今天我们一起盘下房地产领域保利发展的2022半年报表现出的核心财务特征。
1、公司业绩稳定，经营活动盈利的增长以及投资收益的增长是净利润增长的主要原因，净利润增长质量较高。
2、保利发展产品盈利降低，通过费用支出减少，才最终实现经营活动的盈利增长，该模式下经营活动盈利增长的可持续性存疑。产品以“房地产”行业为主，业务地域集中在广东和重庆。
3、保利发展经营活动虽然账面盈利，却未能为企业带来金针白银的现金流入。这主要是因为应收应付变动以及提前备货导致大量垫资造成的。
4、经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，仍需依赖外部资金支撑发展。
5、毛利率降低，经营活动盈利性降低、经营资产周转率有所改善，最终经营资产报酬率表现稳定。
6、总资产回报水平稳定、股东权益撬动资产的能力稳定，最终公司ROE表现稳定。
7、经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小，公司融资方式以债权流入为主，生存发展仍对贷款有一定依赖。保利发展金融负债水平较高，长期偿债压力较高。
8、资产规模稳定，资产配置聚焦业务，资金来源上依然依赖“输血”。
下面是对保利发展2022半年报关键特征的解读。
公司业绩稳定。2022半年报保利发展营业总收入1107.63亿元，同比增速23%，毛利润282.96亿元，同比增速-3%，核心利润164.30亿元，同比增速5%，净利润149.24亿元，同比增速2%。
经营活动盈利的增长以及投资收益的增长是净利润增长的主要原因，净利润增长质量较高。保利发展2022半年报净利润149.24亿元，利润主要来源于经营活动产生的核心利润和投资收益。2022半年经营活动产生的核心利润较去年同期增加7.20亿元，净利润的增长主要来自经营活动增长，其次是投资收益增长。
保利发展产品盈利降低，通过费用支出减少，才实现最终经营活动的盈利增长，该模式下经营活动盈利增长的可持续性存疑。保利发展毛利润2022年上半年较2021年同期减少9.42亿元，费用减少16.62亿元，产品盈利增长的同时，费用支出增长较快，虽然经营活动最终实现盈利增长，但费用增速大于产品盈利增速，需要注意控费，提高费用效率。
以“房地产”行业为主，地域集中在广东和重庆。分行业看，“房地产”是公司的主业，贡献了90%的营收和94%的毛利润；分地域看，公司业务主要分布在广东和重庆，分别贡献了32%、20%的营收，37%、22%的毛利润。
活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，仍需依赖外部资金支撑发展。
从保利发展2022半年报的现金流结构来看，期初现金1702.60亿元，经营活动净流出224.60亿元，投资活动净流出22.96亿元，筹资活动净流入100.87亿元，累计净流出146.85亿元，期末现金1555.75亿元。经营活动并不具备造血能力。
从保利发展2020年报到本期的现金流结构来看，期初现金1389.74亿元，经营活动净流入32.42亿元，投资活动净流出292.10亿元，筹资活动净流入426.67亿元，其他现金净流出0.98亿元，三年累计净流入166.01亿元，期末现金1555.75亿元。拉长时间周期看，经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，仍需依赖外部资金支撑发展，需要关注现金流的安全问题。
经营活动存在资金缺口。保利发展2022半年报经营活动现金净流出224.60亿元，较2022半年报增加23.52亿元，2020年报到本期经营活动累计产生净流入32.42亿元。保利发展经营活动虽然账面盈利，却未能为企业带来金针白银的现金流入。
应收应付变动以及提前备货导致大量垫资是保利发展经营活动存在缺口的主要原因。保利发展2022半年报经营活动调整后盈利158.65亿元，提前备货导致现金流出150.79亿元，应收应付变动导致现金流出236.39亿元，其他因素导致现金流入3.93亿元，最终经营活动实现现金净流出224.60亿元。
自身造血能力无法覆盖战略投资的资金流出。保利发展2022半年报战略投资资金流出9.91亿元，较2021半年报减少0.44亿元，增速-4.29%，战略性投资的资金投入基本稳定。保利发展2020年报到本期战略投资资金流出54.54亿元，经营活动产生现金净流入32.42亿元，经营活动的造血能力无法覆盖战略投资的资金流出。
公司融资手段以债权流入为主。保利发展2022半年报筹资活动现金流入792.68亿元，较2021半年报减少240.93亿元，增速-23.31%，筹资活动现金流入快速减少，绝大部分筹资流入来源于债权流入（99.43%）。保利发展2022半年报债务净流入200.34亿元，较2021半年报减少250.23亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速减少。
资产规模稳定。2022年06月30日保利发展总资产14325.82亿元，与2022年03月31日相比，保利发展资产增加27.90亿元，资产规模基本稳定，资产增速0.20%。
资产配置聚焦业务。2022年06月30日保利发展资产总额14325.82亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。
资产整体较重。从2022年6月30日的经营资产结构来看，存货占比73%，其他经营资产占比19%。
总资产回报水平稳定、股东权益撬动资产的能力稳定，最终公司ROE表现稳定。
2022半年报保利发展ROE5.48%，较2021半年报减少0.07个百分点，股东回报水平基本稳定。总资产报酬率1.05%，较2021半年报减少0.06个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数4.45倍，较2021半年报降低0.09倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。
资金来源上依然依赖“输血”。从2022年06月30日保利发展的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。
毛利率降低，经营活动盈利性降低、经营资产周转率有所改善，最终经营资产报酬率表现稳定。
2022半年报保利发展经营资产报酬率1.44%。较2021半年报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率14.80%。与2021半年报相比，核心利润率下滑2.61个百分点，降幅达14.97%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率0.10次，较2021半年报增加0.01次，增幅为16.22%，经营资产周转效率有所改善。
保利发展2022半年报毛利率25.52%，与2021半年报相比，毛利率下滑6.93个百分点，毛利率降低。
投资流出有所减少，主要流向了理财等投资。保利发展2022半年报的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比79.27%。保利发展2020年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比74.27%。
产能基本稳定。 2022半年报保利发展产能投入0.77亿元，处置0.21亿元，折旧摊销损耗8.16亿元，新增净投入-7.61亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例-1.74%。
经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。2022半年报保利发展经营活动与投资活动资金缺口247.56亿元较2021半年报减少84.03亿元，缺口迅速缩小。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口259.69亿元。
公司融资方式以债权流入为主，生存发展仍对贷款有一定依赖。2022半年报保利发展筹资活动现金流入792.68亿元，其中股权流入4.55亿元，债权流入788.13亿元，债权净流入200.34亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。
保利发展金融负债水平较高，长期偿债压力较高。2022年06月30日保利发展金融负债率25.37%，较2021年06月30日提高1.21个百分点。保利发展金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。
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截至2022Q2，保利发展在A股的整体排名下降至第757位，在房地产行业中的排名上升至第13位。截止2022年10月12日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，保利发展估值曲线处在严重高估区间。