纵观中国楼市30余年的历程，自1998年房改开启中国内地商品房时代开始，“招保万金”率先突围，在一定时期内曾霸榜龙头。到了2023年，榜单一再被刷新，有玩家偃旗息鼓宣布退出，有玩家降速收缩，也有玩家逆流中趁势而上。
招商蛇口便是从房改启幕走向房地产新模式的长期主义玩家。
在日前召开的招商蛇口2022年度业绩发布会暨投资者交流会上，招商蛇口董事长许永军、董事总经理蒋铁峰等管理层和百余名投资者面对面交流，分享其过去一年的成绩，展望新一年。
许永军表示，从2015年“0024”招商地产下市到“1979”招商蛇口上市，我们追寻的就是综合发展，作为一个城市美好生活或群众人民美好生活的服务商，空间承载者是我们的使命。这是招商蛇口即将走过45年的一个经验，综合发展是招商蛇口的顶层模式，和新发展理念、高质量发展是一致的。
近年来，招商蛇口明晰了自己的中长期转型方向，稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。
尤其是2022年，招商蛇口将原来的三大主业调整为三类业务，即开发业务、资产运营、城市服务，这三大业务各自有其目标，分别是“规模在开发”，“价值在经营”，“竞争力在服务”，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。
招商蛇口这一艘以稳著称的巨轮，正带着多栖主业，以更稳健的姿态朝着TOP5目标前进。
深耕核心城市，稳定开发业务基本盘
“规模在开发”，意味着开发业务是招商蛇口的压舱石。
2022年，受房地产行业调整及疫情影响，房企营收和利润缩水，甚至发生亏损已是行业的常态，销售规模大面积滑坡、近一年未拿地的房企比比皆是。
同样的市场环境下，2022年，招商蛇口实现营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；实现归母净利润42.64亿元。2022年累计实现销售金额2926.02亿元，销售规模行业排名上升至行业第六位。
许永军和多位管理层均直言过去一年取得这样的成绩“非常不容易”。2022年，全国商品房销售额约13.33万亿元，商品房销售面积约13.58亿平方米，与历史峰值2021年比较，分别下降26.7%和24.3%，从18万亿骤降到13万亿，只用了一年时间。
这个过程无疑会引起全行业缩表降速，部分高杠杆企业出现失速甚至驶离赛道。提到融资情况时，黄均隆表示，招商蛇口一直以来都是按三道红线进行进行管理的，得益于国资委系统对严格债务内控，相较之下三道红线还有更多空间。而招商蛇口有个总体原则，融资要稳杠杆、优杠杆，今后杠杆水平也会控制在合理的水平，尽最大化优化。
招商蛇口财务总监黄均隆透露，近期融资环境逐步放松，去年我们抓住机会把融资成本降了59bp，降到3.89%，今年的融资成本应该还会再下降一点，现在招商蛇口的开发贷利率是2.1%，在行业上算比较低的水平。
过去一年，招商蛇口的融资动态利好消息频传，新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降。
在行业高歌猛进的那些年，许多房企高举全国化旗帜，扑向三四五线，疯狂在发债融资、投资拿地、收并购扩充规模等方面加杠杆，但招商蛇口坚持在高能级城市深耕，目前在上海、合肥、苏州、南通、徐州的市占率超10%，上海单城销售金额突破740亿元。
从具体的市占率来看，招商蛇口在全国12个城市进入当地销售金额前五位，其中上海、苏州、合肥、南通排名TOP1；深圳、南京、徐州进入TOP3；温州、西安、无锡、重庆、金华位居TOP5，均是一二线、新一线城市。
蒋铁峰在业绩会上表示，未来的两到三年招商蛇口要跻身前五强。他解释，五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度，我们内部有一系列的指标在落地分解，包括我们还要继续稳健地投资，我们要在保证持续经营现金流为正的前提下，选择五好项目进行投资、聚焦发展。
为此，招商蛇口准备了充足的弹药，2022年获取土地56宗，新增的建筑面积是726万平米，全年支付地价766亿元，这一拿地权益金额在头部房企中位列前3。
不仅拿地和换仓稳健有力，招商蛇口还进一步加快周转，当年所拿项目中，有22个项目实现了当年拿地当年开盘，首开整体的去化率达到了77%，2022年拿地贡献了当年的销售额有300亿，毛利率超过了23%。
蒋铁峰表示，2023年招商蛇口全年预计可售货值将达到6000亿元，增幅10%。如果按平均55%的去化率，就能实现3300亿的销售额，他相信这个目标很有机会达成。
提升资产运营能力，探寻盈利新模式
资产运营是招商蛇口展现空间运营能力的重要赛道。
财报信息显示，2022年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入（未扣除租金减免金额）57.1亿元，实现EBITDA30.4亿元，分别同比增长6.2%和6.9%。
在商业业态层面，2022年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404万平方米。
在写字楼业态方面，2022年末，公司管理范围内写字楼在营项目30个，总经营建筑面积约113万平方米，其中80%布局在一线城市。
与此同时，招商蛇口的产业园区也在持续发力。截至2022年末，招商蛇口运营管理网谷、意库和智慧城等产业园区产品线，布局国内核心一二线16个城市，规划建筑面积475万平方米。2022年末，产业园在营项目33个，总经营建筑面积约257万平方米。
招商蛇口副总经理聂黎明坦言，现在写字楼的空置率上升、租金下降、商业提升压力较大等情况确实存在。但这几年来，招商蛇口实际把商业作为资产经营的主要业态、一个主赛道，仍在持续发力，虽然比较困难，还是实现了一些增长。疫情之后，消费开始复苏，他对这块业务充满信心。
未来，招商蛇口会在开发板块的“核心30城”以及“强心6+10”上坚持投资聚焦，发力提升运营能力，这不仅有利于存量项目业绩增长，同时也对增量项目提供信心。
概而言之，按照“三个转变”发展原则，招商蛇口会从以重资产为主向轻重结合转变，从开发为主向开发经营并重，从同质化的竞争到差异化发展，坚持轻重并举。“重为轻之根，如果没有重，轻资产的能力也培养不出来，所以我们的‘轻’首先是坚持把自己做的项目做好、投好，积极去拓展轻资产项目。”聂黎明说。
2022年，另一个新突破当数蛇口产园REIT（SZ.180101）和招商局商业房托（HK.1503）境内外双REITs平台形成，覆盖产园、商业办公等多业态，完善了持有业务“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。2022年上半年，招商局商业房托（1503.HK）收购由公司持有的北京招商局航华科贸中心项目，首次布局大湾区外的核心写字楼资产。
招商蛇口总经理助理、董事会秘书余志良透露，招商蛇口8800亿的资产里，有1200亿是资产经营类的资产，公司也是在打组合拳。3月初公司发行股份、购买资产，其实就是在加大对前海的重仓，提高对前海的资源浓度。这些资产会越来越聚焦到集中商业办公、产业园区以及长租公寓，这是公司重点配置的赛道，而这些赛道已经在搭建相匹配的REITS通道，比如说集中商业商办类有招商局商业房托。
同时，招商蛇口是首发REIT的9家公司之一，目前也在积极推动蛇口产园REIT扩募工作，拟注入位于深圳市光明区的光明科技园加速器二期项目。目前扩募进展为发改委已经批完了，证监会在做最后的审核。此外，招商蛇口也在部署租赁住房REITS。未来有几个REITS作为资产交易的退出通道，形成一个有效的滚动循环。随着不同类型REITs平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力公司资产运营业务的发展。
保持城市服务多栖生长，培育轻资产增长点
第三大主业城市服务，是更为软性的业态，包含物业服务、邮轮、康养、会展等。
招商积余作为公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台，坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展。报告期内实现新签年度合同额31.75亿元，实现对标的公司上航物业、南航物业、汇勤物业、新中物业的财务并表，还积极推动重资产剥离，成功转让三家子公司股权。多路径发展持续深化，平台增值业务营业收入实现翻倍式增长。
截至2022年末，招商积余物业在管项目达到1,884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平方米，其中非住宅管理面积1.82亿平方米，住宅管理面积1.29亿平方米。招商积余全年实现营业收入130.24亿元，同比增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，同比增长15.72%。
邮轮也是招商蛇口独有的业态。值得一提的是，受疫情影响，文旅尤其是境外游大受冲击的2022年，中国首艘五星旗邮轮“招商伊敦”号积极开辟邮轮新航线，不甘蛰伏，年内共落地6条新航线，2023年第一季度已经明显感受到旅游和消费需求释放。
2023年，在城市服务方面，招商蛇口明确，一是物业管理业务要坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，实现高质量发展；二是做大轻资产业务，围绕产园、物业、公寓、商业、会展等产品线，从“梳理品牌、打造标杆、赋能主业”入手，重点培育各类产品轻资产管理能力，通过打造标杆项目，不断提升专业管理能力，实现专业管理输出，使轻资产业务成为新的业绩增长点。
一艘巨轮吹响前进号角，但主基调不会偏离“稳”，如同许永军在总结发言时强调：招商蛇口会贯彻“稳”这件事，行稳方能致远，请大家放心。