近日荣盛发展发布公告，为全资下属公司荣盛实业提供不超过2.7亿元的担保。在此次担保之前，公司实际担保总额为543.59亿元，占最近一期经审计净资产的比例高达117.30%。除了高比例担保之外，公司实控人质押其全部股份使公司股份质押比例剧增。
截至上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，超出阈值，“三道红线”维持“黄档”。9月份，标普将荣盛发展的发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。
上半年，荣盛发展毛利率水平下滑至上市以来同期新低。伴随公司毛利率下滑的还有公司的股价，年初至今，公司股价区间内下跌近20%。今年2月至8月，控股股东一致行动人斥资2.77亿元增持公司股份。
公司实际担保总额超540亿元实控人质押所持全部股份
荣盛发展是河北省房地产企业，主要从事中等规模城市的地产开发与销售，业务板块主要涵盖城市地产板块、康旅板块、产业园板块以及物业板块等。
2021年10月11日，荣盛发展全资下属公司荣盛实业向廊坊银行和平路支行申请融资，融资金额不超过2.27亿元，由公司为上述融资提供连带责任保证担保。担保总额不超过2.7亿元，担保期限不超过60个月。截至此担保公告披露日，公司实际担保总额为543.59亿元（不含本次），占公司最近一期经审计净资产的比例高达117.30%。
图1：截至2021年10月10日荣盛发展实际担保情况
除了高比例担保之外，实控人质押其全部股份使公司股份质押比例剧增。10月8日，公司接到实际控制人耿建明函告，实控人耿建明将其所持有的5.6亿股公司股份全部质押，质押股份数量占公司总股本的比例达12.88%，其中75%为高管锁定股，此次股份质押用于为北京超安园林提供担保。截至10月13日，控股股东荣盛控股、耿建明及其他一致行动人累计质押公司股份上升至21.06亿股，占公司总股本的48.44%。
此外，2021年下半年以来，公司共有15笔质押，其中14笔均来自公司控股股东荣盛控股的质押。
图2：2021年下半年荣盛发展股份质押情况
值得一提的是，北京超安园林通过其子公司持有辽宁振兴银行9.75%的股份，而辽宁振兴银行是荣盛发展的联营企业。据辽宁振兴银行官网披露的2020年年度报告显示，2020年辽宁振兴银行净利润亏损约1.65亿元，其中资产减值损失高达7.73亿元。受此影响，荣盛发展在该年度计提权益法下核算的投资损失近4878万元。
“三道红线”维持“黄档”遭标普下调发行人评级
2020年8月，住房城乡建设部在重点房地产企业座谈会中明确了重点房地产企业资金监测和融资管理新规，提出“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，每一档均限制了有息负债的增速。
截至2021年6月30日，公司现金短债比为1.16；净负债率66.50%；剔除预收账款后的资产负债率为70.81%，虽较期初下降2.97个百分点，但仍超出阈值，“三道红线”为“黄档”，即公司有息负债规模年增速不得超过10%。
上半年公司有息负债规模下降。截至报告期末，公司有息负债（包含短期应付债券，剔除一年内到期的租赁负债）金额为678.89亿元，同比下降约4%。
图3：2017H1至2021H1荣盛发展有息负债
从公司有息负债到期期限上来看，截至上半年末，公司有息负债在一年之内到期的为251.64亿元；一年以上但不超过两年到期的为345.95亿元，即两年内公司需要偿还目前有息负债的88%。
值得一提的是，今年9月份，国际信用评级机构标普结合国内房地产政策趋紧，以及公司毛利率下滑、短期内大量债券到期等因素，预计荣盛发展的债务/EBITDA之比将由2021年的3.9倍恶化至2022年的4.6倍-5倍，2023年进一步恶化至5.4倍-5.8倍。标普将荣盛发展的发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。
图4：标普下调荣盛发展发行人评级情况
毛利率创上市以来同期新低荣盛创投斥资2.77亿元增持
2021年上半年，荣盛发展毛利率水平下滑至上市以来同期新低。截至上半年末，公司毛利率为25.84%，同比下降5.47个百分点，较2019年同期下降4.6个百分点。
毛利率下滑也成为房地产行业普遍趋势。以申万二级房地产开发行业121家A股上市公司为例，2021年上半年，这121家上市公司毛利率中位数为26.5%，同比下降4.8个百分点；以营业收入加权的毛利率平均值为21.16%，同比下降6.34个百分点。
受毛利率下滑影响，上半年公司实现归母净利润25.33亿元，同比下滑14.02%，是近6年以来首次出现负增长；实现营业收入342.24亿元，同比增长30.85%，增收但不增利。
图5：2017H1至2021H1荣盛发展营业收入及归母净利润
伴随公司净利润下滑的还有公司的股价。2021年年初至今，公司股价区间内下跌近20%，并在7月30日下跌至4.4元/股（前复权），为近6年多以来新低。
在公司股价下跌趋势中，控股股东一致行动人荣盛创业投资有限公司（以下简称“荣盛创投”）增持公司股份。2021年2月至8月，荣盛创投通过集中竞价交易方式增持公司股份近4535万股，占公司总股本的1.04%，增持均价约6.1元/股，累计增持金额2.77亿元。荣盛创投计划自8月4日起的六个月内，以不低于1亿元继续增持公司股份。