久期财经讯，8月2日，穆迪已确认保利发展控股集团股份有限公司（Poly Developments and Holdings Group Co Ltd，简称“保利地产”，600048.SH）及其子公司恒利(香港)置业有限公司（Hengli (Hong Kong) Real Estate Limited，简称“恒利香港”）的以下评级：
1、保利地产“Baa2”发行人评级；
2、恒利香港“Baa3”发行人评级；和
3、Poly Real Estate Finance Ltd.发行、并由恒利香港提供担保的债券的“Baa3”高级无抵押评级。
评级展望维持“稳定”。
穆迪助理副总裁兼分析师Kelly Chen表示：“评级确认反映了我们的预期，即保利地产将在未来12-18个月内保持强劲的合同销售额，并控制其杠杆。”
穆迪预计，鉴于其良好的执行记录、良好的品牌和优质的土地储备，该公司的合同销售额将在2021年增长5%，达到约5300亿元人民币。保利地产稳固的合同销售额将支持其未来的收入确认和流动性。2020年该公司合同销售额同比增长8.9%，达到5030亿元人民币，使该公司在合同销售额方面跻身中国前五大房地产开发商之列。
评级理据
保利地产的“Baa2”发行人评级反映了该公司作为中国（A1稳定）合同销售额最大住宅开发商之一的领先市场地位；强大的销售执行力，其大众市场产品和快速营业的商业模式支持；地域多元化；以及良好的融资渠道，因为其作为国有企业的地位。
然而，其评级受到该公司房地产行业周期性和监管风险敞口以及业务增长持续资金需求的限制。
穆迪预测，保利地产的杠杆率（以收入/调整后债务衡量）将从2020年的73%提高到未来12-18个月的75%-80%，这得益于该公司在过去两到三年中稳定的合同销售所带来的收入确认提高。穆迪还预计，该公司在土地收购方面将采取审慎的做法，以控制其债务杠杆。
然而，其EBIT/利息在未来1-2年将从2020年的5.0倍略微下降至4.8倍至4.9倍，因为利润率下降可能会抵消收入增长的影响。
保利地产的应付账款有所增加，包括为其部分业务融资的应付商业票据，截至2020年底，其应付贸易款项同比增长34%，达到1510亿元人民币。因此，其平均应付天数从一年前的192天攀升至2020年的290天。应付账款增加表明，在中国信贷紧缩的情况下，该公司使用了短期营运资金融资。
尽管如此，保利地产强劲的流动性缓解了此类风险，截至2020年12月，保利地产持有的现金为1460亿元人民币。截至同一日期，保利地产的现金/短期债务覆盖率为2.26倍。穆迪预计，保利地产的现金持有和经营现金流将在未来12-18个月内完全满足其承诺土地款项和再融资需求。
恒利香港的“Baa3”发行人评级继续反映其独立信用状况和上调了三个子级，这是基于穆迪预计保利地产将在承压时期为恒利香港提供支持。
支持评估考虑了保利地产对恒利香港的完全所有权以及为恒利香港提供支持的记录。支持评估还考虑到穆迪的预期，即恒利香港在为保利地产提供多元化的融资来源包括长期离岸融资方面仍然具有战略重要性。
恒利香港的独立信用状况反映了其小型业务以及与母公司保利地产密切联系所产生的运营和财务效益。上述效益包括享有母公司的品牌、执行能力和管理专业知识、多元化的销售网络，以及保利地产在国有企业背景下获得的良好资金渠道。
另一方面，恒利香港的独立信用状况受到其波动性表现所制约，这是因为与其他“Ba”评级的中国房地产同行相比，恒利香港规模小，多元化程度有限，且债务杠杆率高。
“Baa3”高级无抵押债券评级考虑了恒利香港的担保和保利地产与债券受托人之间的股权购买承诺协议，以及保利地产、恒利香港、Poly Real Estate Finance Ltd与债券受托人之间的维好协议的支持。
关于环境、社会和治理（ESG）因素，保利地产的“Baa2”发行人评级考虑了该公司由中国保利集团持有多数股权，该集团受中国中央政府监管；按照上海证券交易所上市公司相关准则要求披露重大关联方交易；公司设有董事会和四个专门委员会（包括审计委员会、薪酬和考核委员会、提名委员会和战略委员会）以监督公司的运营。
该公司拥有稳定的股息政策，这反映在其过去三年的股息支付占其净利润的30%-35%。
可能引起评级上调或下调的因素
保利地产的“稳定”展望反映了穆迪的预期，即该公司将在未来12-18个月内保持强劲的销售额并改善债务杠杆率。
保利地产的发行人评级可能获得上调，如果该公司产生稳定的经常性收入，作为其发展业务波动的缓冲；并加强其财务状况，使其收入/调整后债务超过120%-125%，EBIT/利息覆盖率持续超过6.0倍-6.5倍。
保利地产的发行人评级可能会被下调，如果该公司的经营状况恶化，合同销售减弱；或者该公司开展更激进的扩张或债务融资土地收购，导致其收入/调整后债务在未来12-18个月内无法走向80%，或者EBIT/利息覆盖率持续下降至4.0倍-4.5倍以下。
恒利香港的“稳定”评级展望反映了保利地产的“稳定”展望，也反映了穆迪的预期，即保利地产将在需要时为恒利香港提供财务和运营支持，并且恒利香港的财务指标在未来12-18个月内将保持在支持其独立信用状况的水平。
恒利香港的评级可能获得上调，如果其独立信用状况得到加强，保利地产的评级获得上调。如果恒利香港能够大幅扩大其规模和提高多元化，其独立信用状况可能会有所改善；减少其销售和收益波动；并改善其财务状况，EBIT/利息覆盖率持续高于4.0倍-4.5倍；
另一方面，保利地产的评级被下调可能导致恒利香港的评级发生类似下调。
此外，任何证据表明恒利香港对保利地产的战略重要性显著降低，或保利地产的所有权下降或支持减弱，都可能对该公司评级产生负面影响。
如果恒利香港的独立信用状况减弱，其评级也可能面临下调压力。这种情况可能是由于恒利香港未能执行其商业计划，导致其规模、销售和经营现金流低于穆迪的预期；或者，如果公司显著加快其开发活动并实施激进的土地收购计划，导致其流动性减弱或EBIT/利息覆盖率下降，并持续低于2.0倍-2.5倍。
保利地产成立于1992年，是中国最大的房地产开发商之一。截至2020年12月31日，其在中国的土地储备总建筑面积为1.71亿平方米。该公司于2006年在上海证券交易所上市。中国保利集团有限公司（China Poly Group Corporation Limited）是该公司的最大股东，截至2020年12月31日，持有其40.5%的股份，其中37.7%通过其全资子公司保利南方集团（Poly Southern Group.）持有。中国保利集团91.6%的股份由国务院国有资产监督管理委员会持有。
恒利香港于2006年在中国香港地区成立，由保利地产全资拥有，是保利地产的主要海外投资及融资平台。