来源 :克而瑞物管2023-11-04
23Q1-Q3 营收同比+20%，归母净利润同比-15%，略低于市场预期。据公司公告，23Q1-Q3，公司实现营业收入22.9 亿元，同比+19.8%；归母净利润1.26 亿元，同比-14.7%，略低于预期；扣非后归母净利润1.16 亿元，同比-13.9%。23Q1-Q3，公司毛利率和归母净利率分别为14.1%、5.5%，分别同比-2.9、-2.2pct；基本每股收益0.56 元，同比-14.3%；三项费用率（财务费用率、销售费用率、管理费用率）为7.0%，同比-1.5pct；加权净资产收益率为10.9%，同比-3.3pct；公司业绩下降，主要源于：1）受宏观经济和地产下行影响，市场竞争加剧；2）部分客户预算降低，公司增值服务和延展服务受到影响；3）航空业态整体恢复情况不及预期；4）信用减值损失较上年同期增加；5）22 H2 部分进驻时间较长、利润率较高项目的撤场，对当期业绩造成影响；6）外地区域市场持续拓展，前期基础服务毛利相对较低。
23Q1-Q3 新拓展项目金额12.5 亿，年化合同金额6.7 亿。据公司公告，23Q1-Q3，公司新拓展项目中标总金额约12.5 亿元，同比-16%，饱和年化合同收入金额6.7 亿元，同比-8%，其中重庆以外区域占比70%，深圳、武汉、郑州等重点城市公司已提前实现年度拓展目标。
截至2023H1 末，公司服务面积1.4 亿平米，在管项目数526 个，同比+11.9%。公司聚焦重点中心城市公司实施拓展计划，并持续推动全国化经营布局，截至23H1 末，公司在重庆以外区域的项目占比提升至62.7%。22 年，公司调整了2021 年限制性股票激励计划考核办法，新推出2022 年限制性股票激励计划，并启动城市合伙人计划构建完成多层次的整体长期激励体系，实现激励的阶段性与延续性。
办公、航空、公共业态均保持稳步增长，扩展共建业态深度与广度。据公司公告，2023H1，分业态来看，办公物业、公共物业、学校物业、商住物业、航空物业收入分别占比44.3%、22.6%、16.0%、12.2%、4.9%，分别同比+18%、+12%、-2%、+10%、+13%。分产品来看，基础物业、创新业务、城市服务收入分别占比90.1%、4.3%、5.6%，分别同比+14%、+9%、+205%。分区域来看，重庆、重庆外区域收入分别占比37%、63%，分别同比-1%、+21%，公司全国化布局持续推进。22 年，办公物业方面，公司新中标江西省铁路航空投资集团大楼、厦门轨道线网指挥中心等重大标志性项目及多地军队业态项目；公共物业方面，公司新中标苏州轨道11 号线、长沙轨道3 号线等交通业态，在医养业态方面，公司新进驻东莞第一医院等项目；战略性项目拓展力度持续加大。航空物业方面，公司新中标宁波栎社国际机场、郑州新郑国际机场等项目，继续积累航空物业领域优势。
投资分析意见：盈利能力仍旧承压，多业态持续积极拓展，下调至“增持”评级。新大正作为独立第三方物管公司，战略聚焦非住宅物业管理优质赛道，在学校、公共、航空等业态领域具备长期的管理经验和服务口碑。公司积极招揽众多优秀管理人才，构建多层次激励机制，有望推动公司规模加速提升。考虑到物管行业竞争加剧，公司新拓展增速受到较大压力，并且经济下行压力背景下，高毛利率的增值服务受冲击较大，导致毛利率下降超预期，因此我们下调公司23-25 年收入增速预测至19%/18%/18%（原预测值为40%/31%/25%），并下调公司23-25 年毛利率预测至14.5%/14.8%/15.1%(原预测值为16.3%/16.8%/17.5%)，因此我们下调公司2023-25 年归母净利润预测至1.71、2.09、2.57亿元（原预测值为2.60、3.53、4.85 亿元），公司23 年PE 为17.4 倍，略低于可比公司（招商积余、华润万象生活）平均20.6 倍，下调至“增持”评级（原评级为“买入”评级）。
风险提示：业务拓展不及预期、收并购不及预期、人工成本上升过快致利润率下行风险、近期交易所就公司限制性股票激励发布了关注函，目前公司尚未回复。