2023年3月16日，招商局积余产业运营服务股份有限公司（001914）发布2023年年度报告。报告期间，招商局积余强化“大物业”战略发展选择，提炼并推动“沃土云林”商业模式落地，以提升服务品质、深化“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展为主线，推动“品质、规模、效益”三者均衡向好发展，实现主要经营指标稳健增长。全年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%；归属于上市公司股东的净利润7.36亿元，同比增长23.96%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.60亿元，同比增长32.12%。
平台化、专业化发展
营收突破156亿元
招商积余作为招商局集团旗下从事物业资产管理与运营服务的主平台企业，以建设成为“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，主要业务包括：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。
营收突破156亿，超额完成业绩目标，物业管理营收仍是主要营收构成。招商积余2023年经营目标之一为实现营业收入156亿元，年报数据披露，2023年实现营业收入156.27亿元，同比增长20%。其中，物业管理业务实现营业收入147.58亿元，占比94.4%，同比增长18.03%，主要系原有物业管理项目增长和新拓展物业管理项目增加；资产管理业务实现营业收入6.98亿元，同比增长50.13%，主要系上年同期公司按国家政策减免房租而本年无此事项，以及在管商业运营项目规模扩大带来收入增长。
从物业管理业务收入构成看，基础物业管理业务实现营业收入 121.13 亿元，同比增长 20.44%；平台增值服务业务实现营业收入 5.84 亿元，同比增长 1.42%；专业增值服务业务实现营业收入 20.61 亿元，同比增长 10.19%。
平台增值服务持续扩容，经营质量改善。依托旗下到家汇平台增值业务，充分发挥招商局集团资源协同，将线上业务延伸到物业管理的各个领域形成广袤云层。旗下的深圳招商到家汇科技有限公司致力成为物业私域流量领先的轻资产平台运营商，以爆品引领、服务渗透、线上+线下结合为抓手，开展“企业商城+个人商城+资源运营”等多业务线条的增值服务。报告期内，企业商城进一步优化业务结构，主动放弃低毛利业务，打造易采服务品牌，承接招商局集团目录采购平台运营，同时为非住项目客户提供办公品、工业品等采购服务，报告期内销售额超 5.6 亿元，荣获“中央企业电商平台供应链生态建设优秀企业”和“数字化采购创新平台”。
通过设立专业子公司提供专业化服务，新设立医养事业部探索“物业+康养”增值服务。专业增值服务作为“沃土云林”商业模式中的“林”，致力于为“沃土”打造专业能力，提高核心竞争力，为“云”提供丰富的客户和空间资源。报告期内，招商积余提供案场协销及房产经纪、设施管理服务、建筑科技服务、停车场管理服务、安保服务、干洗服务、餐饮服务、社区康养服务八类专业增值服务，每类专业增值服务均单独培育一家以上的全国性专业公司。经过几年的培育，专业公司的专业能力已然得到认可，以建筑科技为例，2023年“招小充管理平台”获得四项由国家知识产权局颁发的软件著作权，软件著作权名称为“招小充充电桩管理平台”、“招小充小程序软件”、“招小电小程序”、“入户监控管理平台”。再比如，南光电梯被认证为“专精特新”企业，电梯销售安装业务营收同比增长 135%。
社区康养为招商积余2023年度新增专业增值服务，设立医养事业部积极探索“物业+康养”增值服务，线上进行营销融合、线下推进适老化业务合作及居家站点共建，并推进康养业务向“社区居家”发展。随着国家推进基本养老服务体系建设、要求完善城市社区嵌入式服务设施建设，鼓励物业企业开展社区相关配套服务等政策利好不断释放，此项增值服务市场前景广阔。
规模化、市场化发展
非住业态占比超60%
中国进入后地产时代，对于物业行业而言，已经从高增长阶段步入存量竞争时代。2023 年房地产开发投资比上年下降 9.6%，商品房销售面积 11.2 亿平方米，比上年下降 8.5%，房地产交付面积下滑，物业企业规模失去快速增长基础。
市场规模化开拓成效显著，管理规模进中提质。招商积余市场拓展模式有传统招投标、收并购、“总对总”、合资合作四种。基于资本市场回归理性，收并购市场趋于谨慎，报告期内招商积余暂无收并购事项。传统招投标、“总对总”、合资合作三路径聚力挖掘市场新机遇，接连在多领域斩获重点项目。传统招投标锚定高质量项目，拓展了广交会展馆、中芯国际等千万级以上项目；“总对总”聚焦IFM赛道，新拓海康威视、超聚变等大客户，持续深入阿里、华为等价值客户战略布局协同，新拓展阿里达摩院、华为九龙山、李宁生产园区、四川时代吉利等项目；深挖优质合资合作客户资源，落地7家合资公司，形成相互促进、优势互补的融合发展局面。年报数据披露，新签年度合同额40.44亿元，其中第三方项目新签年度合同额 35.39 亿元（千万级以上项目占比过半），同比增长 27.4%。截至2023 年末，在管项目2101个，覆盖全国156个城市，管理面积达3.45亿㎡，第三方在管面积占比维持在65%以上。
非住业态占比超60%，“大物业”领先优势持续巩固。招商积余物业管理业务服务业态多元，以“机构+住宅+城市服务”并驾齐驱，涵盖住宅、办公、商业、园区、政府、学校、医院、场馆、交通、城市空间等细分业态。年报数据披露，截止2023年年末，2023年住宅在管面积1.3亿㎡，同比增长2.3%；非住宅在管面积首次突破2亿，达2.1亿㎡，同比增长16.7%，其增速远高于住宅。从各业态在管面积占比分布来看，非住宅在管面积整体占比62%，其中城市空间及其他占比17.5%，园区占比11.8%，公共占比10.5%，办公占比9.7%，学校占比7.0%，政府占比3.3%，商业占比2.2%。
值得一提的是，报告期内招商积余积极拓宽服务边界，深度参与城市服务，拓展了深圳招商街道城市管家、三亚崖州湾南繁片区、辽港城市服务等业务规模大、服务面广、影响力大的城市服务项目。截止2023年年末，城市空间及其他在管面积达6022.48万㎡，同比增长152.3%。另外，学校业态拓展表现强劲，成功中标北京大学、南宁师范大学项目等项目，新签年度合同额同比增长31%，截止2023年年末，学校在管面积达2408.2万㎡，同比增长42.4%。
行业从传统物业管理向“大物业”转型，“大物业”相比传统物业管理，业态扩展到政府大楼、学校、医院、景区、河道所有城市公共空间，呈现出多样性。在地产行业发展逻辑发生深刻变化的背景下，住宅、商业、办公未来开工量持续下滑，产业园区仍有一定增长，学校、医院、公建等非住社会化率提升带来一定的存量空间。整体来看，非住增长空间远超住宅。招商积余非住业态优势将成为其“大物业”战略落位的先发优势。另外，IFM综合设施管理是行业发展趋势之一，将极大拓展物业管理的服务内涵，招商积余非住业态优势将持续巩固其在国内IFM领域的领先优势。
精益赋能，经营效率持续向好
招商积余持续聚焦经营中的痛难点，进一步落实精益管理理念，助推运营、业务等22个精益课题走深走实，为实现高质量发展注入新动能。以数字化工具为支撑，解决项目运营、一线服务人员管理等业务难点、堵点；抓大抓难抓性价比，通过科技替岗、集采降低费用、项目拉片式管理、行政降本等8大举措着力，打好降本增效“金算盘”。
精益赋能，人均效能、经营效能持续向好。年报数据披露，报告期内在职员工的数量合计43263人，营收156.27亿元，净利润7.39亿元，在管面积3.45亿㎡。经计算，2023年招商积余人均营收36.1万元/人，人均净利润1.7万元/人，人均管理面积7972平米/人，单位面积营收45.3元/平米，经营效率稳步提升。
持续完善标准体系，服务质效再提升。招商积余主导或参与国家标准、地方标准、团体标准达24项，国家市场监督管理总局（国家标准化管理委员会）批准发布的国家标准GB/T 43542—2023《机关办公区域物业服务监管和评价规范》，是由招商积余牵头制定的，是机关事务管理第一项物业服务国家标准，也是首个物业管理行业服务认证标准，填补了服务认证标准领域的空白，在全国物业行业领域内开创了先河。
招商积余始终将客户满意度作为生命线来呵护，持续提升服务品质，具有良好的品牌知名度和美誉度。荣获“2023中国物业服务企业综合实力500强”、“2023中国国有物业服务企业综合实力100强”、“2023中国住宅物业服务领先企业”、“2023中国行政办公物业服务领先企业”、“2023中国智慧物业服务领先企业”、“2023中国物业增值服务运营领先企业”、“2023中国物业服务企业品牌价值100强”、“2023中国物业服务力百强企业”、“2023物业服务满意度领先企业”、“2023中国物业FM设施管理领先企业”、“2023中国物业低碳领先企业”等众多奖项。
小结
在宏观经济、房地产等外部因素影响下，物业管理行业告别高增长并向理性发展回归，从增长的“快”走向发展的“好”。2023年物业企业规模增速进一步放缓、回归微利经营模式。招商积余坚持轻型化、规模化、科技化、市场化发展，持续推动“沃土云林”商业模式落地，超额完成156亿元营业目标，实现高质量发展。
招商积余作为央企背景的上市公司，是国内A股物业管理行业龙头企业，并在非住业态占据领先地位，已在“大物业”战略落位过程中具有先发优势。未来，招商积余将坚持发展和品质两手抓，以加快业务发展为主线，夯实服务根基，深化数字化应用，扎实推进经营工作见行见效，将继续发挥示范引领作用，以优异的成绩回应时代关切，以实际行动践行企业责任。