来源 :和讯网2022-02-14
2022-02-14天风证券股份有限公司韩笑对保利发展进行研究并发布了研究报告《1月经营公告点评：单月销售双位数下降，拿地权益比例下降》，本报告对保利发展给出买入评级，当前股价为15.75元。
保利发展(600048)
事件：公司发布2022年1月经营情况公告，1月单月实现销售面积185.76万平方米，同比减少11.73%；实现销售金额283.02亿元，同比减少34.29%。
单月销售同比双位数下降，销售均价环比略有上涨
公司2022年1月单月销售金额283.02亿元，同比去年1月减少34.29%，环比去年12月单月下降22.90%；销售面积185.76万平方米，同比去年1月减少11.73%，环比去年12月单月下降24.09%；销售均价为15235.79元/平方米，去年1月单月销售均价为20467.09元/平方米，同比下降25.56%，环比去年12月销售均价15000.82元/平方米增长1.57%，较去年全年累计销售均价16049.38元/平方米下降5.07%。受去年高基数、春节假期和整体环境影响，公司单月销售同比下降较多，但销售均价环比略有上涨。
拿地以华东区域为主，合作拿地增加致权益比例下降
公司2022年1月新增5个地块，从区域分布看，华东：华南=3：2；从城市能级看，二线城市：三线城市及以下=3：2；其中华东地区新增地块均位于二线城市，华南地区新增地块均位于海南省，城市能级分别为三线和五线。从权益比例看，100%权益：非100%权益拿地比例为1：4。1月新增项目占地面积为35.29万平方米，新增规划建面89.62万平方米，其中二线城市新增建面占比60.38%，三线城市及以下等低能级城市的新增建面占比为39.62%；华东地区新增建面占比：华南地区新增建面占比同样为60.38%：39.62%。该比例较上月二线城市：三线及以下城市=86.85%：13.15%高能级城市占比有所下降；区域分布看，1月华东区域：华南区域=60.38%：39.62%，去年1月华东区域：华中区域：华南区域：华北区域=54.48%：20.62%：14.17%：10.73%，1月拿地区域更为集中。权益比例看，1月拿地对应权益地价为76.79亿元，总地价为147.12亿元，相应的权益比例为52.19%，较上月的79.58%的权益比例下降较多，这与1月合作拿地增多有关。
当月拿地力度环比下降明显，地售比环比提升较多
根据权益地价计算，2022年1月公司拿地力度为27.13%，与上月单月拿地力度60.87%相比下降明显。从楼面价看，2022年1月新增项目楼面价为16416.48元/平方米，较上月8705.81元/平方米提升88.57%，主要与1月补货集中在华东高能级城市有关。1月的地售比为107.75%，较上月的58.04%提升较多。
投资建议：受去年高基数、春节假期和整体环境等因素影响，公司开年首月销售量价同比下跌，但销售均价环比略有上涨，同时补货以华东区域高能级城市为主较为积极。考虑到未来行业毛利率或将下行，结算放缓，我们根据2021年业绩快报下调公司2021-2022年净利润由299.77亿元、330.82亿元至275.76亿元、301.74亿元，对应EPS由2.5、2.76元/股至2.30、2.52元/股，维持“买入”评级
风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期、2021年度数据为初步核算，具体数据以正式年报为准、销售数据可能与定期报告披露的数据存在差异，相关数据以公司定期报告为准
该股最近90天内共有21家机构给出评级，买入评级19家，增持评级2家；过去90天内机构目标均价为21.42。证券之星估值分析工具显示，保利发展（600048）好公司评级为3.5星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)