来源 :雪球2022-04-19
保利发展的年度主要经营指标，在一月份已经公告过，年报中的数据相差无几：报告期内，公司实现营业总收入 2850.24 亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89 亿元，同比下降 7.14%；归母净利润 273.88亿元，同比下降 5.39%；基本每股收益低了一分钱，为2.29元，同比下滑5.61%。这在普遍暴雷的房企中，已经算是表现优异了。
和整个行业一样，公司历史性高价地进入结算期，增收不增利。报告期内，公司毛利率为 26.80%，同比下降5.79个百分点，其中房地产销售的毛利率为27.13%，减少了6.35个百分点。2021年，公司净利率为13.05%，同比下降3.42个百分点。这是在营业收入同比上升17.2%的背景下，归母净利润下滑5.39%的直接原因。
即便是大幅下降后的毛利率，保利依然比同行们普遍低于20%的毛利率水准明显胜出一筹，原因在于“央企龙头是公司特色鲜明的品牌符号，提升了市场对于公司的信赖度与认可度，使公司在多元化拿地、合作开发、低成本多渠道融资、产品销售等方面均具备突出优势。”
保利发展在2021年“实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积 3333.02万平方米，同比下降 2.23%。公司全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%”。“同时，公司注重提升拓展质量及资源把控力，报告期内新增住宅货量占比 85%，拓展权益比为72%”。“全年公司拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降 8%”。
目前，保利发展的综合融资成本约4.46%，较去年末下降31个基点。公司有息负债规模为3382亿元，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。到报告期末，保利发展期末现金及现金等价物余额为1702亿，比去年同期增长了17.2%，与营业收入的增速相同，跟同行相比，实属不易。
如果在往年，上面这些数据都是看起来平淡无奇的，但在经历了2021年下半年洗礼后，能保持自己的常规进程，对房企来说就已经非常不易，可以说当前的房企无过便是有功，当众多竞争对手纷纷倒下或者后退之后，能坚持自己的发展节奏，就是一种优势。
过去几个月，我一直强调地产开发行业，已经进入了一个前所未有的清晰格局，就是头部的央企、国企已经占据了绝对的行业领先优势。这在保利身上体现的非常明显，今年销售额坐三望二是大概率，后面还有进一步提升的可能。
和很多房企不一样，保利2021年年报的归母扣非净利润只比归母净利润低了5.62亿，没有大幅减值，这样整体的利润变化会更加平滑。但也不会像有些房企那样，2022年报表数据会因为同比基数较低，看起来更好看。
报告中明确指出“未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压”。预计保利明后年的年报数据，不会有太高的净利润增速，但随着2021年下半年以来所拿的高毛利地块，逐步进入销售期，从2022年下半年开始，保利有望在销售数据上不断突破。从年报上来看，2024年开始的报表数据，会迎来一个明显的净利润率加速增长过程，而且这个过程会持续较长时间，这是保利发展当前的主要投资看点吧。
报告中，比较容易引起争议的是分红，按照报告说法：“每股派发现金红利0.58元（含税）”，以4月18日的收盘价18.39元来计算，相当于3.15%的股息率。计算一下，这个分红率大致在25%，确实不高，但这也是在去年年报中明确公告过的，只不过取了下限。
这个时候，市场上有大量的项目，净利润率可以做到10%以上，很多甚至可以达到15%，比去年同期高出了一倍还要多。公司保留更多现金用于增加土地储备，也无可厚非。另外，报告中也反复强调，现在的销售环境整体不佳，留有现金防止市场进一步趋冷，这也是一种必要的防范意识。