1分钟1个亿！招商蛇口又爆了！

　　5月底时，招商康定壹拾玖在万众瞩目中首开，92套房源，仅用了43分钟就火速日光，平均卖出一套：

　　只要短短的28秒。

　　康定壹拾玖这92套房源，套均就要2448万，首开这速度算下来，平均2分钟就能卖出1个亿。

　　就在6月28日，康定壹拾玖二批次开盘再次日光!

　　14:19开始选的房，据说2点半刚过就已经停止叫号，48套房源，最终只用了12分钟就快速清空，这一次选一套房更是平均只需要15秒，相较首开去化速度直接翻倍:

　　1分钟就能卖出1个亿!

　　康定壹拾玖不仅两开两爆、次次高效去化，更是在认筹阶段就已经大爆，连续两次认筹率都超过了250%、触发积分，据说，首开的92套甚至还在48小时内就实现了97%的网签率。

　　总的看下来，放眼今年的上海，各方面成绩都鲜有敌手。

　　但事实上，在这个项目入市前，很多人都并不看好。

　　即便这宗地在老静安;

　　即便这是足足历经了163轮鏖战才被招商联合南通瑞城抢下的热门地块。

　　但是作为楼板价就达到了11.42万元/㎡的静安单价新地王，在周边高层只卖13.6万元/㎡的新盘信达·信安里都没能畅销的情况下，康定壹拾玖首开就卖到了16.8万元/㎡。

　　怎么看，都有些为招商捏一把汗。

　　然而，反转的热销结果却狠狠打了一众看客的脸。

　　甚至到第二批次入市时，信心十足的招商已经悄悄将项目的均价抬到了17万元/㎡，但最终，依旧延续了首开的热度。

　　今天，艳姐也想和大家好好聊一聊这个逆袭的红盘康定壹拾玖，以及背后操盘的招商。

　　01

　　康定壹拾玖热卖背后

　　老静安的逆袭之战?

　　很多人对康定壹拾玖的不自信，另一方面在于有拖后腿的邻居，另一方面其实也在于：徐滨等诸多新兴板块的崛起后导致老静安这样的老牌市中心价值被低估。

　　但艳姐要说，康定壹拾玖之上展现出来的豪宅购买力，或许才是传统梧桐区该有的含金量!

　　一个很简单的例子，就在5月27日——康定壹拾玖首开的前一天，同属传统梧桐区的新华路上，一栋老洋房才刚刚以50w/㎡的单价、2.7亿元的总价，成功法拍!

　　而在一年前，老静安巨鹿路更是以100w/㎡的单价、3.1亿总价卖出了一套花园洋房。

　　一年时间，两大稀缺洋房的高价出让，再次将传统梧桐区的价值曲线拉上了新高潮。

　　毫不夸张的说，这样的价值认同，是那些新兴板块很难在短时间内能赶上的。

　　也因此，虽然在上海的价值序列中，梧桐区老洋房一直是需要单独讨论的特殊存在，但是和新鲜豪宅之间存在的巨大价差，依旧充满了想象空间——这意味着，这里新房市场的价值，实则一直都在被低估。

　　也因此，康定壹拾玖的价格，放在徐滨和新天地，都算得上是捡漏，在这样的老静安自然也是可以卖得动的。

　　站在老静安的价值序列看，康定壹拾玖也是从地理位置到产品定位，价值都颇为高昂：

　　1、看地理位置，康定壹拾玖距离代表“老静安灵魂”的静安寺实际也就1公里出头。

　　因为毗邻14号线武定路，未来坐地铁一站就能抵达静安寺。细看左邻右舍，不是市公安总局，就是规划的绿地，堪称安全感满满的市中心小桃源。

　　值得注意的是，康定壹拾玖就在涵盖了上海半部近代史、张爱玲同年花园所在的康定路，位于1119弄，因此直接以尊贵的门牌号为名。

　　康定壹拾玖实景图

　　2、看产品定位，康定壹拾玖是一个不带风貌的大宅项目，建面120㎡起步，更是拿出了诸多200㎡左右的大户型，相当稀缺。

　　从这个维度看，先一步入市的信安里的销售状况，事实上在康定壹拾玖这里，几乎构不成任何对标意义。

　　毕竟信安里是小户型高层+大户型风貌别墅的组合，而高层的小户型都是清一色的90-100平，不过1000万出头的上车价，最贵的一套也就1477万：

　　不到1500万的“封顶价”，放在康定壹拾玖，甚至还远远够不上“上车价”。

　　这意味着，这两个相距不远的项目，高层产品面向的客群阶层，其实是截然不同的。

　　而在如今的上海市区，越是更高阶层的客群，才越是最愿意拿出真金白银的存在。

　　更不用不说在渴新房已久、供应紧张的老静安，不带风貌、聚焦做大宅的项目，也已经绝版了6年之久了，长期断供后，对市场的吸引力可见一斑。

　　这也是为什么：老静安偃旗息鼓这么久，康定壹拾玖依旧可以杀出一条血路的核心逻辑。

　　打从一开始，这里的定位，就和和信安里完全区分开来了。它的对手，实则也一直都是新天地、徐滨等地段的顶豪。

　　02

　　不完美的“出厂设置”

　　“逆天改命”的产品功力

　　顶豪客群看似是这两年最疯狂的买房人，但仔细观察过就会发现，他们比谁都理智。

　　他们投资的，始终都是未来价值。

　　所以他们的买房逻辑中，地段是首位，产品同样是首位。

　　所以，这两年的上海楼市，光有黄金地段却卖不动的项目，同样也有不少，而仔细一盘：大多都是产品出了问题。

　　很多项目从规划到户型划分都debuff加满，要舒适没舒适，要圈层没圈层，很多别说顶豪了，看产品连普豪都够呛。

　　康定壹拾玖严格来说，是一个”出厂设置”并不完美的项目，对开发商的挑战极大，但最终呈现出来的产品，却堪称“逆天改命”。

　　1、规划破局

　　作为本就不够方正、甚至算是颇为崎岖的小地块，康定壹拾玖出让时还被要求“横切一刀”、打造一条横穿地块的24多小时对外开放公共通道。

　　就是这样的“天崩”开局，招商却拿出了螺蛳壳里做道场的超强功力，通过将北侧地块整体抬高以及下穿公共通道的设计，解决了所有的BUG的同时还呈现出了巧妙的北高南低错落式布局。

　　效果图

　　在招商的“调教”下，在康定壹拾玖，你甚至看不到任何乏味的、平铺直叙的风景线，只有大刀阔斧的堆坡造园中，曲折跌宕出的惊人立体社区。

　　示意图

　　最终，回归到最平实的楼间距，也能有着较好的尺度，每栋楼也都有较好的面宽条件和南向采光。

　　效果图

　　举个例子，最新这一批次，招商拿出的是最北侧的“半山楼王”，整个楼栋做了约3.6米的抬高，加上约6.6米的架空层，最低楼层的业主也能拥有超10米的高度视野。

　　2、定位破局

　　早在今年2月时，康定壹拾玖就已经宣告开工、并初步开放了城市展厅，在当时，招商要做“超级豪宅”的目标，就已经相当分明了，这家超级央企要做的是：

　　“玺系”之上的上成作品。

　　在招商内部的产品序列中，玺系已经是TOP级，这样定位下的康定壹拾玖，简言之，打从一开始就锚定了要做超越TOP级的非标定制顶豪。

　　所以，招商不止在规划的骨架上花足了心思，更是在这个骨架中，不断地注入更多符合定位和调性的产品和生活灵魂。

　　比如在有限的土地上，为尊贵的梧桐门牌业主配备了总建面约3000平的双会所空间，包括了约1800㎡的会所，以及约1200㎡、挑高超6m的首层架空泛会所，也将为业主定制公馆级的管家服务。

　　3、实景破局

　　招商赶在首开前拿出的实景示范区，就已经包含了部分会所、景观空间在内的重要场域，用大量连续的场景关系，直观地呈现出梧桐树荫下的领馆花园的魅力。

　　每一寸空间都有着强烈的秩序感，又不失老静安独有的的精致优雅的腔调和浪漫松弛的氛围。

　　你能在入口处，看到像绸缎一样飘逸的全石材大门。

　　你能在公区中，看到诸多独具特色的海派风情。

　　你也能在装标拉到顶的展示样板间中，看到流淌着的非凡品味。

　　更难得的是，据说招商通过不断抠细节，将康定壹拾玖的最高得房率做到了约89.6%，放在上海、放在内环内豪宅，几乎是难以想像的。

　　简单来说，这样一个项目，既能满足大家对老静安梧桐豪宅的终极幻想，也能在实打实的居住空间上提供更奢阔的享受。

　　最终，康定壹拾玖用实力证明了老静安缺的：从来都不是购买力，而是好的产品力。

　　03

　　招商上海的未来征途

　　招商赶在六月底完成康定壹拾玖的二开，目标其实是相当明确的：

　　要用标杆的顶豪项目，给自己的半年度成绩单添砖加瓦。

　　据克而瑞统计，今年前5月，招商在上海的权益销售金额是124.96亿，以不到5亿元的差距惜败保利位列第二。

　　艳姐看了下上海5月的楼盘成交金额排行榜，首开卖了20多亿的康定壹拾玖还未被计入成绩上榜，简言之，热卖的成绩还没能在招商前5月的成绩单中显现出来。

　　也就是说，这个成绩会在半年度的榜单中体现出来，所以，今年上半年上海楼市的第一，招商还是有一争之力的。

　　而众所周知，招商在上海的强劲风头并不是今年才有的。

　　在上海，招商实则已经发力了20多年，2003年就已布局，早期强调“跟随策略”，但从2017年初提”重返上海”开始，就发生了巨大转折。

　　尤其是2021年升级“重返上海心”后，招商就开始着重在上海落位TOP级的玺系产品，并不断做升维探索，这两年更是在上海同时接连甩出弘安里、海上清和玺、静安里、桐安里等多个城市更新王炸……

　　从回归深耕到聚焦核心板块再到顶级产品的轰炸式落地，一步步和魔都共同攀登产品的更高峰。

　　而在中海凭借玖序产品+绝对的黄金地段纵横上海的2024年之前，从来都不只是喊喊口号而已的招商，在“重返上海心”的大战略下，还曾以绝对领先的销售额蝉联过上海的年度销冠，一年最多的时候能在上海斩获700多亿权益销售额，风头丝毫不输去年的中海。

　　前段时间，招商也紧跟着其他央企兄弟的步伐，正式对组织做了一次具有巨大变革意义的重塑，撤销了区域层级，形成更扁平化的“总部-城市公司”的二级管控机制，50多个城市公司由总部直接管辖。

　　这个变化，参考其他奉行二级管控的企业，意味着的是：

　　诸如上海这样一年至少能贡献数百亿销售额的核心城市公司，必然会拥有更大的话语权和决策自主权，很多投资、开发的决策也都会更高效、更能得到来自总部的全力支持。

　　艳姐预感，这或许也是招商在上海再次实现弯道超车、再争第一的关键。

　　回顾看招商“重返上海心”的这些年，背后的成功逻辑无非就是：坚定投资、用心打磨、高效管理。

　　在激烈的市场竞争下，努力抢到好地，团队拧成一股绳并给到独属于招商的高标准解法。

　　过去几年，招商在上海的拿地额，跟销售额一样，始终维持在TOP3的水准，比如2023年以176.91亿权益拿地金额位居第三，2024年以156.43亿权益拿地金额排在第一。

　　主打一个“手里有粮，心里不慌”、求精不求多。优质的地块即便拿不到手，也会努力拼上一把，诸如绿城和宸嘉分别在徐滨拿下的两宗地王，招商基本都拼到了最后。

　　也是在这样的策略下，招商才稳住了在上海楼市的地位，今年粗粗一看，招商手里握着的好牌，已经不少了，除了康定壹拾玖和几座城市更新项目，宝山淞南的招商序首开也热销了九成，在浦东的招商臻境，更是做到了区域内的第一个三阳台……

　　而未来，随着新的二级架构管控逐渐成熟，未来的招商在上海，大概率还会创造更多的辉煌。