去年下半年以来，楼市已进入央国企时代，拿地端最猛者，无疑是冲在最前面且排在货值榜首的保利发展。
昨晚（8月29日），保利发展披露了完整的2022年中期业绩，从核心业绩数据看，“增收不增利”依然没改变，受行业减速影响，其盈利增长乏力。
今年上半年，保利发展取得营收约1107.23亿元，同比增加23.13%；净利 149.24 亿元，同比微增1.6%，归母净利约108.26亿元，同比增加5.11%，但扣非后归母净利101.25亿元，同比微增0.76%。
反观去年同期，保利发展归母净利增速1.72%，扣非后归母净利增速3.42%，互有涨跌。报告期内，保利发展毛利率25.55%，同比下降6.95个百分点，对应净利率13.47%，同比下降2.85个百分点。
去年中期，曾有券商明确指出，未来随着高地价项目的陆续体现，保利发展的毛利率表现仍将承压。
反映到成本上，今年上半年，保利发展相对于营业收入增幅23%，营业成本增幅约35.8%，成本增幅明显高于收入增幅，成本中最大部分是土地款。
其解释为，受结转规模和结转结构影响，相应结转成本增加。先看结转结构，这是什么意思？说直白些，就是相对于过去，上半年保利交付结转了一批高价地项目，而且这部分的规模还比较大，拉高了成本，影响到了盈利空间。
从近5年（2017-2021年）看，保利发展每平方米拿地的平均成本6118元、6186元、5802元、7388和6821元，可以看出2020年、2021年拿地成本偏高，刚好又赶上交付结转周期内，盈利承压可窥一斑。
就“三费”而言，在上半年销售和管理费均出现略降的情况下，保利发展的财务费用却大增56%，从13.13亿元增加到20.48亿元，一举增加了7.35亿元。
再看去年全年，保利发展的财务费用增幅也只增加了7.38%，达到33.86亿元。如果上半年财务费不增加，这对保利发展的净利影响是显而易见。
截至6月底，保利发展有息负债规模3635亿元，相比去年底3382亿元新增加了253亿元，综合融资成本约4.32%，较去年末4.46%下降了14个基点。
具体看，保利发展上半年发行公司债65亿元、中票75亿元，平均融资成本3.09%。其中，5月发行3年期中票、8月发行3+2年期公司债票面利率均仅2.8%，分别创公司发行同类产品历史最低利率。
虽然受央行不断降息放水的利好影响，保利发展上半年融资成本有所下降，但债务规模依然很大，呈现“不减反增”。或许，这就是大型央企的任性。
对照“三道红线”，保利发展扣除预收款后资产负债率66.45%、净负债率64.14%、现金短债比1.41，符合“绿档”标准。其中，一年内到期的债务占有息负债比重21%。
具体看，保利发展截至6月底账上短期借款20.67亿元，相比去年底减少一半，一年内到期有息债务741.14亿元，比去年底605.74亿元增加135.6亿元，账上现金余额1571亿元，比去年底减少132.8亿元。
就短期偿债来看，保利发展依靠央企背书及再融资能力，暂无短债压力。保利发展上半年签约金额2102.21亿元，同比下降26.29%，但在拿地上逆市发力，上半年新增37个项目，新增计容建面412万平方米，耗资607亿元，拿地额占销售额的28.9%。
注意！受市场销售低迷及疫情影响，保利发展上半年新开工1121.8万方，同比下降59.7%。这势必会影响到明后年的业绩表现。
无论是地产央国企，还是民营房企，都在渴盼下半年楼市复苏。也唯有楼市进入复苏回暖上升通道，各大房企销售降幅将会收窄、回正，投资端、融资端才能活跃起来。