观点网在2021年底有关房地产并购融资放松的政策出台之后，具备资格的房地产企业在2022年便开始尝试这一“新鲜”工具，与房地产行业关联性最强的银行业，同样开始试水这一领域。
1月17日，据浦发银行在中国债券信息网披露的信息显示，其拟发行2022年第一期金融债券，其中部分募集资金将用于房地产项目并购贷款投放。
值得注意的是，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。浦发银行在其官方网站发布动态表示，该房地产项目并购主题的债券将于1月21日簿记。
其同时表示，浦发银行将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。
相比于招商蛇口以债务融资工具募集资金用于并购的表述不同，这是第一家明确表示要将相关资金使用于支持并购出险和困难大型地产企业优质项目企业。
而对于出险企业而言，也许才是迎来真正的曙光。
金融业首单房企并购债券
这并非一笔数额非常大的并购主题债券。
据募集说明书显示，浦发银行的债券注册额度为1000亿元，本次拟发行的2022年第一期金融债券拟发行300亿元，3年期，分为两个品种。
其一为250亿元发行规模的融资举措，相关募集资金在扣除发行费用后，将依据适用法律和主管部门的批准用于满足浦发银行资产负债配置需要，充实资金来源，优化负债期限结构，促进业务的稳健发展。
另一个发行规模在50亿元的品种，才是在募集资金扣除发行费用后，用于房地产项目并购贷款投放。
据观点新媒体了解，浦发银行在募集说明书中除了上述表述外，并未具体对房地产项目并购贷款投放进行展开。仅看公告内容，与一般发债无异，即：利率拟采用固定利率方式，债券由主承销商组织承销团以余额包销方式承销……
重点所需关注的内容在说明书之外，相比于房企谨慎的表态，浦发银行通过官网发布声明，一方面强调该笔债券为金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券；另一方面，是目前唯一明确表示要重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目的相关企业。
浦发银行同时指出，其作为最早建立并购金融专业团队的股份制银行，其一直致力于并购金融领域的探索与实践，已形成了“并购融资＋并购投资+并购顾问”的综合并购金融服务模式。
据了解，并购贷款是浦发银行的一项重点业务，数据显示，截至2021年6月，其境内外并购融资余额1106.19亿元，2021年上半年新发放并购贷款316.21亿元，新发放并购贷款同比增长92.25%。截至2021年三季度，浦发银行新发放并购贷款448亿元，同比增长19%。
浦发银行称，十余年来并购金融已累计服务企业超千家，各类并购交易金额超万亿，创造了多个业内首单、品牌项目。
值得一提的是，据不完全统计，在A股上市的多家银行中，绝大部分银行并未在历年公告中重点提及并购贷款业务，仅浦发银行会在年报中重点提及这项属于旗下投资银行的部分业务。
或许正因为此，浦发银行成为在央行、银保监会鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务，支持优质房企发行债务融资工具后，首家拟发行房地产项目并购主题债券的金融企业。
并且浦发银行还表示，其将加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展，进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。
并购债券“破冰”
相较而言，此次浦发银行的首单房地产并购主题债券更重要的点在募集资金重点支持出险和困难企业优质项目收购的表态。
市场曾一度寄希望于几家央国企以及部分优质房企，能在政策支持下帮助市场出险企业、困难企业缓解现金流紧张的难题，但事实上这部分发行带有并购字样债券的房企，相关募集资金并未投放在出险企业上。
时间回到2021年11月及12月，房地产金融端逐步纠偏，行业正常融资需求得到满足。并且在出险企业不断增多的背景下，支持股权收购、提供并购金融支持、鼓励优质企业加大房地产项目兼并收购等多种政策支持不断出台。
与此同时，房地产行业对并购资产负债纳入三道红线考核的担忧亦被化解，在2022年1月上旬，便有消息传出，银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
事实上，该消息应是出险企业最大的利好消息，因为即便是曾经的收购王融创，在三道红线的压力下，其董事会主席孙宏斌便表示，基本不存在收并购市场，因为出售方无论开什么价格，并购的同时需要并购债务，这是没法并购的。
好消息是，因为高层的发声，不少企业开始尝试并购融资，在2021年尾，市场消息指招商蛇口、碧桂园等企业计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
而在2022年1月初，招商蛇口也实际地踏出了这一步，相当于为行业在并购相关的金融市场领域进行了一次“破冰”行动。但彼时熟悉招商蛇口的人士向观点新媒体表达看法称，募集资金的实际使用需要视市场情况而定，真正用于并购的资金可能与计划有所出入。
后续的发展与该人士的表态有所接近，发行首笔并购票据的招商蛇口，并没有将资金投入出险房企，而是用于并购自身位于上海的城市更新项目的部分股权。
据查阅，招商蛇口原计划发行的30亿元中期票据，其中15亿元用于并购，最终注册额度用于收并购的金额为12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目。
按照最初的募集说明书，招商蛇口拟将相关募集资金用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力(包括但不限于置换发行人前期投入资金及后续资产投资与收购等方式)，让市场一度以为其要收购出险企业项目。
但最终，该笔资金被用于招商蛇口置换收购上海地产旧改项目的前期股权投入资金及后续资产投资与收购等。
按照表述，上述资金将投放于A公司，该公司的项目是以住宅为主的城市更新项目，A公司股东B公司于2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由招商蛇口子公司竞得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最终持有A公司股权比例为40.8%、39.2%、20%，本次并购后招商蛇口为第一大股东。
招商蛇口收购价款21.54亿元，本次发行债券募集资金12.9亿元用于并购，金额不超过并购总价款的60%，置换发行人前期投入资金及后续资产投资。
简而言之，招商蛇口所发行的并购债券，被用于并购旗下旧改项目，而未被用于出险企业。
值得一提的是，另一房企华侨城也发布了一笔带并购字眼的融资，不过该笔债券并非如招商蛇口般明确表示要用于收并购，而是用于偿还并购贷款。
也就是说，目前而言，尚未有一家房企真正将发行的并购债券用于出险企业。也许，浦发银行此次拟发行的50亿元债券，才将是房地产行业真正的“破冰”。