昨天（10月27日），深圳发布了第四批次集中供地的地块情况，共有7宗宅地上新，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明等区，将于11月25日进行统一拍卖。
另一方面，因开发商问题被搁置已久的南山区原联合饼干厂城市更新单元（以下简称“饼干厂旧改”），也于近期重启，项目将由央企招商蛇口接手。
壹地产从招商蛇口相关人员处了解到，该消息属实，但尚未有进一步的部署安排。
△饼干厂旧改外围，深圳壹地产10月26日摄
相信过不久，项目就会有新进展，感兴趣的朋友快关注起来~
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01.
招商蛇口接手恒大旧改
持续加码招商街道
近日，壹地产前往湾厦踩盘发现，在饼干厂旧改的外围栏上，早已张贴好【招商蛇口城市更新】【新传承新世代新城市】的标语。
△饼干厂旧改外围，深圳壹地产10月26日摄
项目入口处张贴着项目获批后的补充公告，在原计划有效期基础上延期至2023年4月18日，由南山区城市更新和土地整备局发布。
△项目规划调整补充公告，深圳壹地产10月26日摄
同时，还有一则场地管理权收回通知，由项目申报主体“深圳市蛇口海湾实业股份有限公司”张贴，于今年4月12日发布。
△项目地块场地收回通知，深圳壹地产10月26日摄
从两份文件可以判断，今年4月之前，饼干厂旧改还属于恒大，但9月之后，项目或已被招商蛇口接手。
壹地产实地探访了解到，虽然项目外围贴着“招商蛇口”的标识，但项目并未动工，周边也甚少有工作人员来往。
△项目位于工业七路，深圳壹地产10月26日摄
△项目内部情况，深圳壹地产10月26日摄
据悉，项目2019年7月被列入旧改计划，拟更新方向为二类居住、商业等；
2020年1月，南山区城市更新和土地整备局发布项目专规草案，其中开发建设用地仅1.5万㎡，规划容积面积却13.47万㎡，容积率8.9。
△项目规划（草案），图源：南山区城市更新和土地整备局
据总平面布局示意图，项目计划建设3栋54-59层、高度为183米-198米的超高层住宅，1栋13层办公写字楼，1所九年制学校，1所6班幼儿园。
△原恒大湾厦村城市更新项目规划图，图中右下角为饼干厂旧改项目效果图，图源：网络
由于项目规划容积率8.9，曾引发周边居民“抗议”，其中声音最烈的是与项目仅一路之隔的雍景湾业主。
△左为雍景湾，右为饼干厂旧改，深圳壹地产10月26日摄
壹地产了解到，雍景湾业主反应强烈的原因在于，饼干厂旧改规划楼体高度过高，最高接近200米，对于仅一路之隔的雍景湾影响极大，不适合进行高强度开发。
雍景湾业主们列出“五大不合理之处”，包括【容积率严重超标、程序不合规、存在严重交通隐患、超高层侵犯雍景湾居民合法权益、过小地块配建过多公建配套】等，认为规划方案执行将产生不可估量的影响。
△饼干厂旧改与雍景湾紧邻，深圳壹地产10月26日摄
当时，雍景湾业主找出深圳市规划和自然资源局于2010年5月6日公布的《深圳市南山02-01 02片区（蛇口片区）法定图则》，其中明确表示：饼干厂地块用途为“二类居住用地＋教育科研用地”，容积率为2.5。
△2010年法定图则，01-06-15地块即项目用地，
图源：深圳雍景湾花园业委会
雍景湾业主们依据上述法定图则，提出以下7点诉求：
1、降低住宅建筑高度；
2、降低容积率，不超过法定图则原规定的2.5；
3、公开决策过程信息，包括环评报告、交通组织报告、现状地形图等；
4、对周边建筑的影响重新进行专家评审，并召开公开听证会，满足居民公众知情权；
5、取消设置公交首末站、车库出入口；
6、重查项目规划调整在程序上是否合法合规；
7、要求将草案公示期延后一个月。
但后续由于该规划草案没有通过政府审批，事件就不了了之了，如今项目易主重启，具体规划是否调整，还有待商榷。
此前，曾有熟悉深圳旧改市场的专业人士表示，在深圳，通过城市更新可以依据政策对法定图则进行修正，前提要满足周边交通配套设施的要求，同时居住功能地块的容积率不得超过6。若有超出部分，将调整为商办类。
不过饼干厂旧改曾连续3次上报专规审批都没通过，仍存在很大未知。
这里补充一句，壹地产在深圳市规划和自然资源局官网上，并没有查询到上述法定图则。
△图源：深圳市规划和自然资源局官网
02.
众多学校围绕
周边二手房价普遍10万+
饼干厂旧改所在的湾厦村，位于南山招商街道后海大道与工业七路交汇处。
作为区域内居住人口最多的社区之一，湾厦除了有众多住宅小区，还有丰富且完善的各类生活配套，居住舒适度较高。
△饼干厂旧改周边小区，深圳壹地产10月26日摄
在交通方面，项目所在的后海大道是南山区的重要主干道，往来车辆较多，项目门口即是工业七路口公交站，道路出行便捷。
且从地图可见，项目位于地铁2号线沿线，介于海月站和湾厦站之间，其中距离湾厦站约740米、距离海月站约900米（百度地图测量）。
预计今年底开通的地铁12号线也从附近经过，靠近的站点是位于南海大道与工业八路交汇处的四海站，两者距离约1.3公里（百度地图测量）。
△项目与地图距离，图源：百度地图
同时，根据2020年公布的规划草案显示，项目还将建设一座公交首末站。
不过当年规划并未确定，如今招商蛇口接手项目后，规划是否会调整尚不可知。
学校资源算得上是项目所在片区的一大亮点。
摊开地图可以发现，距离项目约1公里范围内，分布有众多学校，主要以育才教育集团为主，涵盖小学、中学等多个学龄段。
育才教育集团隶属于南山区教育局，于2003年4月8日成立，是广东省第一个以公办学校为主体、实施素质教育的教育集团，其前身是招商局蛇口工业区子弟学校——育才学校。
据目前的学区划分，饼干厂旧改属于育才二小和育才二中的学区范围（具体规划以教育局公布为准）。
△项目周边学校分布，图源：百度地图
商业方面，3公里范围内分布有多个大型商圈。
包括宝能all city、city花园城、来福士广场、茂业广场、海岸城、深圳湾万象城、海上世界等，可以充分满足购物需求。
△3公里内商业分布，图源：百度地图
另一方面，项目所在片区既是成熟区域，也是深圳知名的豪宅区域，二手房价普遍在10万+以上。
乐有家数据显示，与饼干厂旧改一路之隔的雍景湾，目前二手房挂牌均价约15.9万/㎡，该小区2011年建成，其开发商亦是招商蛇口。
附近的海境界、招商海月花园等均是深圳有名的豪宅小区，二手房挂牌均价分别约16.1万/㎡、约14.7万/㎡。
△项目周边二手房挂牌价情况，图源：乐有家
有“深圳豪宅天花板”之称的恒裕滨城也在这个片区，二手房挂牌均价约35.9万/㎡，目前在乐有家上有4套房源挂出。
△从饼干厂旧改望恒裕滨城，深圳壹地产10月26日摄
△恒裕滨城实拍，深圳壹地产10月26日摄
虽然饼干厂旧改项目已由招商蛇口接手，不过目前项目尚未动工，亦没有更多消息释出，对于项目感兴趣的朋友可以添加“小壹”微信，壹地产将会持续关注~