下半年以来，有关荣盛发展商票逾期的消息不断,控股股东已多次被列为被执行人，其短期承受的债务压力较大。
01 降级
12月20日，穆迪将荣盛发展（002146.SZ）企业家族评级从B3下调至Caa2，同时将其高级无抵押债务评级也下调至Caa3，展望维持负面。
穆迪认为，荣盛发展流动性风险升高，此前其提出了交换要约，并向票据持有人征求同意。
12月16日，荣盛发展公告称，对RISSUN 8.95 01/18/22和RISSUN 8 04/24/22提出交换要约以及同意征集。
据悉，此次交换要约的附加增信措施，荣盛发展设置了一个特定资产包，其中包含荣万家股票、商业物业等资产，估价54亿左右。
《小债看市》统计，目前荣盛发展仅存续以上两只美元债，存续规模7.8亿美元，分别将于明年1月和4月到期。
存续美元债
目前，荣盛发展的美元债发债额度仅有5.4亿美元，不足以覆盖此次参与交换的美元债总规模，因此参与交换后，持有人所获配的新债券将按实际交换配比分配。
12月初，穆迪刚将荣盛发展的企业家族评级(CFR)从B1下调至B3，同时将其受支持的高级无抵押债券评级由B2下调至Caa1，评级展望维持负面。
一个月内，连续遭信评机构下调评级，可见在融资条件严峻情况下，荣盛发展短期融资风险增大。
在境内债券方面，目前荣盛发展存续6只债，存续规模45.36亿元，其中一年内到期规模有5亿，集中兑付期主要在2023年。
12月20日，“20荣盛地产MTN001”发生异动，其在银行间显示最新成交价29.4元，较前一交易日中债估值41.3081元，偏离-28.83%。
今年下半年以来，有关荣盛发展商票逾期的消息不断,控股股东已多次被列为被执行人，其短期承受的债务压力较大。
02流动性危机
据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合性的全产业链条，并成长为全国性知名大型多产业集团公司。
2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
荣盛发展官网
从股权结构看，荣盛发展控股股东为荣盛控股，直接持股比例为35.65%，公司实际控制人为耿建明。
股权结构图
今年前11月，荣盛发展累计签约金额1164.41亿元，同比增长13.89%，完成今年1300亿元年度销售目标的近90%。
然而，下半年以来荣盛发展的销售明显疲软，其中11月单月签约128.01亿元，同比下降26.32%。
据克而瑞数据，今年前11个月荣盛发展以1030.8亿操盘金额位居房企第28位；以912.4万平方米操盘面积居第23位，排名均有所下滑属于中型房企。
克而瑞数据
近年来，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，其经营状况并不理想。
今年前三季度，荣盛发展实现营收459.18亿元，同比增长5.17%；实现归母净利润31.02亿元，同比下降29.57%。
归母净利润
同行业内其他房企一样，荣盛发展的盈利能力也在持续下滑。今年前三季度其销售毛利率为24.86%，而2018至2020年该指标分别为31.46%、30.08%以及27.82%。
销售毛利率
另外，近年来由于拿地成本高企，荣盛发展的经营性现金流持续下降。
2018年至今年上半年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.2亿元、13.67亿元以及12.47亿元，今年三季度末回升至62.5亿元。
截至今年三季末，荣盛发展总资产为2886.11亿元，总负债2368.5亿元，净资产517.61亿元，资产负债率82.07%。
2016年以来，荣盛发展财务杠杆水平上升较快，明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。
财务杠杆水平
从“三道红线”看，截至今年三季末荣盛发展剔除预收账款后的资产负债率降至69.49%，净负债率58.89%，现金短债比为1.05，红线已全部转绿，晋升为“绿档”。
《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的83%。
截至今年三季末，荣盛发展流动负债有1917.11亿元，其中一年内到期的短期债务有226.17亿元。
相较于短债规模，荣盛发展流动性尚可，其账上货币资金有248.3亿元，除去受限资金后刚好可以覆盖短债，短期偿债风险可控。
在备用资金方面，截至2020年末，荣盛发展银行授信有931.55亿元，未使用授信额度有519.73亿元，可见其财务弹性较好。
银行授信情况
在负债方面，荣盛发展还有399.17非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计358.26亿元。
整体来看，荣盛发展刚性债务有704.23亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为30%。
有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2019年至今年前三季度其财务费用分别为9.17亿、9.34亿以及9.53亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。
从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。
盈利和经营性现金流下滑压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。
半年报融资结构
在股权质押方面，截至今年12月末荣盛发展的控股股东荣盛控股已质押9.04亿公司股权，占其所持股份的58.31%，耿建明和荣盛建设股权质押率分别为100%和40.22%。
可见，荣盛发展主要股东质押公司股份比例较高，若股价下行可能面临被平仓风险。
值得注意的是，今年以来荣盛发展的外部融资环境发生微妙变化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流净额转为净流出状态。
筹资性现金流
在资产质量方面，截至今年三季末，荣盛发展其他应收款项高达250.92亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。
另外，荣盛发展受限资产规模较大，截至2020年末该指标为653.56亿，是净资产的1.1倍，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。
受限资产
总得来看，荣盛发展利润和盈利能力下滑，对债务和利息保障下降；有息负债高企，财务费用增长较快，存在一定偿债和融资成本上升压力；外部融资环境恶化，再融资压力较大。
03“河北王”
早年，耿建明在部队当了3年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。
在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。
1996年，在外人看来仕途一帆风顺的耿建明，却毅然抛下金饭碗辞职下海，他怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。
凭着过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。
当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。
1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目“方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。
荣盛首个住宅项目“方州花园”
南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。
2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。
在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。
2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
耿建明在荣盛上市时敲钟（右）
2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。
随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。
2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。
不过，荣盛发展的全国化道路走得并不顺畅，今年其在杭州的项目开盘前就被质疑“销售神隐”、“变相全款”等。
2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。
今年以来，随着环京楼市降温，融资环境收紧，华夏幸福首先暴雷，不少人担心2018年后在环京拿地最多的荣盛会步其后尘，下半年开始其流动性压力显现。