“信心比黄金还重要。”
这句话过去几天再次得到验证。
在国务院金融稳定发展委员会那场会议召开之前，已经有多家房地产行业龙头股的市值跌破了净资产价值。
通俗点说，从股票市场几毛钱就能买到对应一块钱的资产。
龙头股尚且如此，何况其他地产股。在那个至暗时刻，地产股不断击穿价值底线，似乎已经失去了投资的价值，高呼一句“黑铁时代”不为过。
然而，随着金融委会议发出了“积极出台对市场有利的政策，欢迎长期机构投资者增加持股比例，满足市场主体合理融资需求，加大融资供给，新增贷款要保持适度增长”等明确的信号，以及暂缓扩大房地产税试点等利好消息释放，地产股从3月16号开始连续反弹。
以荣盛发展为例，股价已经从3月16日最低谷的3.26元，上涨到了3月21日收盘时的3.81元，涨幅接近17%。
房地产的“政策底”已经出现。活着走出冬天的房企，正在修复因为大环境超跌的市值，逐渐回升到应有的价值上。
能够等到这一刻的开发商都不容易，付出了很多努力。
对于荣盛发展来说，2021年原本是“六五”开局之年，但始料未及的形势影响了目标的整体推进节奏。通过销售、融资、投拓等全方面的努力，荣盛发展才扛过了冬天。
一、销售扛住了，回款创新高
在融资、开发贷等资金渠道受阻的情况下，销售回款是房企过冬的依靠，荣盛发展在这一点上达标实属不易。
根据克而瑞数据，2021年是七年来，百强房企全口径销售额首次出现负增长；规模房企平均目标完成率不到90%；在披露年度业绩目标的部分规模房企中，有逾八成未完成全年业绩目标。
在这样的环境中，荣盛发展狠抓地产主业，以“去库存、保回款、稳开工、保交房”为导向，完成了年度主要业绩指标。
根据中指研究院数据，2021年荣盛发展以1318.3亿元的权益销售额，位列行业第20位。
根据荣盛发展公布的数据，2021年荣盛发展累计实现签约金额1345.58亿元，同比增长5.87%，目标完成率约为103.5%，全年签约回款创新高。
作为一家河北起家的开发商，在环京市场明显降温的情况下做到这一点很不可思议。
深究原因，是荣盛发展前些年走向全国的战略收到了效果。
根据荣盛发展内部统计，2021年不仅在河北沧州做到了市场份额和品牌影响力第一，还在安徽的蚌埠等城市做到了第一。
辽宁、安徽、江苏公司都在极其艰难的条件下，完成了全年主要经营指标。
荣盛发展主动全国化，深度聚焦长三角、珠三角等经济发达地区，多地业绩支撑，为过冬提供了基本保障。
二、投拓“战寒冬、转策略”
在市场下行期，房企活下去尚且艰难，即便手中有余钱也不敢花，投拓部门这时能做的很少，往往会成为房企组织收缩时首当其冲的部门。
荣盛发展选择向内审视问题，逐步化解硬骨头。
千亿级的房企，后院往往有一堆难啃的硬骨头，看上去货值较高，但是变现速度很慢。或者存在复杂的股权结构、处置起来需要涉及高额税费、政府存在欠款等等。
这在从前也许不引人关注，但在企业需要现金流的关口，攻克这些遗留问题，不仅能够甩包袱，优化资产结构，还能及时为企业现金流回血。
在“战寒冬、转策略”的思想下，荣盛发展先是谨慎拿地，全年获取8个项目，然后积极盘活资产，尽可能创造回血机会。
1、盘活沉淀资金项目16个，实现土地类返款合计19.1亿元；
2、推动6个问题项目实现正常经营或取得权益保障；
3、处置盘锦存量项目1宗，2022年一季度收回签约资金；
4、超额盘活合作项目资金6亿元。
三、财务千方百计，争取生机
2021年下半年至今，开发商融资渠道、开发贷、房贷、预售资金监管全面收紧，导致现金流压力猛增。
荣盛发展同样遇到这个问题。在去年末的投资者交流会上，荣盛发展董事长耿建明透露，有160亿元权益口径在途已签约的销售额，由于限制签约备案和没有按揭额度，在短期内无法回收款项。这直接影响了企业的偿债能力。
此时，老板的态度以及金融、财务相关部门与投资者的沟通效果，一定程度决定了企业的生死。
耿建明在2021年度内部总结讲话中动情地说：
金融和财务团队用文化去感染投资者，发动一切资源撬动新模式，千方百计、受尽委屈，只为那一线生机！从“不可能”到“可能”，一字之差饱含了他们太多的辛酸和泪水！
从这段话可以看出，荣盛发展为了走到春天，付出了很多努力。
2021年，荣盛发展仍然完成了457亿元的融资，并且在最艰难的时候，带着诚意与投资人沟通，拿出估值54亿元的资产包用于兑付保证，实现了境外债业务展期。
3月17日，荣盛发展完成了7.8亿美元债展期交割工作，旧票据全部回收，新票据于3月18日在新加坡证券交易所上市。
这两笔美元债原定于2022年1月份和4月份分别到期。荣盛发展在2021年12月中，提出交换要约，12月底方案获得数百位投资者支持，不仅是那段时间最快完成展期的方案，也是地产美元债管理中最长年期成功展期的项目，新债券年期最长为2.5年。
这次展期意义重大。因为年初这段时间，春节假期、疫情、市场等各种因素共同导致房企销售额明显下降，同时这段时间又是债务到期的高峰期。回款与偿债的剪刀差拉大，增大了房企违约风险。
通过展期，荣盛发展争取到了时间，等到了“政策底”出现的这一天，为后续等待市场回升留出时间。
面对2022年，荣盛发展内部做足了准备，打响“生存之战”，坚持“提质、进位”的目标，保持“提质、降本、减费、增效”的竞争策略，打造以客户为导向的产品和服务，创造以效率为基础的利润与现金流。
耿建明说：“这是我们熬过寒冬活下来，谋发展的利害所在！”
2022年，荣盛发展围绕“一主一辅三约束”这一具体目标开展各项工作。
“一主”：把现金流这一“核心指标”作为工作总纲，一切工作围绕现金流这个总纲开展。
由于疫情在多个省份爆发，当地楼市都会受影响，小阳春仍未到来。在越发复杂的市场环境中，保证现金流安全仍然是荣盛发展稳健经营的根基。
“一辅”：主要解决生存下来以后的发展问题，须尽力保证货值不折损。
这明确了荣盛发展不会以随意牺牲利润的方式求生存，这是对投资者负责。
完成“一主一辅”目标受“保工程、保信用、保品牌”三个条件约束，这是荣盛发展的社会责任。
注意，这是今年初房地产积极信号还未明确时，荣盛发展内部的目标，在地产寒冬之中，坚守企业经营和责任的底线。
为了实现目标，接下来荣盛发展在地产主业上聚焦以下几个方面发展，简单总结为：
1、狠抓销售回款。
摸清家底，聚焦打好去库存解题之战。各公司、各项目全面分析库存产品类型，及时应对市场变化，强化营销团队执行力，将任务分解到团队、个人，每日晨安排晚调度，及时调整营销打法让精准施策有的放矢，向过程要业绩，对结果给激励，千方百计、想方设法，尽一切可能增加回款。
2、做好资金筹措与计划。
①?做好资金计划的统筹安排，确保资金调度、运转的安全、高效；
②紧盯市场，勤沟通、多走动，撬动各类资源，确保融资目标按计划达成，保障刚性履约兑付，确保公司经营稳定；
③争取金融机构、税务部门及合作单位更多理解和支持，在保障“三个约束”条件的基础上尽量减少现金支付、避免集中支付，尽一切可能减少现金流出。
3、做好沉淀资产的盘活。
①?针对政府欠款项目，积极沟通相关政府部门，借助政府纾困时机，多方面寻求理解和支持，努力收回欠款；
②?针对合作遗留问题项目，逐个研究、具体施策，通过和解退出、资产置换或采取诉讼、强执等多种措施，确保沉淀资金应收尽收；
③?强化存量资产盘活。梳理并筛选具备转让条件、能够补充现金流的资产，针对不同股权关系、城市能级的项目，积极寻找适配合作方，推动交易落地，促进存量转化；
④?加大各类监管资金的盘活，定期梳理监管资金的情况，抓住政府纾困有利时机，积极沟通相关政府部门和银行等金融机构，全力争取监管资金少缴存、早提取、可使用，尽一切可能增加现金流入。
4、努力降本、减费。
①?工程方面，2022年由工程中心牵头，联合技术中心、结算审查等部门，在保证三个约束条件的基础上，使得工程成本下浮10%。
②?组织方面，严格控制管理费用，合理调整及精简组织人员，将管理费率控制在1.4%以内，努力提高管理效能。
看到这里，荣盛发展2022年经营提质的决心和行动，的确是非常坚定。这是荣盛发展在还未明确春天何时到来时，提出的发展要求。
根据国家统计局的数据，2月份北京、上海、广州三个一线城市的二手房价已经分别环比上涨。
河南郑州、广东中山、山西晋中、广西南宁等多地已经放松房地产相关政策，比如取消认房又认贷、下调住房贷款利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度等。
房地产利空出尽，小阳春会迟到，但不会缺席。
3月17日结束的合肥2022年第一次集中供地，17宗地块中有15宗地触顶最高限价进入“竞品质”阶段，开发商敢于拿地，就体现了对未来的信心。
闯过寒冬的荣盛发展，在2022年进一步提升经营品质，其自身经营价值，会在资本市场重新得到正视。