观点网国庆前夕，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金发布的2023年度扩募并新购入基础设施项目更新招募说明书显示，招商局光明科技园科技企业加速器二期项目最终募集的金额约12.44亿元，最终募集基金份额为5.21亿份。
近期，博时蛇口产园REIT在2024年三季报中披露了光明加速器二期项目出租情况。
据悉，于三季度内，该项目平均可出租面积11.07万平方米，平均实际出租面积10.08万平方米，平均出租率91%。
截至季度末，项目期末时点出租率92%，较上季度末提升1个百分点，出租率有所回升。
出租率管窥
“整体租赁市场竞争仍较为激烈，存在新租、续签客户租赁单价小幅下降、少量客户搬迁至自有物业等情况，在一定程度上影响了基础设施项目的经营。”
正如博时蛇口产园REIT于季报中所言，于三季度内，博时蛇口产园REIT所装载的项目中，仅有光明加速器二期一宗实现出租率回升。
产城园区评论了解到，于三季度内，博时蛇口产园REIT的基础设施资产项目可出租面积为20.47万平方米，本季度平均实际出租面积18.83万平方米，平均出租率92%，同比上涨一个百分点，去年同期，由于万海大厦及光明加速器二期项目部分大客户搬至自有物业，影响到了博时蛇口产园REIT彼时出租率。
截至三季度末，其基础设施项目总体期末时点出租面积18.88万平方米，期末时点出租率为92%，这一数据与中报相比降低一个百分点。
具体到装载项目中，除去光明加速器二期项目外，博时蛇口产园REIT上市时的首发项目之一万融大厦于季度内的平均可出租面积4.14万平方米，平均实际出租面积3.82万平方米，平均出租率92%，平均含税有效月租金115.63元/平方米。
截至季度末，基础设施项目公司期末时点出租面积3.78万平方米，期末时点出租率91%，较上季度末下降3个百分点，出租率出现了小幅波动，但与去年同期仅89%的出租率相比有所提升。
万海大厦同为始发项目，于三季度内平均可出租面积5.26万平方米，平均实际出租面积4.93万平方米，平均出租率94%，较去年同期相比上涨4个百分点。截至季度末，基础设施项目公司期末时点出租面积4.94万平方米，期末时点出租率94%，较上季度末而言保持稳定。
而光明加速器二期项目公司于报告期内实现营业收入5157.87万元，完成了招募预测的95%；但实际成本支出688.52万元，为招募预测的76%，当前来看光明加速器二期项目的成本控制还在安全区间内。
资料显示，光明加速器二期项目均属深圳光明科学城范围内，光明科学城规划面积约99平方公里，产业运营空间面积达41万平方米，分为三期开发，建设内容包含了传统工业厂房更新重建、旧厂房的改造以及产业用房楼的新建，已投入使用的楼栋共16栋，包括产业用房及人才公寓等业态。
值得一提的是，截至2023年四季度末，光明加速器二期项目出租率曾达到97%，成为期内三个底层资产中，出租率环比增幅最大的项目。
现金流风险管控
经营数据方面，于三季度内，博时蛇口产园REIT收入5258.46万元，净利润1906.72万元，经营活动产生的现金流量净额4307.30万元。同时，本期可供分配金额为3680.64万元，本年累计9856.82万元；实际分配金额分别为6167.69万元和10942.65万元。
对比招募时的预测来看，报告期内博时蛇口产园REIT营业收入5128.97万元，完成招募预测的95%，“虽然出租率水平超过预期，但万融万海项目新签客户受周边市场情况、原来高单价的续签客户要求降价影响，平均出租单价不及预期。”
项目成本方面，报告期内项目该基金实际成本支出624.29万元，为招募预测的69%，在剔除管理费减免影响后，为招募预测的85%。
将以上数据与去年同期进行对比，2023年同期该基金的收入虽只有5177.72万元，但其净利润却达到1976.09万元，此外，现金流量净额5835.75万元，2024年这一数据则下滑26.29%。
此前于中报披露中，产城园区评论得知该基金现金流流入包括租金收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入、应缴纳增值税、物管费、水电费等支出，在这其中，最重要的就是项目内的租户承租情况。
截至2024年6月30日，万融大厦的租户主要聚焦于新一代信息技术、文化创意、物联网和电子商务行业，租赁面积合计占比57.50%；万海大厦与万融大厦租户画像较为相似，主要也聚集在以上行业，租赁面积合计占比61.50%。
光明科技园二期项目租户行业则有所区别，主要聚集高端制造业、生物产业、新一代信息技术产业和创新创业服务业态，租赁面积合计占比71.27%。
产城园区评论还从三季报数据中发现，在可供分配金额调减项中，未来合理相关支出预留金额与购买基础设施项目支出分别达到-924万元及-6769.72万元，
对此，博时蛇口产园REIT解释称，期内未来合理的相关支出预留主要包括两部分，一方面因扩募项目公司招光租赁本季度招商物业垫付的物业管理费、原始权益人代垫的水电费用暂未结算，导致应付项目的变动及未来合理的相关支出预留同时增加，最终对本期可供分配金额没有影响。而根据博时蛇口产园基础设施REIT项目免租及补偿协议，2023年三季度所减免的管理费需要用来偿还博时资本的部分垫款。