作为百年央企招商局集团旗下的不动产开发旗舰企业，截至2021年末，招商蛇口总资产规模已经达到了8562.03亿元。社区开发、持有业务、物业管理等多个业务板块协同并进！
行业巨变下，明源地产研究院深度对话招商蛇口CFO黄均隆，围绕“以终为始”的理念，带领大家探寻招商蛇口新周期下应对四个挑战实现高质量内生发展的秘诀。
一、项目钱不好赚了，招商蛇口利润掘金有神器
行业利润急剧下行，精细化管理的诉求越来越迫切。然而，企业往往无法动态地看到利润数据，从投前测算到项目最终交付，利润水平兑现偏差大，鳄鱼变壁虎。
如何解决这个问题呢？黄均隆强调：“数字化对于动态监控两率兑现度和提升项目操盘能力，无疑可以起到至关重要的作用。”
上线两率系统，紧盯每个节点，从偏差最大的项目入手挖掘利润
那么，两率系统具体做了哪些事情？带来了什么效果？
第一，项目获取后，两率系统根据项目编号，跟踪每个项目每个月的数据，包括成本变更、设计变更、售价变化和货值变化等，动态监控。
第二，通过两率系统进行清晰的归因分析。寻找引起项目两率动态变化的原因。是因为前期慢？还是因为施工过程中设计变更多，太多无效成本投入？亦或是因为定价不合理？
第三，通过两率系统锁定变动，监督业务动作。比如成本管理，在考核项目的成本变更率这件事情上，以往没有通过系统去监控的时候，总部以往很难掌握各项目的成本变更率，但有了数字化系统，成本变更率的考核就更加精准。
第四，促进精准拿地，把资源投向更有效率的区域。招商蛇口推行区域聚焦、城市深耕策略，其内部有个“五好”投资原则，即“城市好、市场好、团队好、项目好、存销比低”。其中，“团队好”的关键就是两率兑现要好。
二、紧盯三道红线，全盘现金流体系“让每一分钱都更有效率”
去年7月份以来，行业形势急转直下，只拼操盘能力远远不够，更要从公司整体的稳健经营入手。招商蛇口选择了紧盯三道红线政策，确保财务健康安全。
“招商蛇口对三道红线的管理是动态的，并且保持一定的安全边际。”
黄均隆表示，“以三道红线为终，可以倒逼项目整盘的现金流各模块的打通，实现资源、资产、资金的三大融合。”
实现了资金、资产、资源的三大融合，就可以实现现金流全盘管理的四大价值：
其一是蓄水池，资金的流入流出管理有度，实现资金的计划、分析、调度和调整，提高资金的使用效率；
其二是望远镜，对资金使用进行预测，建立更精准的监测体系和周期管理；
其三是作战室，通过对资金的管理、测试和经营活动的管控，实现大投融、大运营、大营销、大资管和大资金的联动；
其四是体检仪，业务预测要和资金预测联动，紧盯核心指标，防止业务动作对现金流产生过大冲击，实现预警。
三、AI大数据驱动经营决策，让管理者看到未来
如今，数据已经成为每个企业重要的生产要素，数字化对房企的重要意义早已不言而喻。企业决策需要精准的业务数据做支撑，高层需要的管理指标数据却往往不能精准抓取，致使决策效率低下。
很多企业虽然已经建立了各种各样的系统，但企业级数据还没有完全拉通，在众多系统的海量数据中，让管理者自己去发现问题是一件很恐怖的事情！
基于对数据的大量切实需求，招商蛇口要求做到让数据主动来找人。因此，招商蛇口建立了“管报平台”，基于报表，做到以终为始的管控。黄均隆指出：“报表是各项业务指标的最终体现，通过报表结果来倒追前面的业务数据源，可以打通整个流程中所有断点。
这样就解决了数从哪来的问题，在构建指标字典后，通过统一语言，统一流程，统一制度，统一评价标准，最终固化到系统里去。
数据驱动决策，其实很复杂，范围很大也很难。招商蛇口对于数据价值的重视、梳理和应用，不仅实现了数据的留痕和记录，更实现了数据驱动决策，让决策从人的感性到数据的理性。但是未来的路仍然很长，这只是第一步。
“招商蛇口对数据的最高要求是看得见未来”，比如未售货值、未售利润在未来的哪些期间实现多少，都要能精准预测。
四、锚定EBITDA，释放转型新动能，助力战略落地
针对如何提升持有资产运营能力的问题，招商蛇口又是如何思考的呢？
在投资阶段，招商蛇口对销售型项目和持有型项目分开编制可研报告，销售型项目锚定“两率指标”，持有型项目则锚定EBITDA，分开测算，动态考核。
持有型项目“募、投、建、管、退”全价值链中，最难的是退出。招商蛇口构建了境内外双REITS平台，即蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商局商业房托(1503.HK)，是其独特优势所在，对战略落地极其重要。
通过REITS退出，实现资金回笼，回笼的资金又可以去投资，建设新的集中商业或写字楼。由此，形成了从拿地、运营、REITS退出、资金回笼、再投资的闭环运作，实现持有物业的高效盘活和资源的有效循环。
那么，这当中数字化能做什么？
黄均隆表示：“招商蛇口通过持续对标行业标杆，利用“一业态一模板”管理工具，建立一套标准，形成一套制度和一套流程，并把它系统固化”。
结语
对于招商蛇口而言，管理近万亿的资产体量、推动全新的战略转型和升级，“以终为始”是核心原则！未来，企业间竞争必将是数字化的竞争，通过数字化全面赋能组织能力，坚持创新和科技化赋能，最终将实现发展！