来源 :中金在线2022-11-18
今年五月，滨江集团董事长戚金兴曾在网上业绩会上表示，“在‘房住不炒’的整体调控政策下，浙江房产市场整体运行平稳，杭州是全国少有的几个供需平衡的城市。”与会的集团财务总监沈伟东同时表示，“2022年滨江集团销售目标定在1500亿-1600亿元，权益比例在50%以上。”这一销售目标较2021年上浮6.7%。
在某种程度上，滨江集团的兴衰系于杭州。滨江集团半年报显示，截至上半年末，滨江集团的土地储备约1586.47万平米，其中单杭州占比就高达62%，而浙江省内非杭州城市占22%，省外占比仅16%。
然而作为上一轮房地产牛市表现最凶悍的城市之一，杭州最近的供需平衡被打破。据中指研究院数据，今年10月，杭州新房成交量低迷，环比下降24.5%；在具体开盘表现上，10月杭州市区整体中签率47.7%，较上月增长12.1个百分点，10月流摇率39.1%，较上月升高3.1个百分点，整体开盘去化率自6月份以来首次降至60%以下。
二手房方面，贝壳研究院数据显示，杭州10月二手房网签量逾4300套，环比下滑10%，二手房网签量连续四个月下滑；价格方面，中指研究院数据显示，今年1月杭州二手住宅参考均价约40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均价则进一步回调至37040元/平方米。
杭州楼市降温，对于下了重注的滨江集团绝不是好消息。中指研究院销统计显示，1-10月，滨江集团完成销售1182.3亿元，目标完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20个百分点，位列百强排行第13名。
财务数据方面，2022年前三季度，滨江集团营收198.68亿元，较去年同期下降18.69个百分点，虽然营收出现下滑，但净利润录得20.56亿元，同比增长55.21%，增速在30家样本房企中高居榜首。从单季度表现来说，第三季度滨江录得营业收入91.78亿元，同比增长81.78%；归母净利润7.72亿元，同比增长1243.67%。滨江集团在三季报中表示，归母净利润同比上升的主要原因系本期来自联营企业和合营企业的投资收益在归母净利润中占比较高所致。
吊诡的是，滨江集团的增利不增收并未带来高水平的净利率和毛利率。自2018年至2021年，滨江集团毛利率分别为35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持续下滑态势，到了今年的三季报，这个数字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率仅为16.65%，单三季度的毛利率更是跌至11.6%，创造了近年来的新低。
但盈利能力的下降并未影响滨江集团的急速扩张。在拿地这块上，滨江集团与相比行业平均水平堪称是激进。据中指研究院数据，滨江集团前三季度权益拿地金额361亿元，全口径新增货值约1010亿元，权益新增货值552亿元，拿地强度56.9%。而同期50家代表房企拿地销售比均值为16.9%，较去年同期下降20.3个百分点。
杭州楼市会调整多久，没法预测。但是“看不见的手”已经开始动作。“双十一”当天，杭州针对居民首套住房的贷款部分认定条件、二套房首付比例和贷款利率，作出了新的调整，即日起由原来的“认房又认贷”调整为“认房不认贷”。早在2017年3月29日，杭州住房保障和房产管理局曾发布新规，执行“认房又认贷”政策。此次调整，也让杭州的房贷政策一夜回到5年前。
据悉，杭州本地业内人士将此次房贷政策调整称作是“今年以来最有力度的一项新政”，但归根结底，政策能否出效果才是“地主”滨江集团最关心的事情。浙江证券研报指出，“公司财务表现稳健，现金流量净额增幅较大主要因为公司预收房款增幅较大。但疫情反复导致需求修复不及预期，需要防范杭州市场波动或基本面恶化的风险。”