在刚刚过去的2021年，房地产市场一直是一片雷鸣，是2008年以来最糟糕的一年。从恒大首富到“首负”，万科的优秀学生郁亮更是罕见的给52万股东赔礼道歉，这条房地产链条可谓“地惨链”。
不过，悄然间，一张“高成长逆势”的年度报告出炉了。提交这份报告的，是一家以防水材料为主业的地产公司。
此人，正是东方雨虹，号称防水茅。在对年度报告进行整理之后，《正经社》的分析家们注意到了如下一些问题：
1、在2021年房地产行业前景不佳的情况下，曾经有一个广泛的预测，东方雨虹，作为建材行业的上游企业，其业绩将会有所下降。不过，东方雨虹的业绩却是逆势上扬，实现了46.96%的高增速，这是一个令人惊讶的对比。
2、建筑防水产业的集中度不高，东方雨虹凭借着成本、产能、营销等优势迅速扩大，在一定程度上占据了一定的市场份额。
3、由于原油2021年的大幅上扬，东方雨虹公司的主要原料——沥青的价格居高不下，使得公司的利润达到了九年来的最低点。虽然成本压力被控制在一定程度上得到了缓解，但是利润增长速度依然低于收入增长。
4、根据年报显示，东方雨虹在2021年的帐面上有大量的应收帐款，这与其多年来快速抢占市场、采取较为宽松的商业环境有关，对公司未来的经营产生了很大的影响。如果将来发生了什么事情，他们的利润也会受到巨大的影响。
01逆势增长无法持久
东方雨虹主要从事防水建材的销售，以及防水工程的建设，而下游的客户，则是房地产行业的上游。根据公司的财报，公司在2021年的营收为319.3亿元，较上年同期增长46.96%；公司实现归母净利润42.05亿元，较上年同期增加24.07%。
众所周知，中国的房地产业在经历了几年的发展之后，在2021年出现了触底反弹。受住房不炒、城镇化率和人口红利的影响，下半年无论是投资、开工还是终端销售都出现了一定的下降。从2020年开始，新房的新开工面积出现了轻微的下降，到2021年的新房面积将会达到19.89亿平方米，与2020年相比减少11.38%。
曾经有一个广泛的预测，认为房地产行业的前景将会对东方雨虹的防水建材产生直接的冲击，但是东方雨虹的业绩报告却让人大跌眼镜。根据公司的年报，东方雨虹在2021年的防水材料销售额为15.25亿平方米，与2020年的10.09亿平方米相比，同比增加了51.14%。
虽然东方雨虹是房地产行业的上游企业，但却并没有因为房地产行业的低迷而受到影响。
不过，《正经社》的分析师指出，东方雨虹的防水建材销售与新开工面积之间存在着“时滞”，也就是说，在项目开始后，防水材料要等到工程完工后才能进入，所以这一轮房地产市场的低迷并没有影响到建筑防水材料。
《正经社》的分析家们选择了与建筑防水建材接触最多的房屋建筑面积作为衡量指标，尽管2021年中国新开工面积下降11.38%，但在惯性的影响下，房屋建筑面积依然保持着上升的势头，2021年全国房屋建筑面积达到97.54亿平方米，同比增长5.25%。所以，东方雨虹能够逆势而上，也就不难理解了。
但到了2022年，由于房地产市场的前景更加低迷，国内1-2月份的建筑面积环比下降，房地产的滞后效应已经传递到了整个产业链的上游，东方雨虹很难在2022年实现逆势的高速发展。
自2021年至今，累计建筑面积同比增长连续下滑
02面临着规模上的挑战
实际上，东方雨虹防水材料近几年的销售业绩不断攀升，与其“行业大、小企业、行业集中度低”的行业特征密切相关。
据中国防水协会的数据，今年1~12月，全国规模以上防水企业839家（主营业务收入在2000万元以上），实现了1261.59亿元。东方雨虹是业内龙头，市场占有率高达20%，远远超过科顺股份、凯伦股份、北新建材、三棵树等二线防水公司，形成了“一超多强”的格局。
建筑防水产业结构松散，东方雨虹目前独占鳌头
究其原因，是防水建材具有500公里的经济半径问题，大部分企业的产品仅限于生产地区，造成了企业规模小、技术水平落后、生产工艺落后、区域化等特点。
为此，东方雨虹在“辐射半径300公里，24小时服务”的指导下，率先实现了国内规模的规模布局，并在华北，华东，东北，华中，华南，西北，西南，突破了运输半径的局限。
东方雨虹的销售额，也因此暴涨，在市场上，占据了绝对的上风。但《正经社》的分析师指出，由于欧美建筑行业的规模不断扩大，以及国内的非防水行业企业不断涌入，东方雨虹所面对的竞争压力也会逐渐增大。
03一种压力，一种巨大的危险
《正经社》的分析家们特别指出，东方雨虹今年的净利润比去年同期下滑17.58%，创九年来的最低点。该公司防水建材的原材料成本为88.91%，主要原材料包括沥青，聚醚，聚酯胎基，扩链剂，乳液， MDI, SBS，沥青。
沥青是石油提炼后的残余物，是炼制石油的副产品，其价格与石油的价格有很大的相关性。由于世界原油价格的上升，2021年的沥青价格也出现了明显的上升。《正经社》的分析家们，根据他们的年度报告，2021年东方雨虹防水建材的每平米成本为11.32元，比2020年的10.36元/平方米上涨9.27%。
在降低成本压力的同时，东方雨虹公司一方面通过合理的控制费用率，将2020年的年度费用率从17.91%降至14.57%，但是在2021年，其净利润增长速度依然没有达到预期的水平。如果到2022年，公司的收入无法持续高速增长，那么净利润将会有所下降。
另一方面，部分商品的价格也在持续上涨。除了2021年4次涨价外，东方雨虹还将对卷材、涂料等主营产品进行调整，调整幅度从10%到20%不等。
分析人士指出，东方雨虹这些年来，为了迅速占领市场，扩大国内业务，对下游企业的应收款项采用了相对宽松的方式，从而使得应收账款逐年走高。2021年，应收账款分别为16.5亿元和87.6亿元，总计104亿元，占总资产净值的39%，是归母净利润的2.47倍。
债务的压力与日俱增。2017年至2021年，公司的债务规模从去年的64.22亿元，115.63亿元，124.56亿元到130.16亿元的小幅攀升，一下子跃升到了230.5亿元。
一段时间后，下游的房地产公司普遍出现了资金链断裂、负债爆棚的现象。在它的偿债顺序中，东方雨虹的供应链采购负债，很有可能是垫底的。这么多的坏账，如果被暴雷公司计提了减值，那就是一次巨大的损失。