久期财经讯，9月2日，标普将荣盛房地产发展股份有限公司(Risesun Real Estate Development Co.，Ltd.，简称“荣盛发展”，002146.SZ)的发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”。同时，标普还下调了该公司担保的美元票据的长期发行评级。
“稳定”的展望反映了标普的看法，即尽管在管理短期债务方面出现一些压力，但荣盛发展仍将保持一定的财务空间。
此次下调反映出标普认为，未来一到两年内，荣盛发展将面临多重运营和财务挑战。标普预计该公司的信用指标将减弱，同时考验管理层平衡各种业务目标的能力。面临的挑战包括更好地减少河北省的库存，在向长三角(YRD)和大湾区(GBA)扩张的同时，控制利润率下滑。该公司还需要通过内部资源管理其短期离岸债务到期，原因是在土地补充变得更加紧迫之际，市场出现波动。
本土市场的销售低迷将限制荣盛发展的增长前景和现金流入。根据标普的估计，在未来12个月内，如果没有进一步的监管收紧，而当地需求至少保持稳定，该公司的售罄率将从目前的45%-50%正常化至55%-60%。京津冀地区(尤其是泛北京地区)当前的市场动荡主要是由抑制投资购买的严格监管以及经济压力导致的当地需求不足所驱动的。截至2021年年中，该公司在该地区的库存水平较高(约占可销售资源总量的40%)，主要在河北省内。
在长三角和粤港澳大湾区的扩张只能支持适度的规模增长。标普估计，荣盛发展在这些地区的项目将实现70%-75%的销售。这将有助于该公司在未来一到两年内保持个位数的销售额增长，达到1350亿- 1400亿元人民币。与河北省相比，长三角和粤港澳大湾区的需求更加稳定和强劲，这将有助于提高荣盛发展的混合售罄率，支持整体销售增长。然而，扩张将使该公司面临更激烈的竞争、更高的土地成本和更严格的监管，如价格上限。
扩张之后，利润率将会加速压缩。标普预计，荣盛发展房地产开发部门的毛利率将从2021年上半年的23%下降到2022年的20%左右，并进一步下降到2023年的15%-18%。相比之下，2018-2019年的峰值为29%-31%。下降的原因是新项目的土地成本更高，特别是在长三角地区，竞争加剧，监管环境限制了销售价格和预售条件。
因此，再加上对土地的投资需求，信用指标将持续走弱，直至2023年。标普预计，如果荣盛发展坚持其进一步深入长三角和粤港澳大湾区的计划，而非迅速耗尽其土地储备，那么在2022年和2023年，土地支出将需要增加到销售收入的35%-39%。标普相信，考虑到该公司在关键市场(如杭州、芜湖和徐州)的现有储备，2021年该公司在土地支出方面将有一定的灵活性，但它的扩张计划仍需要补充资金，才能从2022年起反弹。
标普预计，荣盛发展的杠杆率(债务/EBITDA之比)将在2022年恶化至4.6倍-5.0倍，在2023年进一步恶化至5.4倍-5.8倍，而2021年估计为3.9倍。
业务压力和市场波动将给荣盛发展在债务资本市场进行再融资带来压力。过去几个月，该公司美元高级票据的价格大幅下滑，突显出该公司融资渠道的恶化。该公司面临着约7.8亿美元(约合50亿元人民币)的离岸债券将在2022年5月到期，而在2022年之内，该公司有约40亿元人民币的在岸债券到期或可回售。这些加起来占了该公司资本市场已发行债券的99%。
若荣盛发展在偿还离岸到期债务的同时，缩小在国内资本市场的敞口，这意味着该公司将需要更加依赖银行贷款和替代融资。在当前监管机构对两种融资渠道的增量债务限制下，这将是一个具有挑战性的替代方案。截至2021年年中，银行贷款已占该公司总债务的近60%。这种情况下，荣盛发展的融资渠道也将不如同行那样广泛和多样化。
标普认为，该公司应该有能力管理其到期债务。该公司拥有充足的无限制现金(263亿元人民币)，可能会产生自由运营现金流(2021年，扣除资本支出后，不计入股息，现金流为51亿至55亿元人民币)。该公司还具备跨境资金转移的手段(如跨境现金池安排)。
标普预计，荣盛发展今年在购买土地时将采取特别谨慎的态度。该公司应该能够将今年的土地支出控制在合同总销售额的25%以下，为潜在的债务到期管理建立财务缓冲，尽管这将限制其用于地域扩张的资源。在今年之后，这种土地补充强度不太可能维持下去。公司现有土地储备的可销售资源约为4000亿元人民币，只能支撑未来2-2.5年的开发和销售。为了维持销售规模，该公司将需要重新配置更多资源，并从明年开始重新加快土地投资。
总体而言，在艰难的商业环境中，内部资源分配需要经过校准的决策，同时荣盛发展的信用指标压力也在不断增加。标普在负面可比性评级分析中反映了这些风险，将发行人的信用评级下调了一个子级。
“稳定”的展望反映了标普的预期，即在未来一到两年里，荣盛发展将能够维持其合同销售。适度的规模增长和加速的利润率压缩将导致该公司杠杆率上升，但荣盛发展应能保持一定的评级空间。如果需要，该公司还将能够通过内部资源管理其短期债务，包括离岸美元到期债务。
如果荣盛发展的债务加权平均期限(WAM)未能改善至两年或两年以上，而其流动性状况进一步减弱，标普可能会下调评级。如果该公司在管理离岸短期到期债券方面遇到困难，可能会出现下调评级的情况。
如果荣盛发展的债务杠杆率大幅上升，标普也可能下调评级。如果(1)公司的收入和盈利能力大大低于标普的预期;或(2)其土地收购大幅超过标普的预测，以致其调整后的债务/EBITDA比率在较长时期内高于6.0倍，则可能发生这种情况。
如果荣盛发展能够保持融资渠道多元化，改善资本结构，使其WAM保持在2年以上，标普可能会上调评级。与此同时，该公司的盈利能力将不会大幅低于标普的预测，并保持与行业平均水平相当，而其债务/EBITDA的比率将保持在4.5倍以下。
举报/反馈