观点网 6月9日，招商蛇口于深圳准时召开2025年年度股东会。
出席会议的管理层有公司董事长、党委书记朱文凯，董事、总经理、党委副书记聂黎明，财务总监、董事会秘书余志良等多位高管。
据参会股东转述，会议包括议案宣读与审议、股东问答两个环节，问答中对股东提出关于行业当前形势、公司战略以及日常运营等关注点作出及时回应。
整体而言，招商蛇口正坚定深化改革、守正创新，力求业绩稳健、韧性前行，行稳致远。
风浪中求稳
2026年第一季度，招商蛇口迎来了财务报表上的第一个转机。
比起2025年有所下滑的营收，招商蛇口今年前三月录得收入236.69亿元，同比上升15.74%，此外归母净利润为3911.86万元。
招商蛇口将营收增长归结于政策大方向的指引，以及市场回暖趋势。
据了解，今年以来政策层面暖风频吹，央行结构性降息并下调商业用房贷款首付比例、财政部延续换购住房退税优惠、收购二手住房用于保障房在部分地区落地实施且区域逐步扩大，政策密集出台稳定市场预期。
需求层面，从3月开始市场反应逐渐热烈，各地成交数据有所回升。处在行业企稳回暖阶段，招商蛇口判断市场修复其实还需要持续一段时间。
“就算在企稳回暖的阶段，在不同城市，或同一城市的不同地段，甚至同一地段的不同项目都有非常明显的分化表现。”
对于土地投资策略，管理层表示,招商蛇口一方面顺应市场变化而调整销售、投资、开发的链条，另一方面则坚持聚焦核心、量入为出、以销定投的策略，在行业筑底企稳时间段更偏向稳中求进。
销售层面，招商蛇口2026年前五月累计实现签约销售面积234.9万平方米，累计实现签约销售金额760.35亿元。
投资方面，招商蛇口5月获取杭州市西湖区双桥单元XH020302-17地块一宗土地，投资金额约为12.18亿元。
以销定投已成为房企普遍投资策略，有股东关注到不久前招商蛇口参与深圳南山粤海街道地块出让竞拍，但地块最终以150.74%溢价率、57.72亿元总价花落保利置业。
管理层对此表示，优质地块成为各家房企激烈竞争目标是目前行业自然现象，类似于“大家都看好的东西很难不卷”，但公司有自己的投资纪律，并不是核心城市的核心地段不计代价争取。
“目前房地产市场还没有到全面复苏的节点，现在手上有现金是能够拿到好地的。”招商蛇口将会严格按照以销定投及投资基础回报率坚持投资策略，根据正常的现金流、利润表和有息负债三者间平衡，高质量完成发展工作。
战略发展、资产盘活、优先股
行业风浪袭来，招商蛇口想成为行驶得最平稳的那艘船。
面对复杂的内外部环境，在稳定主业的同时做强运营、做大服务、做好风险管控，招商蛇口在业绩发布会上便提出从传统的开发商真正转变为“开发商+运营商+服务商”，并成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商。
将资产运营业务作为转型主战场之一，招商蛇口2025年资产运营业务实现营业收入71.73亿元，同比微增0.32%，占总营收比例4.64%，较上年提升0.65个百分点。
招商蛇口资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务，目前已经搭建蛇口产园REIT、招商租赁住房REIT和招商局商业REIT三个REITs平台，对应产业园、公寓、商办写字楼业态。
会议上，对于深圳太子广场项目及昆山招商花园城项目开展商业不动产REITs申报发行工作议案进行审议，有股东关注到项目质量以及发行REITs的收益率平衡问题。
招商蛇口表示，公司针对持有的所有物业类型都会做收益监测，不同类别的REITs资产在资本市场中的收益率水平并不相同。
对于每一个新的持有资产，首要目标便是项目经营现金流回正，第二个目标是收益跑赢经营贷利率，然后才能考虑满足发行Reits的收益率水平后择机发行。
不过，招商蛇口还处于转型期，持有的资产类型多样且项目数量较多，在能够申报发行REITs的优质资产之外，部分存量资产的盘活路径仍在路上。
根据年报，招商蛇口按照成本法计账原则对投资性房地产进行计量，2025年内计提折旧约30亿元。
管理层表示：“公司仍处于向资产运营与开发并重转型的过程中。按成本法计提折旧是一种更为谨慎的会计处理，短期内会对公司报表利润产生一定影响，但长远看有助于夯实公司资产质量，为未来轻装上阵做好准备。”
值得一提的是，招商蛇口于6月5日发布公告，公司78亿元向特定对象发行优先股的注册申请已获证监会同意注册批复。
作为首个申请发行优先股的地产企业，招商蛇口表示，公司2025年末综合资金成本为2.74%，新增公开市场融资票面利率处于同期行业内最低区间，后续是否发行优先股会结合资金成本综合考虑。
截至2025年期末，债务结构持续优化，现金流保持强劲韧性。公司剔除预收账款的资产负债率为64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，总有息负债2424亿元，其中一年内到期有息负债560亿元。