来源 :搜狐财经2021-08-14
荣盛发展8月4日发布《2021 年 7 月份销售、近期新增土地储备及产业园招商情况简报》，主要内容如下：
2021年7月，公司实现签约面积90.31万平方米，同比增长29.25%；签约金额96.43亿元，同比增长24.57%。 2021年1-7月，公司累计实现签约面积607.02万平方米，同比增长20.42%；累计签约金额695.65亿元，同比增长24.30%。
2021年7月,公司及下属公司未取得新土地储备项目，公司产业园区未签订新的招商项目。
这个公告有两点是值得关注：7月签约面积增长比例大于签约金额增长比例，是不是说明其所售房产的价格在下跌呢？虽然房产的结构（比如楼盘所在城市和地段、房屋面积和档次等）有差异，但总体均价在下降，应该是确定的。
其次是没有再拿地了，确实没有主动地谋求逆市搞个大发展之类的想法。那么增长就是以前储备的土地和项目的惯性使然，就是这些惯性也能有不错的增长或者说“发展”。
我们根据其公开的财报等数据，来简要看一下荣盛发展这家房地产公司的情况吧。
说到房地产，大家第一反应就是其是否存在严重的债务问题，毕竟行业龙头们都那样了，其他人受到质疑那是必须的。
荣盛发展的情况跟大多数房企差不多，两年多以来，其流动负债是在快速上升的，两年零一个季度就上升了375亿元。当然其流动资产也是上升的，而且上升得更多，达到597亿元（其中存货就上升了549亿）。
要是在以前，这是完全正常的。这样发展下去，只要存货一变现还债，对荣盛发展的效益提升和资产质量的改善都是很好的。但是前提条件是存货变现的速度也要跟上来，至少要跟上债务到期的速度。
由于存货增长得太快，当然速动资产（流动资产-存货-预付款项）增长的速度就被挤压了，这也就导致荣盛发展流动比率（流动资产/流动负债）从1.37上升至1.42，但速动比率（速动资产/流动负债）却从0.44下降至了0.39。出不出现债务问题，其实就看存货能否快速变现了，所以说荣盛发展减少拿地，加油出货，这是必然的选择。
那么其流动负债主要是哪些呢：
占44%的流动负债是“合同负债”，主要就是荣盛发展已收的购房款等以后，应该向购房者交房的义务。也就是说这部分高达844亿元的负债主要就是需要用”存货“来偿还的，所以说荣盛发展相对就比很多房企要淡定一些。
荣盛发展在前几年就提前布局，搞了高达380亿的长期借款和93亿的应付债券（2020年末数据），特别是还抓住机会发行了永续债，这对其应对本次行业的调整还是很有利的。这些长期债务只会陆续到期，而这段时间，荣盛发展就有相当大的缓冲来把存货变现。
我们还是看一下荣盛发展近十年增营收和净利润的表现吧：
从净利润的增长情况看，高杠杆发展只在2011、2016和2017年发挥了正向效应，而其他年都是负效应。
但其实也不能完全这样看，营收增长了6倍多，规模做大后，带来的谈判和拿地等方面的市场效应其实是很大的，也就是说杠杆的财务贡献可能不见得多厉害，但对经营和市场方面的影响重大，这也是大家前几年都必须上杠杆的原因。
然后是其毛利率和净资产收益率的情况：
从2014至2018年毛利率上升和杠杆效应的双重影响，荣盛发展净资产收益率逐步走高。在2018年创下25%的峰值后，毛利率开始掉头向下，净资产收益率受杠杆等因素影响，加速下降，2021年一季度只有1.9%，降到跟同期存款利率差不多的水平了。当然全年来看肯定会有所回升，但整体仍然下降的趋势短期内靠公司自身努力是很难逆转的。
不管房地产公司名字里有没有发展，先稳一下才是最重要的，荣盛发展也是这样。