北京亦庄新城YZ00-0202-X24R2地块（以下简称：X24地块）启动预申请已有时日，但是跟进调研的房企多，决定报名的房企少。
目前传出的消息是：招商蛇口可能会托底X24地块。
X24地块的报名热情还不如前不久出让的新宫地块。该地块在建发璟院旁边，偏偏金茂对此也有意愿，最后两家竞争，建发以溢价率0.1%、总金额24.345亿元拿下。
话说回来，金茂可是在亦庄做房地产开发最成功的企业。当年亦庄河西区的金茂府、金茂悦、金茂逸墅等，都是名利双收的项目。
金茂对亦庄最了解，如果想拿X24地块，可以将老业主转换成新客户。
偏偏金茂目前没有对X24地块有更多想法。
房小评认为有以下原因：
1、亦庄河西区的高端购买能力已殆尽。这点从招商玺去化速度就可以看出，该项目2023年10月开盘，总共972套房，截至11月30日，网签仅247套，网签率只有约25%。如果X24地块走高端产品路线，命运估计比招商玺好不到哪去。
2、高端改善客户回城心理更强。南三环东铁营的璞逸丰宜，金茂正回访亦庄金茂府、金茂悦业主引流购买。
在市场下行的时间里，改善客户希望买城市中心区域更抗跌的房子。因此，金茂对于亦庄业主的引导方向是回城市中心区置业，而不是在亦庄改善。
3、X24的产品定位有难度。虽然市场一致预期X24地块做100-140平米的三居室、四居室，填补亦庄河西区楼市该面积段产品的空白。
但是作为深耕亦庄的企业，金茂更清楚为什么亦庄河西区100-140平米面积段的商品房现在不好做：后期面临金隅学府、中旅亦府等一系列限价二手房的冲击，同时也受亦庄金茂悦、海梓府等品质二手房冲击。
目前亦庄市场新房购买是两极化，以刚需和高改为主，做中间面积段的改善产品，听起来故事很好，但市场未必叫座。
从招商玺销售情况来看，套总价1000万元以上的房子在亦庄河西区去化速度较慢，但是区域内又对四居室有需求。因此，如果X24地块有“黑科技”，可以将100-140平米户型的得房率做高，也能平替掉招商玺、中海京叁號院的140-160平米四居室。但是亦庄产业税收丰沛，不依赖土地财政，“好房子”方案也是立足于行业创新，并不是放水卖地，X24地块有“黑科技”的概率不大。
此外，当下开发商拿地的最重要指标是利润率。X24地块的实际售价和楼面地价之间空间不够大，还可能会竞争配建现房面积，因此热情不高。
X24地块建筑规模11.42万㎡，容积率2.5，起始总价34.8亿元，地价上限40.02亿，起始楼面价30574元/㎡，指导价期房77000元/㎡，现房79000元/㎡。如果加上配建商业等面积，实际楼面地价加建安成本或在50000元/㎡左右，目前看，区域新房售价在65000元/㎡以下才能保证去化。
虽然，X24地块对于金茂这样的企业像鸡肋，但是对招商蛇口却如鲠在喉：
1、X24地块因为有“好房子”方案加持，会在很多方面优于招商玺。在X24土地文件中，就明确提出层高不低于3.1米，而招商玺143平米的户型只有3米层高，届时X24地块户型面积做得更小，如果得房率更高的话，相当于这个区域面积更小的产品，层高反而比招商玺还高，让招商玺豪宅身份打折。
2、X24“好房子”方案中还规划有架空层、风雨连廊等内容，这些对于提升项目品质有很大作用。简而言之，未来X24地块的房子会比招商玺便宜，但是配置比招商玺还高，妥妥招商玺的平替。
所以，别的企业可以不拿，但招商蛇口却不能坐视别人拿，未来会卷招商玺，毕竟招商玺还有700多套房没卖呢。
这个剧情在丰台羊坊板块也上演过，因为招商臻园迟迟卖不完，旁边要出地，市场传出招商蛇口第一时间跟政府沟通想拿，垄断区域以避免房子滞销，但是丰台随后将这块地给了中建壹品，随后中建壹品在这里做了花香壹号，产品优于臻园、价格低于臻园，直接将臻园卷冰冻了。
今年招商蛇口在通州梨园板块新拿的地块，也有其在区域内有在售项目璀璨公元的原因。
但是，招商蛇口拿下来X24地块又会怎样？
如果X24重演招商玺的剧情，则河西区将成为招商蛇口在北京折戟沉沙之地。
实际上，市场和地方政府已经很眷顾招商玺。去年10月份开盘时，整个楼市还处于比较好的状态，招商玺是有机会一鼓作气卖个差不多，但是因为种种原因，屡次错失战机。
而亦庄政府自招商玺之后，在这1年多的时间里，都没有在河西区再供过一块住宅用地。整个亦庄市场都留给了招商玺，如果换成别的区，恐怕早就三五个新盘在竞争了。
但是天时总会耗尽，如今X24来了，而招商蛇口则是进退维谷。