3月20日，招商蛇口召开2023年业绩发布会。
这也是新一届管理班子首次公开面对投资者及媒体。
相比于去年业绩会，如今招商蛇口对于行业的判断多了几分审慎。
蒋铁峰提及，面对新的行业形势，每一家房企都必须主动作出战略转型和经营调整，积极谋求企业的高质量发展。
在业绩会上，招商蛇口更多强调提质增效的发展基调，包括重资产做精、轻资产做大、防范债务风险等。
狂风来袭时，即便是大树也要屈腰俯身应对。
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招商蛇口的基本盘
2023年招商蛇口营收1750.08亿，归母净利润63.19亿，同比增幅48.20%。
利润同比大幅攀升，一方面与计提减值减少有关。另一方面还由于低权益占比问题在2023年得到了改善。
据悉，2021年前招商蛇口合作拿地较多，一些项目只保留了很低的权益，这些项目已逐渐结转完毕。
公司现在提高了拿地权益比例，对于不操盘、不并表的项目也基本不予考虑。
财务总监黄均隆认为，招商蛇口未来的毛利率水平会逐步企稳回升。
一方面是由于市场在逐步复苏，拿地端的利润水平有明显改善，近两年拿地基本上可以达到预期。
另一方面，公司在深圳包括太子湾和前海，还有很多高毛利项目，未来几年陆续会结转。
新任总经理朱文凯表示，2023年公司对开发业务管理聚焦，内部叫“精建细管”，实际上是从投资端、营销端和产品端细化操作的颗粒度。
最为典型的是投资端的区域聚焦：招商蛇口将2020年之前的城市选择归纳为1.0版本，布局超过70个城市；
2021-2023年是2.0版本，提出强心30城，包括深耕核心6+10城，以及机会型投资14城。
数据显示，去年招商蛇口销售金额2936.35亿，跻身行业TOP5；在13个城市进入销售额前五，其中上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1。
同时公司全年拿地建面590万平方米，权益地价867亿，其中“强心30城”和“深耕6+10城”，投资占比分别达到99%、88%，获得上海9宗、杭州6宗、北京及西安各5宗地块。
去年提出“五好”拿地标准后，今年起招商蛇口将执行3.0版本，大投资框架仍是核心30城，但该公司已明确要进一步聚焦核心10城。
据观点新媒体了解，核心10城主要包括北上广深、合肥、西安、长沙、成都、杭州、苏州。
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从赚快钱到赚慢钱
2023年起，招商蛇口已不止一次强调，开发业务对公司来说依然是基本盘，也是这几年规模和利润的重要保障，也是持续做好转型的资源基础。
与开发业务相比，其他两大业务资产运营、城市服务于去年收入占比仅分别为3.39%、8.64%，但分别录得涨幅40.58%、14.37%，处于发展上升期。
在业绩会上，蒋铁峰也明确提及，招商蛇口与其他房企最大的不同是，公司有“综合发展的优势”，涉足业态比较多。
蒋铁峰表示，资产运营要精雕细琢，需要非常专业的技能，也要不断的积累。
按照招商蛇口业务聚焦的要求，资产运营的核心将是提升盈利能力，打造差异化竞争优势，并对经营不佳的存量项目加大调改力度，对新项目按高标准推进筹开工作。
他还表示，“今年我们还会有一些重量级的标杆项目开出来，在差异化、创新上都有所体现。”
除集中商业，招商蛇口的战略重点还包括长租公寓、产业园区，这三个业态在各自细分行业里，品牌影响力及美誉度逐年得到了提升。
管理层坦承，公司对这些业态的投入比较大，未来几年项目陆续开业，给公司带来的回报将逐步体现。
“招商蛇口从以前做住宅赚快钱赚大钱，变成赚慢钱赚小钱，赚持久可持续的钱，这是我们一直在做的转型。所以我们强调提质量、调结构、降本增效。”
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对未来谨慎乐观
在业绩会上，招商蛇口管理层也回应了此前进行区域架构调整一事，并将其总结为“管理聚焦”的一部分。
招商蛇口于去年下半年开始酝酿调整，至今年初将七大区域公司合并为五个区域公司，同时合并城市公司至22个。
蒋铁峰介绍称，招商蛇口要进一步做强总部，拿地及产品都集中在总部，做专区域，以及做实城市公司，做好操盘能力。
对于人才要强化“六能机制”，即“能上能下、能进能出、能多能少”，以业绩论英雄，并注重营销、财务等专业人才的培养。
他表示，“新形势下，行业比拼已经从规模转向质量，从''大''转向''强''。”
公司在中短期致力于通过高质量的发展驱动综合实力，做优做强，更关注质量和效益而非规模，“既是市场发展格局的需要，也是业内转型的共识，更是主动发展的战略选择。”
据此，招商蛇口提出了“锚定五强”的目标。
黄均隆透露，这也是招商局集团下达的目标，“五强”并不是光讲规模，而是由规模、利润、质量、效率等综合指标构成的。
按照官方阐述，“五强”评价体系按顺序分别为盈利性、转型发展指标、运营效率、成长性指标、规模性指标、稳健性指标及社会责任。管理层亦数次强调，公司最关注盈利。
比如在回应聚焦城市拿地面临的竞争时，蒋铁峰表示，“面粉”价格的控制是非常重要的，公司不会盲目追高，会根据稳健的价格测算出合适的“面粉”价格，宁可错过，不能错拿。“保证项目的盈利水平，这是我们最关注的。”
朱文凯表示，今年一季度预计市场表现弱于去年，对于全年销售是否能达到去年水平，公司还是保持观望的态度。“对未来的展望，实际上抱有一种谨慎乐观的态度。”
他表示，从去年下半年开始，公司在以销定产方面基本上是根据每周、每月、每季度的现金流，推算下季度的开工、拿地。销售流量不达预期的项目，公司会调整它后期的开发节奏。
尽管如此，管理层仍对未来表达了希冀。
蒋铁峰表示，房地产依然会是年销售10万亿级别的大市场，而且存在巨大的资产经营空间。
他同时指出：今年的市场可能会，前低后高。下半年会有比上半年更好的机会，一季度数据太低也不用过多担忧，到半年的时候再看看。
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