房地产市场从曾经的傲视市场到如今的持续盘整，预期一旦走坏，信心很难修复。当前有些人特别喜欢唱衰，比如最近对河北一家低调的企业荣盛发展(002146.SZ)贴上了各类标签，把行业下行期遇到的一些通病在荣盛发展身上无限放大。笔者说句公道话，一家净利润77亿元、纳税90亿元，规规矩矩的行业参与者，不该受到这样的对待。
1 、主 营业务单纯，产业园占比小且盈利
在住宅业务已经发展到天花板的时代，各家房地产公司都各显神通做多元化经营，龙湖在住宅之外开了6个赛道，未来还会更多。荣盛的主营业务非常单纯，从2020年年报数据来看，地产占86.81%，产业园占7.5%，主要就这两个营收来源。 在当下这个市场环境，业务越单纯，越成熟，越安全。
环京地区的产业新城业务曾经广为诟病，尤其是某著名房企突然陷入困境后，更成为众矢之的。其实这家企业和荣盛发展的发展模式和管理模式完全不同，其遇困根本不能归因于产业新城这个模式。事实上，产业园业务已经给荣盛持续贡献利润，且产业园板块经营性现金流为正。
荣盛发展公司2020年年报显示，“公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局12个园区，成为公司重要的业务和第二大利润来源。”
2 、什么是反映公司真实水平的指标?
在分析房地产指标的时候，因为触达容易、传播广泛，常常只看房地产的销售排行榜。但有两个反映公司真实水平的数据，却不容易被看到，那就是纳税额和净利润率。
从常规的销售指标来看，荣盛发展销售额连续三年破千亿，2018年、2019年、2020年分别是1015.63亿元、1153.56亿元、1270.97亿元，排名基本上稳定在TOP 30。增速在行业里确实算是慢的，不是激进、扩张型企业。
纳税排名高于销售排名。纳税额对企业经营情况的反映要远远真实于销售额。荣盛发展2019年、2020年纳税额分别为95亿元、90亿元，保持在行业高位。全国工商联发布的《2020中国民营企业500强调研分析报告》披露了民营企业500强纳税额TOP20榜单。其中，荣盛控股(荣盛发展母公司)因2019年纳税112.34亿元位列第17名，较2018年前进了一名，且是房地产行业里的第8名。
净利润率排名高于销售排名。根据主流房企2020年年报口径的净利润、净利润率数据，销售额排名TOP30的荣盛发展，净利润和净利润率都是在TOP20之列，净利润率达到了11%，在行业内排名17;净利润77.74亿元，在行业内排名20。
纳税的背后，可玩不了花样，那才是真真切切的销售业绩。
在行业盈利能力普遍下滑的情况下，荣盛这种千亿级别体量，能够与TOP20房企利润相当，这种能力应该被市场看到。
3 、环京对荣盛的影响有多大
环京市场什么时候能走出低谷，去做预测没有意义。在市场不好的情况下，公司的应对能力很重要。
首先，根据2020年年报披露，荣盛在环京的布局只有16%，没有想象中影响那么大。
河北省下辖11个地级市，共有49个市辖区、21个县级市、91个县、6个自治县。而“环京”是特指环绕着北京最近的廊坊北三县(大厂、香河、三河)、固安这几个城市，这几年也和北京楼市同频共振，执行着严格的调控政策。
而除了这几个围绕着北京最近的城市，河北大部分城市都享受着京津冀一体化的发展红利，正在稳步发展。
弄清楚这个逻辑之后，再来看荣盛发展的土地储备，分析荣盛发展的实际风险。年报显示，截至2020年末，荣盛发展在廊坊的土地储备占比为15.87%，而整个河北加上天津一共是39.69%。简单来说环京占比约为16%，京津冀占比约为40%。“环京”对于荣盛发展的影响范围就很清晰，只是16%，没有想象中的那么大。
“京津冀城市群”与“长三角城市群”、“大湾区城市群”并称为中国三大世界级城市群，发展潜力毋容置疑，也是房企这些年来必争的兵家之地，这其中沧州、邯郸、石家庄、唐山，都是荣盛发展深耕十年以上，甚至二十年的城市，懂的都知道，有钱就能布局，但深耕才会有“利润”。
近三年来，荣盛发展在沧州的市场口碑、占有率稳居在第一名。2020年末，荣盛发展在沧州的市场占有率达到了26%，超过第二名6.4个百分点，超过第三名15.3个百分点，在沧州每约6个人中就有一位是荣盛发展业主，这已经形成了绝对优势。
所以分析荣盛发展这家公司的时候，不能过度放大风险，认为重仓河北就不行了，要看具体的城市布局和市场效果，也不能忽视京津冀城市群的发展机会。
对于持续盘整的环京市场，荣盛的应变能力这两年发生了显著变化，2020年，恒大全国75折的时候，廊坊有的房子单价比荣盛便宜五千，荣盛很倔强，没有降价。近两月，荣盛在廊坊的市场售价有松动，去化效果很好，据说200套房子，一夜之间抢光，这是好事。更合理的去调配自己的资源和布局，是正确的自救行为。
4、长三角、中西部地区的贡献越来越大
近年来，荣盛对长三角、中西部、粤港澳大湾区的土储拓展力度加大，销售额的贡献度也在加大。
来看两组数据：
在7月8日，荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛透露，从2021年上半年荣盛发展签约分布来看，长三角城市群签约金额占整体签约金额的36.2%，已经超过河北地区的26.1%，中西部城市群签约金额占比为18.8%。
从月度公告看来，荣盛发展上半年拿地金额为109亿元，其中长三角拿地金额约为78.05亿元，占比71.48%;京津冀拿地金额约为20.04亿元，占比18.35%，可以清晰地看出荣盛未来发展的侧重点。
很多人质疑荣盛的外拓能力，再讲一个小故事，浙江海宁的上荣府，开盘三月后业绩逆袭的故事。海宁的房地产市场基本以本地企业为主，万科在海宁都被边缘化了，基于经验，基于套路，市场上产品以大户型为主。这样一个封闭市场、固有观念坚不可摧的竞争环境下，很多企业认为海宁市场饱和，不敢进入。荣盛团队却在海宁做了大量的前期市场调研，发现了机会：140平米以下需求压抑太久，并确定值得进入。打破了本地房企的固有观念，首次进入，首个项目就卖的很好，贡献了较好的利润率。
是时候打破刻板印象，给荣盛摘掉“河北王”的帽子。
5、荣盛发展现金流韧性很强
对荣盛现金流紧张的猜测，源于一场商票兑付危机。荣盛票据兑付一直不错，从来都是当天兑付。6月上旬，突然出现当天没有兑付，票据市场情绪一下子就紧张了。票据市场本来也比较混乱，供应商对房企财务、商业模式、运营细节不是特别了解。票据持有人的信心很容易坍塌。
但是，荣盛的票据危机处理很及时。票据兑付通常都会拖到当天下班，荣盛那次早上9点就在操盘，积极兑付，给到了票据持有人很大信心。
2020年前三季度，房企融资的“三道红线”刚出的时候，荣盛发展踩中了两道红线。2020全年数据显示，该公司实现“三道红线”两条达标，只有一条踩线。具体来看，截至2020年12月31日，荣盛发展剔除预收款后的资产负债率73.78%，略高于监管要求的 70%;净负债率80.18%，达到监管要求的低于100%;现金短债比1.23，达到监管要求的大于1倍。
从目前的销售、回款、拿地情况来看，荣盛现金流断裂的可能性不大。
荣盛发展的销售额还在增长中，公告显示，2021年1-6月，荣盛发展累计实现签约面积516.71万平方米，同比增长19.00%;累计签约金额599.22亿元，同比增长24.26%。
拿对1-6月公布的拿地情况简单做个统计分析，上半年荣盛拿地总金额约109.20亿元，仅占销售金额的18.22%，这个数据从行业里来看非常谨慎。
在7月8日，荣盛发展与固定收益投资者交流会上，荣盛透露上半年整体回款率为80%，回款额为490亿元，这也是很有安全感的量化数据。
2021年，千亿级房企都不容易，给一点善意的期待，保持信心，给点耐心，不踩不捧，剩下的就交给时间来裁决了。