来源 :证券日报网2023-07-26
7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。此后7月24日召开的中央政治局会议则强调指出，要积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。
对此，多位业内分析人士认为，城中村改造是改善性需求主导阶段的必经之路，大量的老旧小区及老旧设施与高质量发展不匹配，需要升级；此外，与此前的棚改不同，此轮城中村改造更聚焦在“超大特大城市”，更强调“多渠道筹措改造资金”，鼓励民间资本参与，更重视长周期效果。
城中村改造有望释放改善型需求
“城中村改造是符合城市发展规律，是发展到一定阶段必然要做的事情，这在国外发达城市都已经历过，是城市高质量发展的必经之路。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券日报》记者表示，当前核心城市已经进入到改善需求主导的阶段，面临的主要问题是中心区域基本无地可供的局面，相比于过去2015年的棚改，此次城中村改造有多个不同点。
“2015年棚改主要集中在三四线城市，当时更多是政策催生出来的需求。这次针对城中村改造的主要是集中在超大、特大城市，有真实需求的城市。”宋红卫表示，城中村改造，核心在于改造而非大拆大建，城市原有的价值风貌要保留，老旧的设施要更新，因此，基本有50%左右的保留风貌；棚改主要是大拆大建，基本70%左右要拆除。
对此，中指研究院调查事业部运营总监吴建钦向《证券日报》记者表示，城中村是我国前期快速城镇化过程中遗留下来的历史问题，也是“城市病”的一种表现形式，随着我国城市进入高质量发展阶段，越来越凸显城中村发展的不平衡性，城中村社会秩序不稳定、居住环境差等问题亟需通过更新改造实现空间优化。
吴建钦表示，此次指导意见的出台也将为此前较难推进的城中村改造注入了新的活力，有利于部分历史遗留难点项目的解决。相信后续的政策细节和各地的做法将进一步明确，在如何高效综合利用土地资源、如何创新改造模式、如何发挥市场在资源配置中的决定性作用等方面会有更多的亮点。
中铁装配等上市公司称将积极布局
而对于城中村改造带来的机遇，据西部证券测算，城中村改造每年投资额约8000亿元，强度虽不及棚改，但强于保障性租赁住房，且预计维持10年以上，可更大程度上对冲房地产下行引起的市场萎缩。
对此，多家上市公司也在近期表示将密切关注，抓住机遇。7月25日主营管道管材上市公司雄塑科技在互动平台上向投资者表示，公司的产品可应用于建筑及市政工程等领域，城中村改造的稳步推进或对相关产业发展带来一定机遇，公司将积极响应国家政策，努力抓住城中村改造的发展机会。
同日，中铁装配亦在互动平台称，公司的主营业务是装配式智能制造产品和装配式智慧建造服务，目前公司有部分订单涉及城中村提升改造，正在按计划推进中。公司生产的装配式部品部件具有节能环保、防潮防水、安装简便等特点，可应用于前述民用建筑。公司将持续关注国家相关政策与行业发展动态，积极把握市场机遇，实现公司稳健发展。
此前，7月24日，建研设计亦在互动平台称，公司一直积极参加各类旧城改造、城市更新项目，如“华润置地华中大区武汉长丰村城中村改造K2地块项目设计咨询”、“合肥蜀山区北新庄城中村改造A3地块项目”、“合肥新站区新蚌埠路旧城改造项目”、“合肥长岗南片区一期项目规划设计”、“合肥磨店家园项目”等。今后公司将根据国家和地方政策导向，以及公司发展战略，积极参与城中村改造项目。
易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其是包括房企等，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和赢利点。
“城中村改造有多种业态，包括老旧的小区及配套的设施，破旧的商业网点，学校、医院、养老机构，以及与文体娱乐相关的产业等。首先具有城中村改造经验的开发商可以参与其中的，同时，相关商办配套的运营商，包括上下游产业链也间接受益，比如装修、装饰、电梯、家用电器等。”宋红卫表示，有价值的城中村改造主要集中在超大特大城市中，可持续运营的的模式就是实现与城市的融合，打通城市资源与村镇生态的融合，尤其是具备一定资源但是资源优势不能充分发挥的区域。
“比如上海的蟠龙天地项目，作为上海32个历史风貌保护区，由于多年来缺乏有效的保护和修缮，古镇肌理破损严重，经过瑞安重新定位和引入资源后，蟠龙天地加速了片区规划的落地，树立了区域品牌形象，成为上海城中村改造的示范工程。”宋红卫表示，民间资本可以多种方式介入，既可以作为投资方、也可以作为开发商、也可以作为产业运营方介入。