编者按：因为历史和行业周期的原因，几家头部房企都在北京有些滞重存货。这些房子固然可以慢慢卖，但是房地产企业发展需要现金流，就必须补新货，以帮助企业“倒步子”。道理听起来简单，但至今罕有企业做到。招商蛇口却破了例，借助通州项目的热销和市场深耕，逐渐完成“倒步子”的战术动作。
4月8日，北京市通州区八里桥片区棚户区改造项目FZX-0401-6044、6049地块R2二类居住用地（以下简称：八里桥地块）被招商蛇口拿下，成交价约27.08亿元，溢价率16.28%。
这块地周边有地铁，南侧就是通惠河，建出来的房子是河景房，深受通州本地改善客户喜爱。加之地块面积不大，地价款不高，是妥妥的现金流盘。因此，现场有绿城、中海、金茂+东亚、招商蛇口4家企业参与竞争，现场举价达158轮。
通州似乎也一直给予招商蛇口好运。
2023年4月28日，招商蛇口力战7家房企，经过了47轮竞争，以“双触顶”摇号摘得通州东小马6009地块，成交价23.2亿+3.3万㎡现房销售，参考楼面价3.6万元，销售指导价6.2万元。
2023年8月20日，北京通州区的璀璨公元开盘，开发商官宣开盘首日销售额达15.6亿元，打破近两年通州副中心首开销售金额纪录。
2024年10月23日，招商蛇口以底价9.92亿元摘得通州区梨园镇FZX-0303-6001地块，楼面价2.86万/㎡。
2025年3月2日，招商云璟揽阅开盘，首推230套房源，当日售出208套，销售额达11.46亿元，首次开盘即覆盖土地款。
招商蛇口在通州弹无虚发，充分体现了对区域市场的理解。在通州解除“双限”政策以后，就连坚持深耕城市中心地区的中海地产都来抢地了，但是八里桥地块被招商蛇口再度拿下，说明其深耕通州市场的决心。
八里桥地块用地面积3.47万平方米，建筑规模8.68万平方米，容积率2.50，建筑限制高度48米，起拍价23.29亿元，不设销售指导价，不设土地限价。
地块南侧约1公里是已经运行的1号线八通线通州北苑站，北侧直线1.7公里也是已经运行的6号线物资学院路站。不到200米的距离，是在建的22号线永顺站，预计2026年底建成通车。距离通州万达广场直线距离只有600米，距离北投爱琴海购物公园直线也只有1公里。3公里范围内有解放军总医院京东医疗区，北京胸科医院，首都医科大学附属北京朝阳医院等多家三甲医院。东南侧不到1公里就是首都师范大学附属中学通州校区，还有北关中学、潞河中学等优质教育资源。
其实，早在3月10日，招商蛇口旗下北京招胜房地产开发有限公司发出了两条招标公告，为八里桥地块招标总承包和监理。
这种拍地前先发布施工招标公告，往往意味着企业对这块地志在必得，哪怕中间有其他开发商跑出来搅局。
例如，北京市朝阳区三间房地块出让之前，保利下属企业即发布了施工招标公告，但是在土地出让过程中，有其他企业参与竞争，项目竞价约103轮，最终仍被保利和金茂联合体拿下。
去年底，亦庄X24地块正式挂牌后的第3天，招商蛇口旗下公司便发出了招标计划。今年1月20日，它如愿以偿，以34.8亿元底价拿下。
所以，八里桥地块出让前，行业内也普遍看好招商蛇口，但是现场竞价实在激烈，只因为这块地居住资源条件好，而且楼面地价和房价缝差大。
招商蛇口拿地价约3.14万元/平米，而周边的二手房挂牌价都在6万+，2公里距离的缦云ONE网签价则接近7万元/平米。
此外，八里桥地块周边后续还会有多个居住、教育、公园绿化用地要出，整个区域有着完整、全新的城市发展规划，这里将成为一个先规划后开发的新城界面。由此看来，八里桥地块是这个区域新发展的第一块拼图，而作为先行者，这个项目的房价未来也会水涨船高。
作为北京副中心的通州，似乎是招商蛇口的福地。深耕通州，正在成为招商蛇口北京公司的一个重要战略。
难能可贵的是，招商蛇口已经利用政策和市场的窗口期，以深耕通州的战略，完成了在北京发展的“倒步子”动作。以后的招商蛇口在北京高动作会越来越轻盈，越来越主动，成为2025年北京楼市最具竞争力的头部房企。