深圳市新南山控股（集团）股份有限公司近日在投资者关系活动上回答公司公募REITs相关问题
1、宝湾物流目前公募 REITs 的发行体量？
答：宝湾物流拟发行公募 REITs 的底层资产，包括天津宝湾物
流园、廊坊宝湾物流园、南京空港宝湾物流园、嘉兴宝湾物流园 4 个
仓储物流园区项目，上述仓储物流资产合计土地面积约 78.98 万平方
米，合计建筑面积约 41.47 万平方米；项目于评估基准日所对应的股
东权益评估值合计约 18.43 亿元，相对于账面值 5.75 亿元，评估增
值约 12.68 亿元，增值率 220.29%。
2、宝湾物流公募 REITs 进展情况？
答：宝湾物流已与各地发改委进行项目沟通和事项，同时沟通
国资委审批。由于该事项涉及国资委、发改委、证监会等多个相关部
门的审批审核，时间上存在一定的不确定性。
3、公司如何看待公募 REITs？
答：公募 REITs 的成功发行和相关政策的不断推出完善，为公
司提供了新的回报方式，将有利于推动盘活存量资产、形成投资良性
循环。公司物流园区、产业园区等持有型不动产符合公募 REITs 试
点范围，将持续提升资产运营管理能力，积极参与国内公募 REITs 市
场发展和建设，寻找与业务发展的契合点，希冀为投资人提供可长期
配置、稳定分红、透明管理的不动产投资金融产品。
4、公司资产负债率较为合理，是否会导致通过公募 REITs 进
行项目出表的动力不足？
答：公司一直高度重视财务稳健和现金流安全，在确保财务安
全健康的前提下促进业务发展。公司业务多属重资产类型，未来还会
保持一定的开发投资速度，以保持、扩大公司优势，为股东创造更大
的价值。为此，除继续保持已有的融资途径外，公司还将着力建立以
“募投建管退”资产管理能力，积极推进资产证券化、物流基金、公
募 REITs（或类 REITs）等工作，优化提升资产效益。
5、宝湾物流资产证券化会形成常态吗？未来如何控制出表节奏？
答：宝湾物流拥有丰富优质的物流仓储资源，截至 2022 年上半年运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达 900 万平方米，
后续也将保持一定的投资增速。公司目前全力推进首单公募 REITs
发行工作，未来将结合政策要求、资产本身的情况，合理设定后续资
产证券化产品的发行节奏，确保业务长期、可持续发展。
6、通过资产证券化将成熟项目出表后，是否会导致宝湾物流整体资产质量下降？
答：客观来说，早期项目具有区位和价格优势，特别是核心区
优质项目展现出更强的议价能力和抗风险性。为此，宝湾物流持续加
强行业、城市研究，关注政府土地供给端、客户用仓需求端的长期演
变趋势，不断完善优质项目的评判模型，提升资产收购运营能力。在
此基础上，公司会量入为出，妥善做好进表和出表资产的“加减法”。同时，宝湾拥有行业领先的园区运营能力和卓越的服务品质，能够凭
借丰富的经验和标准化的管理体系提升园区价值。
7、公司产业园区是否有项目符合公募 REITs 发行要求？
答：公司产城综合开发业务作为培育性业务，以工业园区和产
业园区为发展方向，目前项目成熟运营期较短。公司已与中联基金合作成立投资基金收购工业园区资源，并完成首个上海宝山标准厂房项目收购，未来的退出通道包括公募 REITs、并购基金等方式。公司将持续加强相关政策研究，积极探索建立“募投建管退”的业务闭
环，结合政策要求、资产本身的情况多措并举，提升资产的运营水平、周转速度。