随着调控政策的不断细化，特别是“三道红线”的落地，让房地产行业面临考验。
如何保持财务状况安全、稳健，实现“稳中有进”，是摆在房地产企业面前的重要问题。
近日，荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ，以下简称“荣盛发展”）发布了2021年三季报，其中“三道红线全部转绿”“现金流连续四年及一期持续为正”等成绩颇为亮眼。而在此背后，其的内生逻辑，更值得探究。
优化财务结构
稳健的财务状况，是房地产企业得以发展的基础。
10月28日晚，荣盛发展发布三季报，指出报告期内，公司合理控制负债规模，“三道红线”实现全部转绿。
数据显示，截至9月底，荣盛发展现金短债比为1.05，达到监管要求的大于1倍；净负债率58.89%，期初下降21.29个百分点，远低于监管要求的低于100%；剔除预收账款后的资产负债率为69.49%，较期初下降4.67个百分点，达到监管要求的70%以内。
事实上，净负债率的大幅下降，得益于荣盛发展严格的财务管控。报告期内，荣盛发展短期借款余额约为9.58亿元，较年初减少了51.37%。而前三季度取得借款收到的现金约为226亿元，与去年同期相比，更是减少了55.94%。
各项财务指标稳健向好，展现了荣盛发展稳健的定力和韧性，更可以看出其强大的现金流管理能力。报告显示，截至9月底，荣盛发展经营活动产生的现金流量净额为62.5亿元，比去年同期增长了182.05%，实现连续四年及一期持续为正。
而持续优化的债务结构、健康稳健的资金状况，也使荣盛发展获得了多家大型金融机构的信任，银行授信额度达到975亿元。
多元化融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为荣盛发展提供了良好的资金保证，其成长性也进一步获得了投资者的高度认可。
资料显示，在今年，荣盛发展继续保持着中证500、深港通标的股和MSCI明晟中国指数成份股等重要指标股的地位。此外，其还被中国指数研究院评为2021沪深上市房地产公司“投资价值TOP10”第8位以及“财务稳健性TOP10”第7位。
值得一提的是，在荣盛发展披露的三季报机构持仓明细中，还有两只社保基金，一只为“中信证券股份有限公司社保基金1106组合”，另一只为“全国社保基金四一八组合”。
社保基金选择持仓荣盛发展，或正是认可其未来的发展前景及投资价值。
调整战略布局
荣盛发展稳健的财务表现，也使其具有较大的业务扩张空间。
据荣盛发展半年报显示，上半年，其签订商品房销售合同面积516.71万平方米，同比增长19%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%。结转项目面积331.54万平方米，同比上升56.28%；结算收入315.78亿元，同比上升39.48%。
时至9月底，在实现“三道红线”全部达标的同时，荣盛发展前三季度累计实现签约面积816.03万平方米，签约金额923.17亿元，同比分别增长21.54%、25.24%。
较好的销售回款为荣盛发展带来了充足的现金流，但在“购地支出”方面，荣盛发展却并没有“任性”，而是审时度势，积极调整战略布局，选择“把钱花在刀刃上”。
半年报显示，荣盛发展购地支出合计123.4亿元，仅占公司当期签约金额的20.59%。而在土地储备上，荣盛发展选择聚焦优势城市，先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米。截至报告期末，荣盛发展土地储备建筑面积已达3741.25万平方米。
作为业务核心的城市地产板块，荣盛发展更是积极调整布局重心，在杭州、徐州、芜湖、广州等土储较少的城市补充土地储备，投资金额达到90.36亿元，占上半年整体拿地投资金额的73.23%。
事实上，作为起家于河北省廊坊市的房地产企业，荣盛发展早已开启了全国化布局。据了解，截至2020年末，荣盛发展在廊坊市的土地储备占比为15.87%，而京津冀占比约为39.69%，战略重心已经有所转移。
而随着荣盛发展对长三角、中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度加大，销售额的贡献度也发生了相应变化。
在7月8日荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛发展透露，从2021年上半年签约分布来看，长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%，珠三角及其他区域占比也达到了17.4%。
“未来公司将优化土储结构，京津冀的土储会控制在30%，优先布局内生性需求的城市，如沧州、石家庄，长三角的土地储备保持稳定在30%~35%，尤其是要关注长三角下半年市场变化带来的机会。另外，大湾区和中西部的布局在30%左右。预计全年回款在1050亿元，总体土地支付额度会控制在回款额的40%以内。”荣盛发展副总裁林洪波在今年的业绩会上曾表示。
辅业协同发展
基于对行业发展变化的认知，以稳健发展为标签的荣盛发展面对当前的行业环境，也将目光对准多元业务的延伸。2021年，荣盛发展进入战略转换年，启动新的五年计划，发展重心向完善产业布局，提升运营能力倾斜。
新的五年计划中，荣盛在原有的大地产、大健康、大金融+互联网等新兴产业的“3+X”战略基础上进一步调整，进化到六五计划的“1+3+X”战略。在坚守主赛道增强地产业务竞争力的同时，荣盛发展同步发力康旅、产城、物业多元产业，以增强产业协同效应，精进企业综合实力。
事实上，荣盛发展的产业布局并非跳跃式，而是围绕着房地产的上下产业链进行精心设计的。通过主、辅业的协同发展，也为其收入和利润的持续、快速增长提供了有力保证。
如荣盛发展产业园板块，经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业园、唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园等12个园区，已成为其重要的业务来源。
作为荣盛发展旗下大健康产业的重要支柱，荣盛康旅目前已经形成全球“6+N”战略布局。据荣盛发展半年报披露，荣盛康旅上半年开工完成率100%，开盘完成率113%，合同交房完成率100%。实现签约面积35.91万平方米，签约金额30.77亿元。其中，荣盛康旅旗下酒店产业上半年实现营业收入3.69亿元。
而荣盛发展旗下的物业板块荣万家，则于今年1月15日在港交所上市。
荣万家2021年半年度报告显示，截至6月底，其合约建筑面积约为9210万平方米，合约项目数量445个，分别同比增长约14.3%及17.1%；在管项目数量为324个，在管建筑面积达到了约6280万平方米，同比增长约19.8%。实现营收12.9亿元，同比增长68.8%，净利润2.47亿元，同比增长135.9%。