日前，滨江集团发布了2022年半年度报告。数据显示，实现营业收入106.9亿元，同比减少44.86%；归母净利润12.84亿元，同比增长1.34%。
今年上半年，滨江集团不仅拿下了杭州楼市的销售冠军，同时也是杭州土地市场的拿地之王。
从三个月前公司董事长戚金兴的表态，以及上半年公司的具体动作来看，滨江集团通过加大规模重仓杭州市场，实现公司规模发展的策略越发明晰，使其成为目前为数不多的还在逆势扩张的大型房企。
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销售额“退少为进”
在过去的很多年里，主流房企发展迅速，在销售规模上，可谓是“逆水行舟，不进则退”。而本轮房企中报陆续出炉后，情况则恰恰相反，变成了“不退则进”，甚至“退少则进”。滨江地产虽然销售额下降，但在房企销售额排名中，却有较大幅度的上升。
今年上半年，滨江实现销售额683.93亿元，同比下降 22%，行业排名较 2021 全年提升9名次至第13。同时，滨江以销售额579.2亿元、销售面积89.5万的销售业绩，再次拿下上半年杭州城销冠，高于绿城的186.0亿元和保利发展的135.3亿元。其杭州的销售额，占到了总销售额的84.7%。
滨江集团上半年营业收入106.9亿元，同比减少44.86%；实现归母净利润12.84亿元，较上年同期增长1.34%。
从融资成本来看，滨江集团的综合融资成本不断下降。公告显示，2017-2021年的融资成本分别为6%、5.8%、5.6%、5.2%、4.9%；截至6月末，平均融资成本为4.7%，比上年末下降0.2个百分点。
融资成本下降的同时，银行授信总额有上升。截至6月末，滨江共获银行授信总额度1114.4亿元，较2021年末增加34%，授信额度已经使用498.4亿元，剩余可用616亿元，占总额度的55%。
负债方面，截止上半年末，总资产2,523.43亿元，归属于上市公司股东的净资产218.05亿元，分别较上年同期增长19.18%和5.95%。有息负债规模558.07亿元，其中银行贷款占比78.3%，直接融资占比21.7%。扣除预收款后的资产负债率为65.47%，净负债率为85.79%。
02
杭州拿地之王
据长三角地区的房地产业内人士介绍，在今年上半年，滨江集团在杭州至少有20多个楼盘处于销售阶段。“我说的滨江在杭州的项目不一定是今年开盘的，但在售的楼盘加起来，25个肯定是有的。”
滨江也是今年上半年杭州拿地之王。2022年上半年，滨江新增土地储备项目30个，其中杭州28个，宁波1个，金华1个。全部土储中，杭州占比62%，宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等二三线城市占比22%，浙江省外占比16%。
实际上，上半年杭州商品住宅供需规模处于近几年最低位，其中上市面积482万㎡，同比下降36.3%；成交面积372万㎡，同比下降69.5%。1-6月杭州房地产销售额TOP20企业的合计销售额为1847.3亿元，仅为上年末TOP20企业合计销售额5597亿元的三分之一。
中原地产首席分析师卢文曦认为，杭州近两年地产市场活跃，而作为本地房企的滨江集团，在融资、拿地、项目研发销售等方面都更具优势。不过，随着土地成本不断攀升，在地块成本和楼盘售价之间的盈利空间也并不大。
在2年前的业绩会上，滨江集团董事长戚金兴回应关于净利润的提问时表示：“公司融资成本低，品牌影响大，在公司团队精干高效管理下，努力做到1%-2%的净利润水平。”这被认为是揭开了房地产行业“赚钱难”真相。
即便如此，滨江集团通过重仓杭州实现逆势扩张的势头表露无遗。在三个月前的5月16日，戚金兴在公司2021年业绩会上表示：“未来5-10年是滨江最好的发展时期，我们将充分发挥公司的核心竞争力，让企业在行业中继续领跑。公司过去三年的营收利润逐年增长，未来几年将继续努力保持这一趋势。”
03
杭州楼市较暖
2022年开年至今，房地产市场依旧“难”字当头，成交延续下行。不过与其他城市地产市场表现平平不同，杭州可谓“一枝独秀”。克而瑞地产研究统计显示，“项目开盘去化率始终保持在7成左右。”
土拍方面，上半年全国宅地出让金同比普降，杭州却超越北上广深揽金水平全国第一。具体来看，一线城市宅地出让金同比下降44.5%、二线城市宅地出让金同比下降54.4%、三四线城市宅地出让金同比下降61.0%。而杭州2022年上半年宅地创收1384亿元，超越上海位居全国第一。
时间来到二季度，5月以来，随着全国多地陆续出台“稳”楼市政策，杭州也“跟风”，全面解绑二手房限购、增值税征免年限由5年调整到2年、三孩家庭限购区域内限购套数增加1套，参照“无房家庭”优先摇号等等。“从实施效果来看，短期内二手房成交迎来一波放量，市场信心得以稳步恢复。”中指研究院指出。
交易市场在二季度也逐步回暖，6月杭州新房成交99.9万m2，环比增长70.4%；二手房成交5545套，同比增长2.2%，环比增长82.8%。开盘热度提升，二季度流摇率持续下降，去化率上涨。
中指研究院数据显示，过去一周（8.22-8.28），杭州市区新房供应量减少，成交规模环比增长146.9%；二手房成交954套，环比增长23.6%，延续8月增长趋势。
卢文曦表示，杭州作为典型的新一线城市，在经济发展水平、人才储备、居民消费力等等方面都较为领先。不过，行业大背景下楼市进入低增长时期，若无供应明显放量，整体杭州楼市成交很难再上台阶。
克而瑞地产研究也指出，楼市普惠时代结束，类似于G20、亚运会带来的基建、产业红利持续释放的“黄金期”已然过去，而核心二线的“抢人大战”也已接近尾声，短期内无明显利好带动，成交的释放空间也会明显受限。
目前杭州楼市“一二手倒挂”现象十分突出，主城区“一房难求”，外围库存高企，去化困难。从商和从事互联网行业为主的高净值人群，能为主城区楼市成交提供很好的需求支撑；但外围富阳、临平等区域，对于从事基层服务行业的低收入群体而言，依旧对“高房价”望而却步，也很难对外围区域形成有效的需求支撑，购买力分化严重。