房地产行业生存逻辑与成长逻辑正在发生深刻变化，规模和强者恒强不再是唯一的生存法则，稳健的财务状况和清晰的市场战略正在让一部分此前并不张扬的房企显露头角。
近日，荣盛发展(002146.SZ)发布关于10月份销售简报。今年1-10月，荣盛发展的累计签约金额为1036.4亿元，同比增长22.12%，仍然保持了两位数的增长。前三季度，它实现营业收入459.18亿元，同比增长5.17%。
前十个月销售目标完成率79.72%，参考过往荣盛的经营数据，在上半年成绩的基础上，该企业全年目标（1300亿元）完成压力不大。
能够在当前形势实现正向增长，是因为荣盛发展总看得远了一点：在行业上行周期不激进，在下行周期不掉队，不管外部环境如何变化莫测，都能按照自己的节奏稳步前行。
早在2009年，荣盛曾“向植物学习落叶，向鸟儿学习换羽”，平稳渡过国际金融危机。这次面对新一轮下行周期，荣盛的“突围术”依旧表现在稳健的财务结构、充足的现金流和均衡的土储结构上。
三道红线提档
在三道红线、集中供地、信贷收紧等硬核政策叠加之下，2021年被视为房地产行业的“金融管控年”。这一年的地产行业实属艰难，“安全比增速更重要”已成为业界共识。
今年8月，荣盛发展提交上半年业绩后，公司管理层明确表示感知到了风向的变化：现阶段公司重点有二，一是去库存，抢抓回款；第二降负债。
短短三个月时间过去，荣盛发展实现了从“黄档”到“绿档”的跨越，三道红线全部达标，兑现了自己的承诺，成为了一家更具安全性的房企。
截至9月末，荣盛发展现金短债比为1.05，剔除预收账款后的资产负债率为
69.49%，净负债率
为58.89%。均在“三条红线”内，而且下降幅度十分明显。其中，剔除预收账款后的资产负债率下降
4.67
个百分点，成功实现“翻绿”。净负债率更是下降21.29
个百分点。
事实上，净负债率的大幅下降，得益于荣盛发展严格的财务管控。去年前三季度，荣盛发展借款收到的现金总额为512.97亿元，到了今年前三季度，这一数字变成226.07亿元，大幅下降约300亿元。
变化更大的是短期借款：从年初的19.69亿元降到9.58亿元，把一年内需要偿还的借款控制在10亿内，安全阀门加到更高。
与此同时，荣盛发展提前做好各项债务的还款计划，并无一例债务违约情况出现。据乐居财经了解到，荣盛兑付完7月15日到期的境外美元债之后，下半年没有到期境外债券兑付压力，将有较充裕的时间做好新发等境外债务管理工作。
业内人士评价道，荣盛“三道红线”转绿之后，四季度负债依旧有再次降低的可能，本年的财务优化或许可以提升一个档次。
在当前的市场环境下，越来越多购房者倾向于选择那些负债水平低、财务状况良好以及品牌实力强的房企，而这反过来进一步推动市场份额向头部房企集中，加速其销售回款，优化现金流状况，进而形成一种良性循环。
今年前三季度，荣盛发展实现营业收入459.18亿元，同比增幅5.17%；归属上市公司股东净利润31.02亿元；总资产2903.24亿元。
现金流四年为正
2021年，受到部分房企资金链断裂影响，融资环境异常收紧，在这种情况下，
“维稳”成为第一要义。荣盛发展回归运营本质，积极加快销售进度和销售资金的回笼。
一直以来，保障现金流安全被荣盛放在了头等重要的位置。它在秉持以项目为中心的原则，聚焦“项目成功”，多快好省、做精做优每一个项目，采取更为积极的营销政策，快速去化，确保每一笔销售都能贡献有价值的回款。
今年1至10月，荣盛累计实现签约面积916.52万平方米，同比增长18.39%；累计签约金额1036.40亿元，同比增长22.12%。上半年，其回款率达到近82%，回款质效处于行业标杆水平。
与以往不同的是，荣盛发展推盘和销售节奏得到了明显的调整。往年，荣盛发展的销售大多数集中于第四季度，但今年1-10月份就有六个月单月销售额破百亿，前10个月目标完成率近八成。
对于地产而言，现金就是生命线；穿越市场的底气，来自自身的造血功能。于荣盛，优异的销售与回款成绩，也为企业提供了充足的现金流，增强公司的内生造血功能。
截至三季度末，公司经营性现金流净额62.5亿元，同比大幅增加138.66亿元，增幅为182.05%，连续四年及三期持续为正。
据乐居财经不完全统计，自2017年至今，仅有万科、龙湖、世茂、荣盛、华润、融创、绿地、阳光城、龙光等九家上市房企，做到了连续四年经营性现金流为正。
这也意味着，荣盛发展资金链持续保持稳定，拥有较强的抵御流动性风险能力。而良好的发展态势、雄厚的资金实力，也让荣盛在资本市场屡屡获得正面反馈。
例如，在荣盛发展披露的三季报机构持仓明细中，出现两只社保基金，一只为“中信证券股份有限公司社保基金1106组合”，另一只为“全国社保基金四一八组合”。社保基金选择持仓荣盛发展，正是认可其未来的发展前景及投资价值。
战略调整成效显著
较好的销售回款为荣盛发展带来了充裕且稳定的现金流，但在购地支出方面，这家企业却并没有“任性”，而是审时度势，积极调整战略布局，把钱花在刀刃上。
拿地是一场全局战、系统战。在今年土地市场遇冷的大背景下，荣盛继续秉持极强的拿地纪律，严控购地金额，投销比控制在20%左右，既确保了公司的流动性安全，也达成高标准拿地，为未来投资发展创造了回旋空间。
上半年，荣盛发展斥资123.4亿元补地，新增445亿元货值中。其中，长三角占企业上半年新增土储金额的比例达到了63.3%，为近年来新高，珠三角凭借广州的高价地块，占新增土储总价比例14.6%，环渤海地区虽然新增土地数量最多，但由于单价偏低，因此投资占比仅有16.2%。
值得关注的是，荣盛选择避开热点的22城，寻求其他三四线城市布局契机。根据克而瑞监测，2021年上半年荣盛发展非22城拿地金额占比达61.3%，明显高于TOP50房企平均水平的36.6%。
充足的土地储备是房企应对市场变化的要素之一，反映出一家企业的“家底”。
截止2021年中，荣盛发展的总土储约3741万平方米，满足公司未来3年的发展需要，就算在面对未来市场的变化与调整，荣盛依然能够从容应对。
与其它环京房企不同，荣盛发展更早的估量到环京区域的风向，并积极布局全国。3月，荣盛发展进行了组织架构调整，首次设立“大湾区特区”，形成“长三角+大湾区+京津冀”三大布局，此前的主要战场京津冀区域的七八个公司合并为北京、天津两家公司。
在完成全国区域布局后，荣盛发展也有效的降低了区域性政策给企业销售业绩带来的不良影响，抗风险能力随之增强，可以更好的保证其销售的稳定性，以及销售规模的高速增长。
在上半年，面对疫情冲击，融资收紧和市场下行多重压力，荣盛发展的销售业绩所得，排在第一位的并非其老家京津冀，而是长三角：销售额占比达到36.2%，京津冀地区是27.7%，中西部、珠三角及其它区域占比分别是18.8%、17.4%，调土储结构效果优化显现。
有券商人士指出，荣盛发展正在为下一个周期进行蓄力，在楼市调控常态化的背景下，类似荣盛这样战略清晰、步伐稳健、现金充裕的房企，将具备更大的竞争力。