房地产市场竞争格局大洗牌之际，三大央企（华润置地、保利发展、招商蛇口）今年都在加大拿地，做大规模。
中指研究院1-7月房企权益拿地金额排行榜前四名分别是：华润置地479亿元、保利发展464亿元、滨江集团392亿元、招商蛇口381亿元。
如果从权益拿地面积来看：保利发展以306万平米居第一，华润置地以292万平米居第二，招商蛇口以229万平米居第五。
招商蛇口花了更多的钱，拿了较少的面积，这说明其拿地单价高，所拿地块位于好城市好地段。
行业内称今年的中国房地产企业竞争格局是“大象起舞的时代”，民企黑马们多数陷入泥淖，或者在爬坑过程中，而上述三大央企风景独好，不仅规模庞大，而且开始加速奔跑，一派“大象起舞”的景象。
今天，我们重点来研究下这“三只大象”中的招商蛇口（SZ:001979）。
2019年，曾为招商蛇口华东区域总经理的蒋铁峰晋升为招商蛇口董事总经理，此前他还是招商蛇口上海公司总经理。
蒋铁峰上任时，遇到招商蛇口战略转型的一个节点：招商蛇口原来的“利润王”项目多数都在深圳蛇口工业园，随着这些高利润项目销售殆尽，土地红利消失，意味着今后招商蛇口要依靠市场化拿地去实现销售额和利润指标。
但是，2019-2021年是上一轮房地产周期的顶点，土地市场竞争激烈，热点城市的项目利润率很低，此时房企战略目标都是争规模、保现金流。利润指标被放在第三位。
蒋铁峰上任之后，招商蛇口其实面临一个向左走、向右走的选择。向左走是招商蛇口在一二线城市大规模拿地，做大规模，追上房企第一阵营，尤其是在几大央企房企的规模竞争当中，跑到前面。
向右，就是再造深圳蛇口工业园低价土地、高利润、慢周转的综合开发路线，去找土地便宜、项目利润高的二三四线城市，以产业+地产的综合开发模式勾地，做大盘。
向左，是简单明了的房地产企业路线，但是在两三年前就属于“明日黄花”，即便是民企开发商大佬也都不屑提自己开发商的身份，认为房地产开发的事儿“太简单”了。
有了钱的开发商，喜欢造车、投资文化产业、拓展多元化业务，做新赛道的事情。
但是蒋铁峰顶住了压力，以华润置地、保利发展等几个央企开发商“大象”规模为目标，将招商蛇口的战略目标牢牢锁定在房地产开发主业上。
事实证明，蒋铁峰做对了（详见：《【年报】蒋铁峰做到了：招商蛇口全国第六》）。房地产企业还是要做本份的事儿，回报才最丰厚。总部同样在深圳的某央企近年来规模逐渐掉队，就跟前几年在文旅业务上投入太多有关。
盖房子这件事看起来简单，但是房子是用来住的，盖出来有人买、被人喜欢的房子不容易。因为客户的偏好随时在变，购买力也在变，房地产市场竞争激烈，优质的土地资源获取不容易，要真正做好房地产开发业务并不容易，尤其是在今年遇到房地产周期下行，仍然能保持优秀的销售业绩和投资能力，简直是难上加难。
但是，蒋铁峰做到了！
今年1-6月，招商蛇口累计实现签约销售面积487.51万平方米，同比减少36.71%；累计实现签约销售金额1188.27亿元，同比减少32.86%。业绩降幅低于行业百强房企平均水平，更重要的是为抓住时机拿地提供了现金流支持。
今年1-6月，招商蛇口新增土储建面420万平米、总价约646亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为86%、54%，低于2021年的106%、66%。
按照中指研究院1-7月房企拿地新增货值排行榜，招商蛇口全口径新增货值1093亿元，权益新增货值736亿元，排名第二位。
这其中，在上海的投资拿地最多。
在刚刚落下帷幕的上海市第二批次集中供地中，招商蛇口以联合方式拿下5宗地块，总金额达到164.77亿元。若按照联合体拿地的平均份额计算，招商蛇口的权益拿地金额约76.69亿元，领跑上海土拍市场。
加上第一批次在上海所拿4宗地块，今年招商蛇口在上海总拿地金额达到约334.23亿元！若按照联合体拿地的平均份额计算，招商蛇口的权益拿地金额也高达约194.37亿元！
目前还只进行了两轮土拍，招商蛇口就在上海撒去近200亿元！
此前，根据克而瑞上半年上海企业拿地权益金额榜单，招商蛇口以超过第二名约68%的幅度，高居第一。
其实，招商蛇口在上海大规模拿地，已经持续了一段时间。根据中指研究院数据，2021年，招商蛇口以170亿元的拿地金额位列上海房企拿地金额榜的第一位。
而招商蛇口在上海土拍市场猛攻的成效很明显，那就是在上海的销售业绩快速提升。
根据克而瑞的权益销售金额排行榜，招商蛇口2021年在上海的销售排名提升到第六，而今年上半年招商蛇口的销售排名提升了11位，来到第四！
招商蛇口是一家区域聚焦和城市深耕的企业，90%的投资额度都面向“强心”30城，上海是在年报中位列第一的重点城市。
而上海楼市的表现也没让招商蛇口失望。2021年，上海房地产销售额6788.73亿元，同比增长12.3%。今年1-4月，上海楼市也是一马当先，但是随后被疫情打断，疫情之后，上海楼市复苏迅速，6月份已实现基本全面复苏，高端项目成交量提升迅速。
大规模投资上海为主的华东地区，为招商蛇口业绩快速提升打下了基础，但是也带来了利润下降的问题。
华东区域在招商蛇口内部占据了一个“正数第一”和一个“倒数第一”。
通过2021年年报可以看出，华东区域的营收在集团占比达22.94%，位居集团第一，比大本营深圳区域还要高。不过，华东区域的毛利率只有11.54%，位于集团倒数第一。
招商蛇口华东区域最重要的两个城市就是上海和杭州，这两个城市地价较高，新房限价政策给楼盘带来了倒挂优势，去化迅速的同时摊薄了盈利空间。
而且，由于过去所拿的高价地块，招商蛇口这些年也进行了大额的计提资产减值。2021年招商蛇口信用损失准备9.81亿元、存货跌价准备17.19亿元、投资性房地产减值准备7.79亿元及长期股权投资减值准备8.93亿元，合共43.72亿元。这对于利润的影响很大。
2021年，招商蛇口实现总营收1606.43亿元，同比增长23.93%，归母净利润却同比下跌至103.72亿元，跌幅为15.35%。
看来，过去三年，蒋铁峰带领的招商蛇口打赢了一场“规模保卫战”，接下来要面对如何提升利润的问题。
前不久，招商蛇口和平安资产就纾困房企达成战略合作，由平安提供资金，招商蛇口去收并购处于困境房企的优质资产，打造一条新的利润增长线。
招商蛇口瞄准的第一个目标企业是佳兆业，佳兆业在大湾区拥有丰富的旧改项目资源，是很好的高利润项目。