滨江集团于4月28日发布了2022年全年业绩报告。年报显示，报告期内，滨江集团实现营业收入415.0亿元，同比增长9.3%；净资产收益率连续走高，2022年达到 16.9%，五年实现翻倍增长；每股收益提高至1.2元，分红派息金额达到历年之最；预收房款首次超千亿，对营业收入的保障倍数高达3.1倍。
在市场调整期，滨江集团在恪守稳健安全发展战略的前提下，实现超越周期的业绩“腾飞”。从滨江集团的业绩出发，盘点其在发展中坚持的道和术或许能给行业中的其他企业提供一些发展思考。
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坚守核心特质——“特”立笃行，高端领跑
深耕浙江及省外优质城市，人均销售额达1.37亿元：目前滨江集团的区域布局为“三省一市”，即浙江省、江苏省、广东省和上海市。截至2022年底，滨江集团布局全国18个城市，坚持杭州大本营深耕的基础上，审慎布局省外高能级的上海、南京、苏州、深圳、广州等优质城市。正是基于区域聚焦的策略，滨江集团实现行业较高的管理效能， 2022年人均销售额达到1.37亿元。
杭州高端市场份额占比近6成：滨江集团在杭州市场的产品以中高端为主，尤其是2022年高端项目（杭州商品住宅成交均价的1.5倍，即成交均价超过5.2万元/平方米）的销售金额占据企业自身在杭州销售额的25%以上；在2022年杭州销售均价超过5.2万元/平方米的高端项目中，滨江集团的项目数量最多，高端项目市场份额占比达56.8%。“蓝宝石”泳池不仅逐渐成为滨江豪宅的标签，更是高端客户心中的“白月光”，让滨江集团不断夯实自身作为高端品牌领跑者的行业地位。
将企业“优势”发挥最大化：滨江集团是一家善于将自身优势发挥到最大化的企业，在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，实现高质量且稳健发展。滨江集团更是一家与时俱进的企业，将2023年的销售额目标设定为“动态目标”，销售额占整个中国销售额的1%以上，从原来单纯的规模指标，到一定的浮动指标。
巩固发展能力——份额提升，土储优质
1、市场份额
全国市场份额首次超过1%：滨江集团2022年实现销售额1539亿元，位列中指研究院2022年房地产企业销售业绩排行榜第13位，比去年同期大幅前进9位，这也是滨江集团首次跻身行业前15名。2022年滨江集团销售额市场份额达到1.15%，较2018年的0.57%翻倍。
图：滨江集团2018-2022年销售额及行业份额
数据来源：滨江集团历年年报、中指数据CREIS（点击查看）
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杭州市场份额超过20%：作为杭州本土企业的领跑者，滨江集团一直以杭州市场作为大本营。2017-2022年，滨江集团的杭州市场份额翻倍，从2017年的7.8%增至2022年的20.8%，在杭州市场份额首次突破20%。
图：滨江集团2017-2022年杭州市场销售份额占比
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
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2、土地储备
积极补仓，权益拿地金额全国前十：在土地投资方面，滨江集团2022年共斩获41宗宝地，总投资金额733亿元，其中权益金额374亿元，新增货值1500亿元。权益拿地金额位列中指研究院全国房企权益拿地金额榜单的第七位，首次跻身TOP10。
虽然在民营房企拿地意愿普遍走弱的背景下，滨江集团的拿地态势显得更为积极。但与企业自身历年拿地节奏相比，滨江集团“趋稳”的步调更明显。2020年之前，滨江集团的权益拿地金额基本接近权益销售额的6成；而2021年和2022年的权益拿地比率出现较大幅度的回落，逐渐趋于40%左右的稳健区间。
图：2018-2022滨江集团权益拿地金额与拿地销售比
数据来源：滨江集团历年年报
土地储备安全边界更强：滨江集团土地储备主要分布于一二线城市，2022年新增土地储备规划建筑面积473万平方米，权益拿地金额374亿元，聚焦在浙江市场的杭州、宁波和金华。与2021年相比，滨江集团在市场震动调整期更加聚焦核心的优质城市和区域，一二线城市的权益拿地金额占比从2021年的79.7%迅速提升至93.9%，比重提高14个百分点。尤其是杭州市场的权益拿地金额同比小幅提升，持续提升杭州市场份额，夯实竞争力。
表：2021年-2022年滨江集团城市权益拿地金额情况
数据来源：滨江集团历年年报
狠抓财务稳健——维稳有度，盈利有质
保持充沛的现金储备和良好的流动性：2022年，在市场调整期，滨江集团尤其关注企业的“现金流”的稳定性，将“财务部”作为一号部门，主要任务是“抓回款”“减杠杆”和“降成本”，颇有成效。2022年，滨江集团经营现金流净额由去年同期的8.4亿增长至52.1亿元，同比提高521.2%；完成权益现金回笼690亿元，同比略有增加，资金回笼保持稳健态势。
从现金流的结构分布来看，滨江集团2019年以来的经营流入均高于筹资流入，2022年经营流入是筹资流入的1.2倍，以销售回款为主的经营流入对整体现金流的贡献更大，并不过度依赖筹资行为；从经营性现金流入及流出看，公司绝大多数年份销售回款高于拿地建安等支出，更印证了滨江集团坚持以销定投、量入为出的稳健发展策略。
图：2018年-2022年滨江集团现金流结构分布
数据来源：滨江集团历年年报
营业收入增速稳健，净资产收益率持续攀升，盈利提质有道：2022年，滨江集团实现营业收入415.0亿元，同比增长9.3%；近五年以来，滨江集团的营业收入持续提升，五年复合增长率达到18.4%。从盈利质量来看，滨江集团净资产收益率受市场波动影响较小，由2018年的8.3%提高至2022年的16.9%，净资产收益率五年实现翻倍，持续提升自有资本的获利能力和盈利质量。主要原因为：①高效运营，聚焦核心城市发挥两级管控、产品标准化、长期供方等制度优势，实现项目更快周转；②人员精干高效，2022年人均销售额 1.37亿元；③产品适配度高，兼顾多层次产品快流速和高流量，尤其是高端产品市场认可度高。
图：2018年-2022年滨江集团营业收入与净资产收益率
数据来源：滨江集团历年年报
低杠杆+低融资成本，稳健运营优势凸显：在房地产资金紧缩、现金流为王的当下，滨江集团三道红线始终保持绿档的稳健态度稳固前行。2022年，滨江集团扣除预收款后的资产负债率为60.67%，净负债率为55.42%。债务期限构成上，短期债务为146亿元，占比仅为27.27%，低于期末货币资金（243.28亿元），现金短债比为1.67倍，可有效覆盖短期债务。滨江集团表示，2022 年乃至未来两到三年甚至更长时间，滨江集团继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超过总资产的 30%，且持续保持“三道绿线”，稳健运营始终是企业最核心的优势之一。
图：2022年滨江集团“三道红线”情况
数据来源：滨江集团历年年报
在审慎的融资态度下，长期以来，无论行业经历怎样的调控手段，滨江集团都保持着远低于行业均值的融资成本。财务数据显示，滨江集团2017年至2022年的平均融资成本逐年下降，分别为6％、5.8％、5.6％、5.2％、4.9%和4.6%，成为国内融资成本最低的民营房企之一。
图：滨江集团2017年-2022年综合融资成本走势
数据来源：滨江集团历年年报
每股收益提高至1.2元，分红派息金额达到历年之最：2022年，虽然市场景气度不佳，但滨江集团每股收益仍继续提高至1.2元。滨江集团稳步提升产品适配能力，提升业务团队的协作能力，向管理要效益。
图：滨江集团2018年-2022年每股收益情况
数据来源：滨江集团历年年报
基于对企业良性发展的高度信心，滨江集团坚持每年对股东保持一定比例的分红，个别年份的分红比率甚至超过当年普通股股东净利润的3成。2022年，滨江集团以公司总股本31.11亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.50元(含税)，合计派发现金红利总额为7.78亿元，同比增长10.7%。
表：2018-2022年滨江集团历年分红派息情况
数据来源：滨江集团历年年报
强劲发展预期——预收增厚，收入可期
2022年，滨江集团的业绩表现优异的同时，为未来的业绩提供了丰厚的保障。
预收房款首次超千亿，对营业收入的保障倍数高达3.1倍：截止2022年末，滨江集团尚未结算的预收房款为1303.16亿元，较年初增长39.32%，预收房款首次超过千亿。近五年以来，滨江集团预收购房款复合增长率达到50.9%，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
图：滨江集团2018年-2022年预收房款
数据来源：滨江集团历年年报，中指研究院整理
从预收房款与营业收入的对比来看，滨江集团预收房款的对营业收入的保障倍数呈现走高趋势，从2018年的1.2倍上升至2022年的3.1倍，锁定未来营业收入的稳定增长。
结语
2022年，滨江集团的业绩优良，在保持“三道红线”绿档稳健经营的基础上，持续巩固并提升市场份额，营业收入增速稳健，土储安全边界更强，管理红利进一步得以释放。2023年，滨江集团仍继续实施稳健安全腾飞战略，继续发挥企业核心竞争力，在优势城市、优势地段、优势产品领域，稳健安全发展！持续为客户提供优质的产品和服务，在为“让老百姓都能住上一套好房子”的路上不断跋涉。