来源 :中访网财经2022-07-07
1981年的诺贝尔经济学家得主詹姆斯·托宾曾说过，“不要把所有鸡蛋放在同一个篮子里”。此话之所以经典，是因为它讲了投资时一个非常重要的道理:分散投资从而降低风险。但这条经济学的“金科玉律”却在2022年的土拍市场失灵。
专注“三省一市”，偏安一隅的滨江集团以主场作战优势超过保利、华润、中海等一众央企，成为了2022年上半年的拿地冠军。克而瑞数据显示，1-6月滨江集团新增土地价值达467.3亿元，在众多房企中排名第一，仅在大本营杭州，滨江就豪掷409亿，拿下23块地。很明显，滨江集团更信股神奉巴菲特的名言—“别人恐惧我贪婪”。猛进货的同时，滨江集团的卖货行情也没落下。克而瑞榜单显示，2022上半年滨江集团以销售额683.93亿元居销售排行榜第13位，比2021年同期大幅前进9位。
杭州永远的根，浙江永远的家
中指院数据显示，今年1—6月杭州、宁波和北京位列房企拿地面积前三城市。其中，杭州卖出382.7万平方米土地，位列第一。值得关注的是，杭州上半年卖出的地超过三分之一都被滨江集团收入囊中。除了杭州之外，滨江上半年拿的其他地块也在浙江省内。就在杭州今年第一次集中土拍结束后不久，滨江就斥资57亿元接盘了阳光城在浙江永康的6宗地块。
在今年6月20日投资者关系活动中，滨江表示将继续保持“三省一市”的发展战略，即浙江省、江苏省、广东省和上海市。投资比例上，杭州50%，浙江省其他市县占40%，省外占10%。
然而，土拍的高度聚焦同样意味着成本的高度聚集。2019年开始，杭州楼市进入限价，各大房企齐聚杭州也使得杭州土地成本快速上涨，滨江上半年所得地块溢价均在8%到10%之间。这直接影响了滨江的盈利水平，2020年其毛利率为27.04%，2021年降至24.83%，今年一季度进一步下滑至16.25%。
另一方面，滨江集团还在近日提出2022年的发展目标，在拿地方面，滨江表示“土地储备上，在权益拿地金额占现金回款金额比例为0.6的基础上保持平衡”，但是其上半年的拿地金额已远远超出销售额的6成，这是否意味着滨江将在下半年的土拍市场上要偃旗息鼓呢？
多元化业务不成气候
地产寒冬的大背景下，近几年各大房企都拿多元化讲故事，滨江也不例外。2019 年滨江正式提出以房地产开发为主业，服务、租赁、酒店、养老、产业投资为辅业的“1+5”发展战略。2020 年开始组建养老团队，投资新能源、互联网、大健康项目，布局养老和产业投资领域。然而，新业务宣传得响亮但其成效却不尽如人意。
财报显示，2021年滨江集团除了房产销售营收占比为 96.6%以外，房产项目管理服务、房产租赁、酒店业、其他业务占比分别为1.5%、0.7%、0.4%、0.9%。尤其是租赁业务的毛利率自2019 年出现明显下降，2021年毛利率仅为1.8%。对此，滨江集团解释称，19、20、21 年毛利率较低系美国西雅图公寓、杭州滨绿大厦、暖屋翡翠江南、御江南等新开业折旧及费用发生较多所致。随着未来长租性公寓可租面积稳步增加，叠加疫情缓解后总体出租率逐步提升，公司持有性物业营收有望进一步提升。
在今年6月末的投资者关系活动中，滨江集团提出2022年的销售目标为1500亿元至1600亿元。然而2022年已过半，滨江集团的目标完成度还不及最低目标的50%。下半年，“杭州一哥”能否走出舒适区顺利完成目标，让我们等一个答案。