10月8日午间，荣盛发展发布公告，披露了2021年9月份销售情况。2021年9月，公司实现签约面积100.72万平方米，同比增长 35.10%；签约金额111.29亿元，同比增长48.19%。
2021年1-9月，公司累计实现签约面积816.03万平方米，同比增长21.54%；累计签约金额923.17亿元，同比增长25.24%。上述签约面积和金额统计口径包含公司参与投资的全部房地产项目。
在众多房企9月销售同比下滑的时刻，荣盛发展逆势增长的业绩，让人看到这家老牌房企的韧性。
从去年开始，房地产行业迎来了最严格的监管时代。整个行业“房住不炒”调控总基调继续保持不变，三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策相继落地。
在严格的政策调控下，今年二级市场房地产板块表现略显低迷，主要几大地产指数均跑输大盘。纵向来看，目前地产板块估值仍处于近10年最低水平。
但在这种情况下，仍然有部分地产股被明星基金经理坚定持有，甚至逆势加仓。究其原因，企业的价值是由行业发展和自身业务水平共同作用的。
作为地产行业的优质企业，荣盛发展今年上半年不仅经营上保持了稳定增长，财务状况持续改善，债务优化也有明显的进步。
全国化布局依然是荣盛发展的亮点之一。公司透露，在深耕河北的同时，未来京津冀、长三角、大湾区和中西部在土储结构中的占比将分别是30%、30-35%、30%。这样一个较为均衡的土储结构，也为荣盛发展的稳步前进打下了坚实的基础。
稳中求胜
荣盛发展的稳，首先体现在销售上。
上半年，荣盛的合同销售金额为599.22亿元，同比增长24.26%，完成年度签约计划的46.09%；营收342.24亿元，同比上升30.85%。
再看土储，土储是房企的弹药。
截至期末，荣盛录得总土储3741.25万方，平均土地成本为3252元/平，相应货值为4014亿，权益占比为83.53%。存续比为3.6年。结合上半年销售情况，全年1300 亿销售的目标可期。
债务优化方面，荣盛也下了功夫的。如果说销售和土储是房企的体重，那么债务就是房企的体脂率。
三道红线里，荣盛两条达标一条贴线。长短债结构优化较为明显。
荣盛发展剔除预收款后的资产负债率为70.8%，净负债率为66.5%，现金短债比为1.16。其中剔除预收款后的资产负债率较期初优化2.97%，净负债率较期初大幅下降13.68%。
尤其是长短债，上半年荣盛短期负债占比为 34.2%，同比下降9.7%；长期负债占比为 65.8%，同比上涨9.7%。
而在利润方面，虽然荣盛发展上半年归母净利润25.33亿元，同比略有下降，但仔细分析就能发现，利润下滑是行业形势与城市布局优化下的短期困难。
首先是行业整体的变化，调控加紧。
在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主基调之下，“三红线”“两集中”等重磅政策陆续出台。据中原地产研究院统计，2021年前７个月，全国各地针对房地产的调控合计352次。
上有限价政策，下有地价攀升，导致行业毛利率普遍下降。虽然荣盛整体毛利率为25.8%，仍处于行业中上游水平。
再加上少数股东损益的数额明显提升，这项数据在2021年上半年录得3.7亿元，占比营收12.8%，而2020年同期则为负数，所以对今年的利润造成了一定影响。
不过，从长远来看，真正值得注意的第三个原因，2021年荣盛的销售业绩中，环京占比降低了不少。
今年上半年，荣盛在长三角销售占比达到了36.2%，已经超过占比27.7%的京津冀。剩下的主要为中西部占比18.8%，珠三角以及其它区域占比17.4%。
而荣盛本身毛利率最高的区域就是大本营河北省，为31.68%，在其他省份毛利率则相对较低，比如江苏省、山东省和河南省的毛利润率分别是 26.57%、25.74%和 14.10%。
再结合业绩会上荣盛发展副总裁秦德生的发言：“上半年，长三角项目平均毛利润大概8%~15%，京津冀毛利润要高很多，大约在15~30%。”
此消彼长之下，荣盛的整体毛利率就被拉低了。
走出环京
那京津冀地区的销售额占比降低，是好事还是坏事呢？
短时间内它确实造成了毛利率的下降，但从公司布局来看，这代表着目前荣盛的城市布局更平衡、更健康。
此前荣盛重仓京津冀，公司业绩和地方市场的联系太紧密。而京津冀，尤其是环京地区毕竟是政策重点关照对象，所以此前也出现过环京兴，荣盛兴的捆绑现象。
因此，荣盛发展副总裁林洪波在今年的业绩会上表示：“未来公司将优化土储结构，京津冀的土储会控制在30%，优先布局内生性需求的城市，如沧州、石家庄，长三角的土地储备保持稳定在30%-35%，尤其是要关注长三角下半年市场变化带来的机会。另外，大湾区和中西部的布局在30%左右。预计全年回款在1050亿元，总体土地支付额度会控制在回款额的40%以内。”
从这个方面来看，毛利率的下降更多的是荣盛优化城市布局、开辟新市场遇到的短期困难。立足长远，河北王必须走出河北，背靠河北发展全国。在新市场的开辟中，毛利率与大本营有差距是正常的，也是在进入新市场时会遇到的挑战。
在荣盛发展召开的2021年中期业绩会上，公司董事长耿建明表示：“公司目前的任务是去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资，做好长期的思想准备，管理好公司流动性。”
我们对照中报来看，财务情况确实符合荣盛目前的发展战略，简单来说就是求稳。其实耿建明一直以来都以做事严谨有态度的实干家著称。在眼前行业环境下，冒进不如求稳，而对于荣盛来说，主动优化城市布局，改善财务情况才是明智之举。
之所以荣盛的股票市场有所波动，更多的是受到6月商票兑付风波的影响，尽管荣盛发展已经辟谣，但是股票市场就是容易受到股民信心的影响。
再加上近期地产股大多跌跌不休，投资者内心有一些疑虑也是人之常情。根据西南证券研报显示，主动偏股型基金的地产仓位已经连续六季度下降，截至2021年二季度仅为0.9%，处于历史最低水平。
这个时候，其实最重要的反而是信心。
根据荣盛发展8月4日发布的《关于荣盛创业投资有限公司计划继续增持公司股份的公告》，荣盛发展控股股东，荣盛控股股份有限公司的控股子公司，荣盛创业投资有限公司计划自2021年8月4日起六个月内，以不低于1亿元增持公司股份。
这就是拿真金白银表达自信。
总体来看，荣盛发展在上半年，不管是销售业绩，还是土储情况、债务优化情况，都有明显的进步。尤其是公司主动调整城市布局，适应行业新的发展进程，这是有长远眼光和大格局才能做的判断。也只有立足长远，勤修内功，公司才能在新的时代挑战中脱颖而出。