滨江集团"注水"的销售规模也成为近年来为人诟病的地方。
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图/百度百科
"杭州一哥"杭州滨江房产集团股份有限公司（下称"滨江集团"）不缺钱。
继杭州首轮土拍中豪掷 184.35 亿元后，滨江集团又于近日以总对价不超过 57 亿元人民币的资金将阳光城旗下 6 宗地块儿纳入麾下。
据悉，阳光城此 6 宗地块儿在取得时斥资 61.45 亿元，也就是说滨江集团以折价的方式取得此批地块儿，不仅解阳光城"燃眉之急"，对自身来说更是"捡了个大便宜"。
不过这等好事儿对于滨江集团集团来说并不算多，在追求规模过程中滨江集团多次拿高价地导致近年来毛利率不断下行。
与此同时，由于不断引入合作方近年滨江集团权益销售并不高，少数股东权益却不断激增，因此滨江集团"注水"的销售规模也成为近年来为人诟病的地方。
【捡了个大便宜】
5 月 8 日晚间，滨江集团披露了收购项目股权的进展公告。
公告显示，滨江集团董事会已同意全资子公司杭州缤慕企业管理有限公司（下称"杭州缤慕"）收购阳光城旗下杭州高光置业有限公司（下称"杭州高光"）100%权益，并表示杭州缤慕已于 5 月 6 日将全部收购对价支付完毕，杭州缤慕已持有杭州高光 100%股权。
与此同时，滨江集团表示此次收购的楼面地价约为 9000/平方米。
据了解，滨江集团此次收购的主体为杭州高光全资持有的金华虹光置业有限公司（下称"金华虹光"），而金华虹光拥有永康市经济开发区 6 宗地块，合计面积 35.24 万平方米，按最高容积率计算建筑面积可达 83.47 万平方米。
早在 2021 年 7 月，阳光城就从当地政府手里以 61.45 亿元的价格将此 6 宗地块拿下，如今又以 56.32 亿元的价格卖出，这意味着阳光城以"折价"的方式将此批地块儿出售。
但对于滨江集团来说可是捡了个大便宜，不仅便宜了 5.13 亿元，还保证了未来的收益率，要知道目前永康市均价已超过 20000 元，据链家数据显示永康市 4 月一手房均价 20413 元平方米，翻了不止两倍。
【多次高价拿地?毛利率持续下行】
实际上，此次捡便宜对于多次拿高价地的滨江集团来说可谓不可多得的好事儿。
据《大华观察》报道，据不完全统计，自 2018 年以来滨江集团以最高限价成交的地块达 13 次。
并且拿地溢价率大多在 20%以上，其中更有一块溢价率高达 122.27%。
而之所以如此高溢价拿地，正是源于滨江集团对规模的执着。
众所周知，滨江集团大本营在杭州，是杭州绝对的"一哥"，据克而瑞 2018 年数据显示显示，滨江集团在杭州市场销售第一，可尽管如此，在 2019 年之前滨江集团从未突破千亿，随着中梁控股、祥生地产等逐渐突破千亿，滨江集团于 2017 年提出了 2018 年"冲刺千亿"的目标。
土储是规模的基础，于是滨江集团大举拿地，2018 年滨江集团拿地 26 宗，新增土地面积 176.93 万平方米，土地款 496.43 亿元，但无奈 2018 年滨江集团无缘千亿。
2019 年，滨江集团拿地 30 宗，新增土储建面 295.39 万平方米，土地款 503.71 亿元后，终于在 2019 年成功突破千亿门槛，当年滨江集团销售额 1120.6 亿元。
然而，突破千亿后的滨江集团并没有停下脚步，反而更凶猛拿地，2020 年，滨江集团新增土地面积 171.65 万平方米，土地款 781.9 亿元；2021 年以克而瑞数据显示滨江集团拿地金额 298.86 亿元，高居杭州拿地金额榜首。
就在刚过去的 4 月份，滨江集团在杭州首次土拍市场上斥资 184.35 亿元拿下 11 宗地块，其中 3 块与同行联合拿下，剩下 8 宗均由滨江集团独自摘得。
而在这场土拍中，绿城集团以 146.4 亿元摘得 7 宗地块，远低于滨江集团的 184.35 亿元，滨江集团也因此在这场土拍中拔得头筹。
由于滨江集团多次拿高价地及杭州"限价"政策，也导致近年滨江集团毛利率始终不高并且呈波动下降的趋势，2017 年至 2021 年分别为 30.4%、35.74%、35.1%、27.04%、24.83%，甚至在今年一季度时降至 16.25%，大大影响了同期滨江集团净利润空间。
【权益占比低?少数股东权益逐年攀升】
在拿地过程中，滨江集团并非独自前行，滨江集团使用"小股操盘，合作拿地"的方式进行扩张，为此滨江集团引入了众多的合作方，以本次土拍为例，滨江集团引入了金帝、杭州萧山城区建设，引入合作方可以缓解滨江集团的资金压力，而滨江集团近年保持"绿档"的其中一部分原因就在此。
不过，由于引入合作方过多，滨江集团权益占比始终不高，导致其销售额存在"注水"情况，以 2021 年为例，据克而瑞数据显示，2021 年滨江集团全口径销售额 1691.3 亿元，在百强榜为例 22 名。
然而，在权益销售方面滨江集团仍未达到千亿，2021 年仅为 871.5 亿元，位列百强榜第 32 名，权益销售比仅为 51.53%，2019 年突破千亿时就更不用说了，权益销售仅为 37.73%，可见其"注水"情况之严重。
但"注水"情况在短期内是不会有大改善的，据年报显示 2021 年，滨江集团新增土储货值权益比为 56.6%，而据滨江集团 2 月 10 日公告显示，其新增 4 宗地块，权益比例最高的为 50%，最低的仅为 22%，可见未来几年滨江集团销售额情况。
反映到财报中则是近年来滨江集团激增的少数股东权益，氢财经查看滨江集团历年财报发现从 2017 年至 2021 年其少数股东权益增长较快，分别为 20.82 亿元、40.53 亿元、58.45 亿元、96.76 亿元、168.1 亿元，在当期同权益中的比例为 12.73%、20.99%、26.08%、34.51%、44.96%，这意味着合作拿地将导致滨江集团利润被严重稀释。
值得一提的是，少数股东权益的激增，正是"明股实债"的"先兆"，因此滨江集团也被外界质疑存有"明股实债"嫌疑。