来源 :观点地产网2022-10-20
10月20日，华夏基金、中信证券披露关于《关于华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》的回复。
观点新媒体了解到，答复指出，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（华润有巢租赁住房REIT）的华润有巢泗泾项目的运营起始时间为2021年3月26日，有巢东部经开区项目的运营起始时间为2021年4月28日。截至2022年6月30日，基础设施项目运营时间均已超过1年。
基础设施项目虽运营时间未满3年，但得益于上海市和松江区产业蓬勃发展、人口净流入的良好趋势、两个项目良好的区位环境、市场化运营带来的优质物业运营管理服务和纳入保障性租赁住房后具有市场竞争力的租金水平，基础设施项目自开业以来市场租赁需求旺盛，在较短的时间内实现出租率的提升并保持稳定，达到了稳定经营的状态。
2022年一季度、2022年二季度和2022年三季度，有巢泗泾项目的平均出租率分别为95%、94%和93%，有巢东部经开区项目的平均出租率分别为93%、90%和90%，在疫情期间整体仍较为稳定。随着疫情缓解，项目出租率平稳回升。
截至2022年9月30日，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目租赁住房的出租率分别为94%和94%。
本基础设施项目虽运营时间未满三年，但考虑到保障性租赁住房的政策特点，基础设施项目已达到稳定运营状态，产生持续、稳定的现金流，符合准入条件。
在相关假设前提下，有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目预计2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金额分别为2,532.04万元和4,849.19万元。以11.11亿元作为募集资金规模测算，预计本基金2022年7-12月和2023年的分派率（预计年度可供分配金额/公募基金拟募集规模）分别为4.29%（年化）和4.36%。由此可见，基础设施项目投资回报良好。
公告指出，基金管理人和法律顾问认为，基础设施项目运营模式成熟，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力、市场化收益。基础设施项目符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第八条第（三）款所规定的条件。