仅从财务数据看，招商蛇口在上半年交出一份十分不错的成绩单。
8月24日，招商蛇口发布2021年上半年中报，报告期内，公司营收达446.57亿元，同比增长83.62%；归母净利润42.51亿元，同比增长365.32%；扣非净利润约为28.04亿元，同比增加279.02%；经营活动产生的现金流量净额约27.73亿元，同比增长192.75%。
报告期内，公司累计实现签约销售面积770.22万平方米，同比增加54.88%；累计实现签约销售金额1769.76亿元，同比增加59.85%。
对于上半年业绩大涨，招商蛇口解释称：公司房地产业务结转规模同比大幅增长；以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT(基金代码“SZ.180101”)作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市，产生税后收益 14.58 亿元。
招商蛇口优秀业绩背后的问题在于：近三年，公司营收同净利润的增长并不平衡。
财务数据显示，2019年上半年招商蛇口的营业收入为166.87亿元，2020年同期为243.2亿元，到今年上半年继续创下新高。
归母净利润方面，2019年上半年招商蛇口的净利润为48.98亿元，2020年同期为9.13亿元，同比下滑81%，到今年，招商蛇口的净利润大幅提升。但倘若同2019年相比，净利润仍有下滑。
值得注意的是，招商蛇口的净利润有三成是发行公募REITs带来的成果，能否持续仍需观察。
在拓展土地储备方面，招商蛇口表现得仍十分积极。
中报显示，公司上半年累计获取土地63幅，新增土地面积390.45万平方米，总计容建面883.56万平方米，权益面积560.32万平方米。
土地支付款上，招商蛇口包括招拍挂、收并购含住宅性质的土地支出及收并购含住宅项目的土地成本权益支出为496.65亿元，住宅开发项目权益销售额950.16亿元。
招商蛇口称，“新获取的项目中，85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。投资的城市紧紧围绕一二线核心城市，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、东莞、成都、重庆、西安等，投资比例超过60%，或位于东部沿海经济发达地区，或处于中西部内陆省会城市，或为都市发展核心圈城市。”
四处拿地投资的背后要有雄厚的资金作为支持。
从三道红线来看，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率60.26%，未剔除预收账款的资产负债率69.45%，净负债率34.74%，现金短债比1.35(根据监管要求，在计算总资产、净资产等科目时，剔除了2020年8月后发行的计入所有者权益的永续债券)，并未触及三道红线，属于绿档企业。
作为绿档房企的招商蛇口，有个令人诟病的问题是其永续债越来越多。
永续债虽然本质是债务，但可以计入所有者权益中，如果房企通过永续债融资，可以实现在不增加负债的情况下获得资金。永续债并没有明确的还款期限，其利息成本却并不低。
在A股上市房企中，招商蛇口是永续债规模最大的一家。数据显示，公司2020年年末永续债为204.74亿元，2018年和2019年年末分别为70亿元和190亿元。
招商蛇口2018年发行两笔的永续票据，一笔7亿元利率达5.27%，另一笔13亿元利率达4.8%，当年招商蛇口的综合资金成本为 4.85%，永续债的资金成本并不便宜。
公开市场发售的永续债并不是招商蛇口永续债主力军，来自信托机构提供的永续债贷款才是。
2021年4月，中原信托先后向招商蛇口提供了71.82亿元的永续债贷款；2020年12月，中原信托向招商蛇口提供了5.01亿元的永续债贷款；2019年5月招商蛇口从华润信托获得40亿元永续债贷款，同一年9月至12月，公司又与陆家嘴信托得到74.28亿元永续款，之后公司偿还了陆家嘴信托7.2亿元的投资本金。
招商蛇口2021年上半年中报显示，截止6月30日，招商蛇口的永续债余额已经达到280.6亿元，支付的永续债息近6亿元。
信托向来是高成本资金，招商蛇口的永续债中，来自信托机构的永续债多达65.5%。那么，招商蛇口通过永续债降低杠杆和负债，而为之付出的利息代价是否过于高昂也将成隐忧。