久期财经讯，7月19日，穆迪将荣盛房地产发展股份有限公司(Risesun Real Estate Development Co.，Ltd.，简称“荣盛发展”，002146.SZ)和RongXingDa Development (BVI) Limited的评级展望从“稳定”下调至“负面”。
同时，穆迪确认了荣盛发展“Ba3”企业家族评级(CFR)及RongXingDa Development (BVI) Limited发行、荣盛发展提供无条件及不可撤销担保的美元票据的“B1”高级无抵押评级。
穆迪助理副总裁兼高级分析师Kelly Chen表示：“负面展望反映出荣盛发展对离岸资本市场的融资渠道减弱，这将限制其未来12-18个月的融资和营运缓冲，同时也会降低利息覆盖倍数。”
“与此同时，评级确认反映了穆迪的预期，即荣盛发展能够管理其债务到期期限，并在未来12-18个月内稳步增加合同销售额”，Chen补充道。
评级理据
荣盛发展的Ba3 CFR反映了公司在环渤海地区悠久的营运历史和强大的品牌知名度，不断扩大的住宅物业业务，严格的土地储备战略，坚实的信用指标和良好的在岸融资渠道。
另一方面，荣盛发展的评级受到其在低线城市的高风险敞口的限制，由于经济状况较弱，这些城市的住房需求可持续性不太确定。评级还受到该公司融资渠道狭窄、高度依赖在岸融资的限制。
穆迪认为，荣盛发展在以合理的融资成本发行新的离岸债券以进行债务再融资方面将面临高度不确定性。这是因为，鉴于过去几个月离岸债券价格显著下跌，该公司进入离岸债务资本市场的能力减弱。荣盛发展将有两笔美元债券，总金额为8亿美元，将于2022年1月和4月到期。
截至2020年12月31日，到期的离岸债券仅占荣盛发展总债务的9%，公司应该有足够的内部资源来偿还这些债券，但偿还这些债券将减少其未来12-18个月的营运可用资金，并缩小其融资渠道。
此外，对房地产开发商而言，国内信贷条件趋紧，将给该公司的财务灵活性带来不确定性。穆迪表示，截至2020年底，荣盛发展的应付账款增长29%至335亿元人民币，为部分业务融资。因此，其应付天数从截至2019年底的164天攀升至210天，主要是由于应付商业票据增加。
尽管如此，截至12月31日，荣盛发展持有的316亿元人民币现金，包括36亿元人民币的受限现金，以及运营产生的现金流，将在一定程度上缓解未来12-18个月的再融资风险。其合同销售增长和稳定的现金收款率应能支撑其同期的经营现金流。
穆迪预计，在未来12-18个月，受高土地成本可能导致的利润率收缩的影响，荣盛发展调整后的EBIT/利息覆盖率将从2020年的3.2倍和2019年的3.6倍降至2.7倍左右。这将在一定程度上限制公司的财务缓冲。然而，该公司的杠杆率(以营收/调整后债务衡量)将在未来12-18个月基本保持在98-99%的稳定水平，因为穆迪预计，该公司融资渠道的减弱将限制营收和债务的增长。
由于存在结构性从属风险，RongXingDa Development (BVI) Limited的B1高级无抵押债券评级比荣盛发展的Ba3 CFR低一个子级。这种风险反映了这样一个事实，即在破产情况下，大多数索偿都在运营子公司层面，优先于控股公司层面的索偿。此外，控股公司缺乏结构性从属的重大缓解因素。因此，控股公司的索偿预期回收率将更低。
在环境、社会和治理(ESG)因素方面，荣盛发展的Ba3 CFR考虑到截至2020年12月31日，公司由董事长耿建明先生与其家人和朋友共同持有的59.96%公司股份的集中所有权。审计委员会、薪酬委员会、提名委员会和战略委员会这四个监督公司管理和运营的特别委员会的存在在一定程度上缓和了这一风险因素。根据《深圳证券交易所上市公司公司治理准则》的要求，穆迪还考虑了公司对重大关联交易的披露。
在股息支付方面，荣盛发展在2018-2020年保持了基本稳定的派息率，占归属净收入的20%-26%。
可能导致评级上调或下调的因素
鉴于负面的评级展望，该公司的评级不太可能在未来12个月内上调。
然而，如果该公司(1)以合理的融资成本恢复其离岸融资渠道，并进一步多元化其融资渠道，以及(2)保持其运营规模、可靠的信用指标和充足的资产负债表现金来支持其流动性，评级展望可能会恢复至稳定。
然而，如果荣盛发展的合同销售额、流动性、利润率或信用指标恶化，穆迪可能会下调评级。可能引发评级下调的信用指标恶化包括：收入/调整后债务持续低于65%，调整后EBIT/利息覆盖倍数持续低于2.5-3.0倍，或现金/短期债务持续低于1倍。
任何削弱在岸融资渠道或无法恢复离岸融资渠道的迹象，都可能给该公司的评级带来压力。
荣盛发展成立于1996年，在中国从事房地产和工业园区开发、物业管理服务和酒店运营。该公司于2007年在深圳证券交易所上市，总部位于河北省廊坊市。截至2020年底，公司拥有超过300个房地产开发项目，总建筑面积3840万平方米。