五的位置，落后于碧桂园、恒大等民营房企。
虽然保利发展前任掌门人宋广菊，曾不止一次喊出“重返前三”的口号，但面对身前强势的民企，该口号也渐渐低沉了下来。
去年，宋广菊退休，刘平继任。新老交替之下，保利发展的规模诉求再度被提起。尤其是在行业深度调整的背景下，随着多家龙头民企跌入尘埃，保利发展终于实现了超越，不仅重返前三，更是爬上了行业第二的高位。
在今年4月的年度业绩会上，刘平透露了保利发展升级版的目标——“进三争一！”
根据最新数据，今年1-10月，排名第一的碧桂园，仅比保利发展多出401.8亿元的销售额。
行业凛冬之下，保利发展逆势扩张的梦想，近在咫尺。
逆势拿地无惧不确定性
而为了早日实现行业第一的目标，今年以来，保利发展拿地的热情异常高涨。
数据显示，今年1-10月，保利发展拿地权益金额为563亿元，排名行业第三，而在保利发展身前的，是同样为央企的华润置地、中海。
而从权益面积来看，保利发展以447万平方米排名行业第二，第一仍为华润置地。
在新增土储方面，保利发展以1338亿元的权益新增销售货值，排名第二，第一还是华润置地。
我们知道，新增土储影响总土储，总土储货值很大程度影响了房企未来的销售额，而销售额又是利润的来源。
要知道，上述拿地金额、面积、新增土储等指标，在2021年，还是由碧桂园、万科等民企把持着行业前列的位置。
时至今天，民企拿地的热情早已式微，央企逆势向上。
而在一众房企之中，又尤以保利发展风头最劲。毕竟，华润置地虽然稍微领先于保利发展，但由于后者有不小的先发优势，因此，保利发展的“争一”的梦想，或许真的就在眼前。
而保利发展之所以敢于逆势扩张，还是靠着其央企背景带来的融资优势。
数据显示，保利发展1-9月累计发行公司债券98亿元，中期票据100亿元，公开市场融资430.3亿元，平均融资成本稳定在3%左右。
就融资而言，保利发展作为第一大央企开发商的优势明显。
不过，在行业下行周期之际，即便是保利发展，也要面临销售去化、盈利能力下滑等压力。
我们知道，房地产项目从开发、到形成销售额，再到确认为营业收入和利润，需要数年的时间。而面对不确定的行业环境，保利发展也将承担不确定因素。
但是，保利发展的逆势扩张的野心，是确定的。