深耕杭州，销售业绩目标兑现良好；杭州拿地金额占比超80%，土储去化周期合理；下半年预计交付25个项目，全年营收有望恢复正增长，三条红线仍处绿档。
核心观点
【深耕杭州，销售业绩目标兑现良好】2022上半年滨江实现销售额683.9亿元，同比降幅22.2%，表现优于同期TOP30房企。得益于杭州市场的持续复苏，杭州销售额贡献度同比大幅增加25.6pct至85.4%。1-8月实现全口径销售927.5亿元，以目标下限计算完成率62%；2022年以来杭州楼市调控不断松绑，叠加四季度普遍属于供销高峰期，滨江供货充裕，结构合理，全年完成目标压力不大。
【杭州拿地金额占比超80%，土储去化周期合理】上半年滨江积极拿地，新增30个项目，其中宁波1个，金华1个，杭州28个，进一步巩固杭州市场份额。上半年新增项目土地面积合计149.4万平方米，新增项目计容建筑面积合计366.3万平方米，新增土储货值权益比例57.5%。在低迷市场环境中滨江偏向选择去化良好的本地市场来保证项目整体的销售流量。土储建面1587万平，可保障未来2-3年的发展需求。
【下半年预计交付25个项目，全年营收有望恢复正增长】上半年滨江完成10个项目的交付，结转收入同比减少45%至104亿元；合同负债较年初增长28%至1199亿元，对近一年开发收入的覆盖倍数4.2倍，叠加下半年滨江计划交付25个项目，全年营业收入有望恢复正增长。上半年综合毛利率21%，同比下滑1.1pct；净利率15%，同比增加4.8pct，净利指标实现正向增长缘于合联营投资收益的大幅增长以及销管费用的良好管控。
【三条红线仍处绿档，融资成本改善至4.7%】期末有息负债增长至558.1亿元，其中债券融资余额占比降至21.7%，银行信贷持续提升至78.3%，并无其他非标融资。期末融资加权平均利率4.7%，较年初降低0.2pct，资金成本持续下行。从到期结构来看，短债有息负债179亿元，占比升至32.1%，债务期限结构仍有改善空间。此外，现金短债比1.11，净负债率85.8%，扣除预收后的资产负债率65.5%，三条红线指标仍处绿档，整体财务稳健。
01
销售
深耕杭州
业绩目标兑现良好
2022上半年滨江实现销售额683.9亿元，同比降幅22.2%，表现优于同期TOP30房企（平均降幅48.8%），按全年销售目标的下限1500亿元计，销售目标完成率约46%，目标兑现情况超同期多数房企。上半年权益销售回款322亿元，同比提升6%。房地产销售持续低迷的情况下，滨江销售的稳健缘于其长期重仓杭州，杭州市场基本面较为健康，去化周期较为稳定，叠加浙江省内品牌认可度高等因素。据克而瑞浙江区域统计，上半年滨江在杭州推出商品住宅3800余套，整体中签率19.54%，处市场低位；首开去化率达93%，高于杭州8区81%的平均去化水平。
此外，滨江在行业竞争格局巨变的当下偏向选择稳健的合作伙伴，其中95%以上的项目均由滨江操盘。
聚焦本地市场，杭州销售额贡献度提升至85.4%，省外贡献下滑。根据克而瑞统计，上半年杭州贡献85.4%的销售份额，同比大幅增加25.6pct，浙江省内其他城市销售额占比8.3%,较去年同期减少17.2pct，而省外如南京、苏州、广州、上饶和南通等城市对销售额贡献度同比下滑8.4pct至6.3%，其中南京及苏州合计贡献省外约70%的销售份额。聚焦杭州、深耕浙江，适度加强省外重点城市布局，巩固大后方的基础上有利于分散局部市场政策变动带来的风险。
滨江全年销售目标1500-1600亿元，根据克而瑞统计，1-8月已实现全口径销售额927.5亿元，以目标下限计算完成率62%。2022年以来杭州楼市调控不断松绑，多次下调房贷利率、调整限购政策、放宽社保和个税要求，杭州人口净流入长期位于全国前列，基本面有支撑，销售市场延续复苏状态，叠加四季度普遍属于供销高峰期，滨江供货充裕，结构合理，全年完成目标压力不大。
02
投资
杭州拿地金额占比超80%
土储去化周期合理
2022上半年滨江积极拿地、重点补仓杭州，新增30个项目，其中杭州28个，宁波1个，金华1个，新增土储建面366.3万平，同比增长56.8%。值得注意的是，滨江拿地权益提升显著，上半年拿地面积权益比同比上升5.5pct至57.7%。
根据监测，上半年滨江参与杭州两轮集中供地，补仓杭州力度较大。整体来看，上半年于杭州滨江拿地金额占比81%，省内金华、宁波拿地金额占比分别14%和5%，省外没有拿地。在低迷市场环境中滨江偏向选择去化良好的本地市场来保证项目整体的销售流量。
截至2022年中期，滨江土地储备总建面1586.47万平，可保障未来2-3年的发展需求，其中待开发建面占比22.5%，土储消化周期合理。按土储可售货值区域分布上，杭州占62%，浙江省内(非杭州)包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等基本面支撑度良好的城市占比22%，省外占16%。
03
盈利下半年预计交付25个项目
全年营收有望恢复正增长
2022上半年滨江实现营业收入106.9亿元，同比减少44.9%；完成10个项目的交付结转，结转收入同比减少45.2%至103.9亿元。期末滨江合同负债较年初增长28.1%至1198.9亿元，对近一年开发收入的覆盖倍数4.2倍(2021年末：2.5倍)，叠加下半年滨江计划交付25个项目（2022年计划交付35个项目，2021年实际交付21个），全年营业收入有望恢复正增长。
盈利能力方面,滨江上半年毛利润22.4亿元，同比减少47.6%，综合毛利率21%，同比下滑1.1pct；净利润16.1亿元，同比减少18.6%，净利率15%，同比增加4.8pct。净利指标实现正向增长缘于期内合联营项目结转较多，合联营投资收益从去年同期的0.5亿大幅增至8.8亿元，以及销管费用的良好管控。滨江聚焦浙江市场，长期规模优势造就其稳定的供应商体系和优秀的费控效率，即使上半年销售整体偏弱的情况下销管费用率（销管费用/当期操盘金额）仍同比微降0.05pct至0.86%，处行业较低水平。
期内并表结转项目的权益比例明显上升，少数股东损益占比从去年同期的35.7%下降至20%，实现归母净利12.8亿元，同比增加1.3%，归母净利率同比增加5.5pct至12%。
04
偿债三条红线仍处绿档
融资成本改善至4.7%
上半年滨江新发行债券26.1亿元，较去年同期减少55.7%，期末债券融资余额占比降至21.7%，银行信贷提升至78.3%，并无其他非标融资。期末融资加权平均利率4.7%，较年初降低0.2pct，融资成本持续下行。
截至2022年中期，滨江有息负债558.1亿元，较年初增长22%；其中短期有息负债179亿元，占比从年初的30.6%升至32.1%，债务期限结构仍有改善空间。未使用银行信贷授信额度616亿元，而已获批尚未发行的公司债和短融额度合计41亿元，未使用融资额度充裕。期末滨江持有现金较年初减少6.4%至197.8亿元，现金短债比下降至 1.11，净负债率增加至85.8%，扣除预收后的资产负债率65.5%，三条红线指标仍处绿档，整体财务相对稳健。
