近年来，监管部门对房地产行业的调控持续加码，银行业金融机构作为地产融资的重要渠道，也是监管部门规范调整的重要对象。
今年10月，青岛农村商业银行股份有限公司（下称“青农商行”）因房地产贷款管理严重不审慎，青岛银保监局对该行及相关责任人出具了两张罚单，罚款金额共计220万元。
一直以来，房地产类贷款都被业界视为优质资产，近些年也广受银行追捧。但随着《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）出台，银行业房地产贷款被限制，扩张的时代也画上句号。
《每日经济新闻》记者发现，截至2021年6月末（合并口径，下同），青农商行个人住房贷款占贷款及垫款总额的13.71%，低于17.5%的监管上限。然而，其房地产贷款占贷款及垫款总额约28%，超出22.5%的上限规定。
联合资信指出，青农商行房地产行业及建筑业贷款规模较大，整体贷款行业集中度较高，面临一定的业务集中风险及政策风险。记者梳理该行近几年财报发现，2018年至2020年，其房地产行业贷款在贷款总量中的占比分别约为14%、15%、16%，占比均高于同期个人住房贷款占比。
而在房地产贷款占比超标之外，股价下跌、部分股东股权质押率高、核心一级资本充足率上半年持续下行等问题也在引发关注。
针对该行房地产贷款集中度超标、房地产贷款风险敞口情况以及股价下跌等问题，记者近日以邮件形式向青农商行发去采访函，截至发稿日，对方未予回复。
房地产贷款占比超标
根据《通知》要求，青农商行划分为第三档，其房地产贷款占比上限应为22.5%，个人住房贷款占比上限应为17.5%。
《每日经济新闻》记者发现，截至2021年6月末，青农商行个人住房贷款占贷款及垫款总额的13.71%，低于监管上限17.5%。然而，其房地产贷款（个人住房贷款与房地产行业公司贷款之和，下同）占贷款及垫款总额的比重接近28%，超出监管划定的22.5%上限。
观察去年同期数据，截至2020年6月末，青农商行个人住房贷款占贷款总额的11.93%，房地产贷款占贷款总额的30.02%。
对比来看，截至今年上半年末，青农商行房地产贷款占比较去年同期下降超2两个百分点，但其个人住房贷款占比却增长近2个百分点。由此可见，房地产贷款压降主要来自于房地产行业贷款下降。
再从2021年上半年的新增贷款来看，该行房地产行业公司贷款处于收缩状态，而个人住房贷款依旧在增长。记者统计发现，上半年青农商行房地产行业公司贷款减少约18.22亿元，个人住房贷款增加约36.68亿元。综合来看，上半年青农商行新增房地产贷款约18.5亿元。
而就房地产贷款业务，青农商行年内还收到过相关罚单。今年10月，青岛银保监局对该行及相关责任人共出具两张罚单，罚款金额共计220万元，而两张罚单均指向该行的房地产贷款业务。
一则罚单显示，青农商行因房地产贷款管理严重不审慎，青岛银保监局予以其罚款200万元的处罚。另一则罚单显示，青农商行行长刘宗波因对该行房地产贷款管理严重不审慎承担责任，青岛银保监局予以其警告并处20万元罚款的处罚。
值得注意的是，根据商业银行的超标程度，《通知》设置了不同的调整过渡期。根据相关规定，青农商行有4年调整期，即该行的房地产贷款占比应在2024年底达标。
记者就房地产贷款集中度超标、能否如期达标以及后续调整计划等问题，向青农商行发去采访函，但截至发稿日，对方未予回复。
但记者发现，今年9月24日，有投资者在全景网投资者关系互动平台提问青农商行：“房地产贷款和个人住房贷款占比情况，是否存在踩线风险压力？”青农商行方回应称，关于房地产贷款相关数据该行已经在定期报告中披露，已按照监管要求制订了合理的压降计划，正在有序推进，将如期达到压降标准。
贷款面临行业集中风险
虽然青农商行房地产行业贷款占比在今年6月末降至14.06%，这一占比在去年末为15.97%，但观察近几年青农商行房地产贷款结构，记者发现，该行投向房地产行业的贷款均高于个人住房贷款。
2018年至2020年，该行的房地产行业贷款余额分别约为192亿元、270亿元、348亿元，分别约占贷款总量的14%、15%、16%。同期，个人住房贷款余额分别约为150亿元、213亿元、285亿元，分别占贷款总量的11%、12%、13%。
此外，联合资信在最新一期对青农商行的跟踪评级报告中指出，青农商行贷款面临一定行业集中风险，房地产贷款占比超标。该行房地产行业及建筑业贷款规模较大，整体贷款行业集中度较高，面临一定的业务集中风险及政策风险，房地产贷款占比超过监管要求，未来面临一定的压降压力及业务调整压力。
然而，这并非评级机构首次指出该行房地产行业贷款集中度高。今年3月，联合资信同样在信用评级报告中提到，青农商行贷款行业集中度较高，房地产行业及建筑业贷款占比较高且呈上升态势，面临一定的业务集中风险和政策风险。
青农商行如此高额的房地产贷款，其资产质量又表现如何？2020年年报显示，青农商行房地产行业不良贷款率达到2.34%，不良贷款金额占该行公司贷款不良余额的32.44%。此外，该行十大单一借款人中房地产行业和建筑业占据半壁江山，贷款总额达到77.42亿元。
记者注意到，有投资者在全景网提问青农商行房地产风险敞口情况。该行回复称：“本行对房地产贷款均采用足值抵押，严格控制抵押率，能有效覆盖风险敞口。年初以来，我行进一步加强了房地产贷款的管理工作。一是高度重视，严格贯彻落实‘房住不炒’理念，严格贯彻落实国家关于房地产调控的各项政策；二是加强风险管控，根据监管政策变化及时调整信贷策略。”
9月末不良率升至1.71%
截至2020年末，青农商行资产总额达到4068.11亿元，同比增长19.07%；2020年实现营业收入和归母净利润分别为95.72亿元、29.6亿元，同比增长9.65%、4.77%。
虽然青农商行在业绩上依旧保持着稳定增长的态势，但增幅呈收窄趋势。
年报显示，2017年-2019年，该行实现营业收入60.79亿元、74.62亿元和87.29亿元，分别同比增长4.27%、22.75%、16.98%；实现归母净利润21.36亿元、24.19亿元和28.25亿元，同比增幅分别为10.89%、13.23%、16.78%。
另外，记者发现，2020年，青农商行控股的8家村镇银行有4家亏损，包括平阴蓝海村镇银行、弋阳蓝海村镇银行、日照蓝海村镇银行、济宁蓝海村镇银行。
监管指标方面，截至2020年末，青农商行不良贷款率为1.44%，同比下降0.02个百分点。截至2021年9月末，该行的不良贷款率已升至1.71%。
而在拨备覆盖率方面，青农商行这一数据呈逐渐下降趋势。2019年末、2020年末和2021年上半年末，该行拨备覆盖率分别为310.23%、278.73%和271.54%。
在资本充足率方面，青农商行的资本充足率去年同比有所提升，但核心一级资本充足率却在逐年下降。2018年末、2019年末、2020年末该行资本充足率分别为12.55%、12.26%、12.32%。同期，该行核心一级资本充足率分别为10.6%、10.48%、9.73%。截至2020年6月末，青农商行的核心一级资本充足率已降至9.1%。
针对投资者提出的青农商行计划如何改善核心一级资本充足率下降问题，该行在全景网投资者关系互动平台回应称：“本行2021年6月30日核心一级资本充足率有所下降，但仍高于监管要求，主要原因是本行认真落实各级支持小微企业发展，支持实体经济要求，加大信贷投放，同时严格落实减费让利政策，盈利增速同比下降。本行高度重视资本充足率管理，坚持‘内部资本补充为主、外部资本补充为辅’的原则，制定合理的利润分配方式，提高留存收益比例；在资产配置方面，坚持资本节约理念，优化资产结构，降低资本消耗。”
第六大股东股权质押接近100%
伴随着股东融资需求的增加，农商银行股东将所持股份质押获取贷款的情形日益增多。
每经记者注意到，青农商行第三大股东日照钢铁控股集团有限公司（下称“日照钢铁”）、第五大股东城发投资集团有限公司（下称“城发投资”）、第六大股东巴龙国际集团有限公司（下称“巴龙集团”）、第七大股东巴龙国际建设集团有限公司（下称“巴龙建设”），均存在股权质押情况。
其中，日照钢铁股权质押数量为1.48亿股，占其所持股份数的49.06%；城发投资质押数量为1亿股，占其所持股份数的39.78%。
值得注意的是，巴龙集团与巴龙建设作为一致行动人，合计持有青农商行7.2%的股份，而两家公司股权质押数量在其所持股份数量中的占比均在98%以上。其中，巴龙集团质押股权数量为2.249亿股，占其持股数量的99.96%；巴龙建设质押数量为1.7299亿股，占持股数量的98.85%。
而在房地产贷款超标、核心一级资本充足率下降、部分股东股权质押率高之外，作为上市银行，青农商行近期股价直线下跌，当前股价已跌至3.8元左右，今年以来累计跌幅已超21%。
6月11日，青岛农商银行发布《关于稳定股价方案的公告》，自2021年4月27日起至2021年5月27日，该行股票已连续20个交易日收盘价低于4.83元（最近一期经审计的每股净资产），达到触发稳定股价措施的启动条件。公告称，该行将采取持股5%以上股东及时任董事（不含独立董事）、高级管理人员增持股票的方式履行稳定股价义务，该计划的实施期限为自6月11日起40个交易日内。
截至目前，董事长刘仲生和行长刘宗波分别增持9万股、6.99万股，其余高管则普遍增持3~6万股不等。