来源 :乐居财经2023-06-14
6月14日，滨江集团(002244.SZ)发布2023年跟踪评级报告。
联合资信评估股份有限公司通过对杭州滨江房产集团股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持杭州滨江房产集团股份有限公司主体长期信用等级为AAA，维持“20 滨房 01”“21 滨房 01”“21 滨房 02”“20 滨江房产 MTN003”“21 滨江房产 MTN001”和“21 滨江房产 MTN002”信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
联合资信评估股份有限公司认为：
1．公司深耕杭州市场，区域竞争力强。公司深耕杭州，品牌知名度高，在杭州房地产市场处于优势地位；2022 年，公司持续位居克而瑞杭州房地产市场权益销售额排行榜首位。
2．公司项目储备质量较好，2022 年合并口径销售规模保持增长，全口径销售规模保持稳定。公司项目主要分布在杭州及浙江省内热点城市，并逐步拓展至浙江省外，项目储备质量较好。2022 年，公司全口径销售金额为 1539.30 亿元，同比略有下降，但下降幅度低于行业平均水平。
3．公司具备极强的费用控制能力，综合融资成本较低。2020－2022 年，公司销售费率分别为 0.62%、0.90%和0.82%，区域深耕为公司培养了较高的人均效能和极强的费用控制能力。公司融资渠道畅通，融资渠道以银行和公开市场为主，截至 2022 年底公司综合融资成本为 4.60%。
4．公司经营活动现金流持续改善，债务负担不断下降。2022 年及 2023 年 1－3 月，公司经营活动现金流净流入规模持续增加；此外，公司全部债务资本化比率持续下降，债务负担仍属合理范围。
联合资信评估股份有限公司同时关注：
1．公司面临地产行业波动风险和区域集中风险。2022年，公司房地产业务收入中来自于杭州区域的占比为62.89%，占比进一步提升，当地房地产市场调控边际放松，但竞争非常激烈，盈利空间狭小导致公司 2022 年毛利率继续下降。房地产行业调控政策和市场的波动可能对公司经营造成一定影响。
2．公司存在补库存需求。与公司开发和销售规模相比，公司未开发土储规模较小，截至 2023 年 3 月底，公司未售面积以公司 2022 年全口径销售面积计算，预计可满足两至三年左右销售需求，存在补库存需求。
3．公司项目权益占比不高，存在合作方风险。2022 年，公司新增土地储备权益占比为 46.36%，同比下降 7.88 个百分点，权益占比较低。随着公司合作项目的增加，公司项目管理和资金管理方面的压力也将随之上升，需关注后续合作方风险。