北京供地速度在加快。时隔一周，通州区迎来土拍。
6月23日下午，通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016地块吸引了中海、绿城、保利、建发、招商五家房企参与竞拍。最终，招商以10.217亿竞得，楼面价约3.15万元/平方米，溢价率20.95%。
随着九棵树地块被招商蛇口收入囊中，北京上半年土拍市场画上句号。这宗地块以近21%的溢价率成交，创下了年内北京土拍市场的溢价率新高。九棵树地块周边发展较为成熟，八通线串联主城与副中心，领展广场及九棵树商圈构成高频消费与生活配套的完整闭环。
在业内人士看来，这种全维配套的确定性，叠加副中心改善产品持续短缺的市场窗口，为未来项目提供确定性溢价的坚实支撑。
PART ONE
招商补仓，楼面价抬升
此次成交的6016地块，与中海玖树满和项目所在地块，同属九棵树“双子地块”规划，彼此仅隔一条街坊路。此次竞拍线上报价四手转现场竞价，中海、保利、招商、建发、绿城五家房企到场参与竞价。最终经过线下173手举牌，该地块由招商竞得。
中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，地块最大的底气，来自其南侧“孪生兄弟”6017地块，现为中海玖树满和的成功验证。
据悉，中海项目于2025年11月以12.48亿元摘得，销售均价约5.1万元/平方米。自2026年3月开盘以来，短短不到三个月时间网签超九成，网签537套，成交额近21亿元，成为今年北京小阳春的现象级热销盘，证明了九棵树板块强劲的本地改善购买力。此外，招商重仓通州的“璀璨”和“揽阅”系列销售同样成绩斐然，朝棠揽阅网签率约85%，璀璨时代网签率约80%。
不过，根据挂牌文件，6016地块起始总价为8.447亿元，住宅部分计容建面约3.25万平方米，对应起始楼面价约为2.6万元/平方米，较玖树满和约2.32万元/平方米的住宅成交楼面价已有明显抬升。
从周边情况来看，6016地块紧邻地铁八通线九棵树站，可快速直达CBD及副中心核心区，周边拥有通州领展广场、贵友大厦等成熟商圈。周边3公里内有北京中医药大学东直门医院（东区）等医疗资源，并临近云景公园，整体生活便利度极高，无惧“睡城”交房即荒凉的窘境。
具体来看，地块总用地面积约2.1万平方米，地上建筑规模约3.38万平方米，容积率1.6，限高45米，比玖树满和2.2的容积率更低。且社区内需配建社区综合服务中心一处，配电室2处，建成后均需移交相关管理部门。另需配建物业服务用房、便民菜店、便利店快递服务站、综合通信设备间等。
目前，区域内二手房市场两极分化，老旧次新小区，如梨园、九棵树早年平层挂牌及成交价多在3.5万-4.2万元/平方米之间；而年代更久远的老社区则议价空间进一步拉开，成交价在2.3-2.8万/平方米之间。
“新房与周边二手房之间存在显著的品质代差，这为新盘提供了明确的高溢价空间。招商此番再度补仓，恰逢其在售项目进入尾盘阶段，实现了产品线的高效衔接。”张凯表示。
PART TWO
通州走出楼市独立行情
从成交情况来看，通州新房市场走出了独立行情。中建·运河玖院、花溪云璟、北京城建国誉颂、花语璟云等项目在稳步跑量。
张凯表示，在市场整体承压的背景下，通州新房能逆势突围，是多重因素共振的结果。
首先是政策闸门的开启。长达近九年的双限购一朝松绑，释放的不只是购房资格，更是大量被压抑的真实需求，既有本地改善型家庭的积蓄力量，也有国贸、东三四环就业人群被重新导入的购买力。配合信贷利率下调、首付比例与契税同步优化，这一轮政策组合拳有效降低了入市门槛，也让更多观望者从有资格走向敢决策。
其次是供给端的结构性收紧。通州核心区住宅库存一度降至近年低位，而产品迭代速度却在加快，70平方米做三居、80平方米配两卫，得房率逼近95%，立面、公区、户型全面拉开代差。当新一代产品集中入市，周边次新房迅速显得过时，由此触发的不只是改善意愿，更是一轮被动置换。稀缺性与产品力的双重作用下，热销楼盘呈现出极强的自我强化效应。
再次是副中心从蓝图走向实景。市级机关搬迁接近收官，运河商务区企业陆续入驻，安贞、友谊、儿研所等三甲资源陆续落位，轨道交通骨架加速成型。对于购房者而言，通州不再是“赌未来”，而是一个风险溢价被逐步抹平的现实选择。信心一旦建立，估值中枢便有了上移的基础。
最后是价格门槛的精准下沉。主力单价5万元/平方米左右，总价350万至600万元，卡住刚需刚改的“黄金区间”。相较于朝阳、海淀普遍800万元以上的入门门槛，通州以“同等总价多得一房”的产品策略，有效承接了大量外溢购买力。同时，对比周边次新房3.5万-4.2万元/平方米的挂牌价，新房仅需承担20%-30%的溢价即可获得产品代际上的显著跃升。这一价格定位，既未脱离区域二手房的价格参照系，又为购房者提供了清晰的性价比判断依据，从而降低了决策门槛，扩大了有效客群覆盖面。
随着九棵树6016地块落槌，2026年上半年北京宅地土拍正式收官。据统计，半年来，北京共成交宅地21宗，总用地面积约71.96公顷，规划建筑规模约135.04万平方米，土地出让金合计约340亿元。
业内人士表示，受供应端收缩影响，成交总额较去年同期下滑约66%。从区域分布看，海淀与朝阳双双缺席上半年的宅地供应，丰台区则表现抢眼，贡献了3宗溢价率突破15%的地块，成为上半年土地市场的流量担当。